一、托管項目的現(xiàn)狀與發(fā)展

1.公寓市場方興未艾，提高租戶的居住體驗，提高業(yè)主的收益率，便于形成托管方的規(guī)?；谢\營，提升行業(yè)整體效率。

2.但不可否認，在鄭州市場整個公寓托管市場還處于起步期，從業(yè)人員良莠不齊，提供的產(chǎn)品參差不齊，市場認可度褒貶不均，還亟待提高。；另一方面市場環(huán)境嘈雜，普遍存在急功近利，市場好時一翁而上，市場差時紛紛倒閉，對形成行業(yè)的良性向上運營形成障礙。

3.然托管公寓市場向上、向前走的路線是必然的，從業(yè)人員首先要根據(jù)自身現(xiàn)狀求生存，不被市場所淘汰，在此基礎上著力打造核心競爭力，提供適銷對路的居住產(chǎn)品，與業(yè)主一道形成長效穩(wěn)固的受益共同體，而后踏準市場節(jié)拍穩(wěn)健經(jīng)營。

二、北龍湖魯能公館中長線投資的可行性研討

1.基本情況：周邊樓面地價最高36000，魯能小高層綜合成本20000，有一定的價格優(yōu)勢。

2.市場風險：鄭州樓市走衰，產(chǎn)品價格下行，變現(xiàn)困難；加杠桿面臨銀行月供壓力，在經(jīng)濟冬季運行周期里現(xiàn)金流支撐困難；魯能產(chǎn)品定位錯位，在豪宅圈提供低檔貨，拉低了總體收益率等。

3.市場機會：中長線年化10%收益率可期。對于資金有意配置鄭州樓市的家庭提供一個相對優(yōu)良的選擇。

4.控制要點：轉(zhuǎn)讓流程可控性；房產(chǎn)落個人名下的政策可行性；資金長線投資的心理準備；產(chǎn)品交房后出手前的運營管理；項目運營管理、利潤分配、市場風險承擔等達成諒解備忘錄。