具備購房能力的條件

家庭兩個月的收入夠得上當(dāng)時、當(dāng)?shù)仄骄黄椒矫椎姆績r，但是這個能力尚不足，需要社會救助、保障。

通脹

3%到5%的通脹率，是良性溫和通脹區(qū)間，就中國的情況來說，8%的通脹率是惡性通脹的臨界點。

通脹并非都是由總需求大于總供給引起的，在中長期經(jīng)濟(jì)運行過程中，即使總供給和總需求始終處于平衡狀態(tài)，社會物價總水平也必定會呈現(xiàn)為溫和上漲的態(tài)勢。因為各產(chǎn)業(yè)各部門之間需要通過比價關(guān)系的變化，來調(diào)整相互的利益關(guān)系。產(chǎn)業(yè)效率提高速度的不均衡不一致帶來一個問題，效率提高慢的產(chǎn)業(yè)會通過提高自己產(chǎn)品的價格，來分享效率提高較快、產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步的好處。

效率提高快的產(chǎn)業(yè)，投資回報就提高得快，勞動報酬也會增長得快。而效率提高的慢，甚至無法提高的產(chǎn)業(yè)，要素收益就提高得慢，甚至不能提高，那誰會甘于只獲取較低的收益呢？如此一來豈不是效率提高慢的產(chǎn)業(yè)的資金勞動力，都會轉(zhuǎn)移到效率提高快的產(chǎn)業(yè)中去了嗎？不一定，因為這些產(chǎn)業(yè)會通過提高自己產(chǎn)品的價格來分享效率提高較快產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步的好處。某一產(chǎn)業(yè)通過技術(shù)進(jìn)步，使效率提高一倍，這不意味著這個產(chǎn)業(yè)的要素收益，也會相應(yīng)地提高一倍。因為其他產(chǎn)業(yè)會通過提高價格來分享這個產(chǎn)業(yè)效率提高的好處。

社會物價總水平，實際上還承擔(dān)著一個職能，就是通過物價上漲來調(diào)整不同產(chǎn)業(yè)在技術(shù)進(jìn)步過程中，所帶來的收益不平衡，這就是3%到5%的通脹率是必要的，是良性溫和通脹的道理。

美國房價VS中國房價

美國土地的稀缺程度要比中國小得多，勞動力的稀缺程度要比中國大得多，由此決定，只要物以稀為貴，這個規(guī)律不被顛覆，我們差不多可以斷言，就是有一天中國到了和美國一樣發(fā)達(dá)的程度，中國的房價收入比也將明顯高于美國。

房價收入比

一個普遍性規(guī)律是發(fā)展中國家的房價收入比通常較高，這些國家的特點是，大多數(shù)家庭收入中，用于日常生活開支的部分所占比重，仍高于購房置業(yè)的臨界點，低收入群體仍占據(jù)較大比重。

從國際經(jīng)驗看，發(fā)達(dá)國家特大型城市的房價收入比普遍較高，如巴黎、紐約，倫敦，東京以及我國的香港等，這些城市的房價收入比均值都在10倍左右，盡管這些大城市的家庭收入水平通常要明顯高于社會平均水平，但由于土地的有限性，核心市區(qū)的房價在級差地租的推動下，會更大程度地高于一般城市。由此導(dǎo)致一個明顯現(xiàn)象，是這些城市的中產(chǎn)階級居住區(qū)，大都要分布在距離核心市區(qū)30-50公里半徑的區(qū)域內(nèi)。

城市建設(shè)滯后于人口聚集，是各國城市化過程中普遍出現(xiàn)住過的狀況。

我國最大國情是正處于農(nóng)村人口向城市大規(guī)模遷徙的過程中。

房價收入比趨于穩(wěn)定的前提，是中產(chǎn)階級占據(jù)人口的主要比重。我國房價收入比，要實現(xiàn)為相對穩(wěn)定，還需要20-30年的持續(xù)發(fā)展。

中產(chǎn)階級家庭，就是用于吃穿用的日常開支所占比重，在30%或者1/3以下的家庭。

租售比

美國政府一般不直接干預(yù)房價。但這并不等于說，政府就對住房市場的供求關(guān)系無所作為。美國加州的法律，就規(guī)定不論房價怎么變動，一年內(nèi)房主的租金上漲不能超過7%。這樣做有3個理由，一是租賃市場，是最接近真實住房需求的市場，穩(wěn)住租金價格實際上就保護(hù)了真實住房需求；二是租賃市場，是最接近低端社會群體的市場，控制租金價格實際上就增強(qiáng)了低端群體對抗資本利益，對抗投資性需求的力量，維護(hù)了窮人的利益；三是，租金價格是投資回報率的最根本的影響因素，穩(wěn)定了房租價格，實際上就在一個相對長期的市場環(huán)境中，控制了投資回報的水平。

預(yù)售制

預(yù)售制的最大受益人不是開發(fā)商，更不是購房者，而恰恰是商業(yè)銀行。

這就要從開發(fā)貸款和按揭的按揭貸款的不同風(fēng)險程度說起。開發(fā)貸款的違約率一般是7%左右，按揭貸款的違約率則低得多，一般只有1.5%。假定在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)商的融資比例要達(dá)八成的話，如果這八成資金都由銀行以開發(fā)貸款的方式貸給開發(fā)商，銀行就要承擔(dān)相對較高的風(fēng)險；而如果銀行只為開發(fā)商提供三成開發(fā)貸款，另外五成資金由購房人充當(dāng)債務(wù)人，從銀行獲取按揭貸款后，再把錢以預(yù)付款的形式交給開發(fā)商，銀行信貸資產(chǎn)的違約率就會大為降低，也即風(fēng)險大為降低。

預(yù)售制的實質(zhì)，是銀行和開發(fā)商聯(lián)手綁架了消費者、購房人的信用。

一方面，購房人的信用風(fēng)險要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開發(fā)商，另一方面，即使開發(fā)商不能按時交房，這個風(fēng)險也是由購房人承擔(dān)的，銀行仍可以按期從購房人那里收回本息。消費者本來可以選擇按揭貸款的銀行，但因為開發(fā)商要從某銀行獲取開發(fā)貸款，就得說服甚至挾制購房人，必須向同一銀行申請按揭貸款。

美國的預(yù)售制最大的特點在于購房人只交保證金（深圳要交三成或以上首付款），而且這個保證金并不交到開發(fā)商手中，而是交到雙方約定的律師等第三方監(jiān)督者專門開立的賬戶上，也就是說開發(fā)商無法利用這個保證金作為開發(fā)資金。