我們熟悉的上海樓市，又回來了！
剛剛過去的4月，上海一共成交了2.46萬套二手房和0.41萬套新房，創(chuàng)造了自2019年5月以來的新高，基本持平去年同期的水準。
對比今年2月、3月的0.46和1.52萬套二手房，上海樓市算是徹底走出了疫情困擾，回到了供需兩旺的正常水準。
這樣的成交量，雖然比不上動輒三五萬套一個月的2016年，我們卻發(fā)現(xiàn)，上海樓市的結(jié)構(gòu)性牛市已來。
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首先要和大家分享的是，新房市場的變化非常明顯。
以往的新房認籌，認籌數(shù)量大于開盤套數(shù)的，很是難得，要是出個當天去化80%以上的“日光盤”，這可絕對是要上頭條的。
而四月至今的上海新房市場，認籌率超過100%的樓盤簡直多如牛毛，數(shù)都數(shù)不過來。在一手房從8.5萬漲到9.2萬的前灘，甚至出現(xiàn)了5.6個人搶一套房的“盛況”。
從供求關(guān)系的角度上來講，如果認籌率=100%，那說明市場達到均衡，價格剛好合適。而那些認籌數(shù)大于開盤套數(shù)的樓盤，則說明認同該價格的購房者非常多，價格還有上抬的空間。
就在我完稿的當天，一直限價9萬左右的前灘傳出了三湘印象要開接近13萬一平的消息，再看看二手房12-14萬的實際成交價，真的讓人感嘆，前灘的購買力真的是太強了。
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如果有人細心在觀察，就會發(fā)現(xiàn)最近新房價格確實局部松了。
九亭的新房，從2018年的象嶼虹橋悅府，到2019年的綠庭尚城，再到今年的貝尚灣，價格從4.3萬一路漲到4.8萬。
虹橋商務(wù)區(qū)的新房，從2018年萬科天空之城的5.8萬，到2019年首創(chuàng)禧瑞薈的6.2萬，再到今年即將首開的香港置地虹廬灣，價格向6.5萬一平大步邁去。
當然，最令人印象深刻的還是黃浦濱江，去年融創(chuàng)外灘壹號院賣12.15萬，今年，隔壁的綠地海珀外灘開出13.8萬一平的天價，居然有162%的認籌率，幾近日光。
限價一路上漲，而且這些漲完的新房還都賣的不錯，其中原因，各位可以想一想。
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有人歡喜有人憂，結(jié)構(gòu)性行情的特點，注定了有好賣的盤的同時，也有一堆“炮灰盤”。
比如“百億地王”——中興路壹號，本身設(shè)計足夠網(wǎng)紅，但周圍環(huán)境實在難以入眼，加上不符合大眾口味的房型，就算虧本賣，14萬的高價也讓人勸退，至今沒有公布認籌情況。
銘德傳奇、外灘豪景苑也是類似，本身位置不錯，但畢竟不在蘇州河以南，城市界面總有些不盡如人意，再加上老盤新開、戶型、江景缺失等原因，認籌數(shù)量有點慘不忍睹。
可以發(fā)現(xiàn)，目前上海新房好賣與否，很大程度上取決于品質(zhì)、地段與戶型的適配程度。
改善需求強烈的地段，做出品質(zhì)，價格再高也會搶破頭，比如碧云尊邸。
產(chǎn)業(yè)強勢的地段，對戶型的功能性要求高，于是天悅的100平三房、天御的98平三房就成了香餑餑。
豪宅地段，城市界面、戶型和品質(zhì)的要求再高也不為過，這一點凱旋門、海珀外灘就做的不錯。
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當然，目前只要帶點學區(qū)概念，房子就會很好賣。
比如位于閔行莘莊的金輝海上銘著，在沒有確定對口學區(qū)之前，一手房單價不到7萬也鮮有人問津。
自從劃片范圍一出，成了復旦附屬閔行實驗學校的學區(qū)房，瞬間大熱，一手房瞬間賣空，二手房單價直奔8萬。
二手房這邊，對口福外+進才北雙學區(qū)的桃林一小區(qū)，36-38平掛戶口的一室戶，成交價從年前的448萬漲到現(xiàn)在的550萬，短短三個月就漲了22.8%！
今年民辦搖號政策發(fā)布后，錄取民辦完全靠的是運氣，不確定性非常大。
然而在孩子的教育問題上，上海的家長們最需要的就是確定性。于是，更多的家長由于求穩(wěn)的心態(tài)，轉(zhuǎn)而選擇公辦學校。
購買學區(qū)房就成為了唯一的途徑。
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最后一個欣喜的發(fā)現(xiàn)，就是有產(chǎn)業(yè)、有地鐵、有配套的版塊，就算是郊區(qū)，只要品質(zhì)不錯，這些小區(qū)也已經(jīng)回到了2017年的歷史最高價。
比如靠近外環(huán)的九里亭，隨著九亭金地廣場的開業(yè)，9號線的增能，漕河涇、虹橋商務(wù)區(qū)的持續(xù)崛起，板塊內(nèi)的品質(zhì)樓盤——九城湖濱國際，目前成交價已經(jīng)回到了2017年的4.5-5萬，而去年這個時候成交價僅4萬左右。
閔行莘莊的標桿次新房——好世鹿鳴苑，也從2018年的成交低迷中走了出來，最近一兩個月交易活躍，而且價格也默默的爬回了2017年7.0-7.5萬的水平。
上海樓市自從2017年初至今，已經(jīng)三年沒有太大變化，絕大多數(shù)板塊和房源都較當年的最高點跌了15%以上。
漲回2017年，是一個新的開始。
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雖然，部分板塊，部分房子的結(jié)構(gòu)性牛市已經(jīng)出現(xiàn)，我們也不能樂觀的太早。
今年1-4月，上海的二手房交易量仍然落后去年兩萬套以上。如果沒有疫情，這個數(shù)字應該是與2019年持平的，說明目前的火熱，很大一部分還在還1-3月欠下的賬。
疫情對于經(jīng)濟，對于人們購買力的沖擊還沒有完全體現(xiàn)，尤其是在國外當前的狀況下。
歷年3-5月都是成交量最高的月份，如果有漲幅，大部分也會在這幾個月內(nèi)完成。
這一批受疫情影響積壓的購買力釋放完畢后，上海樓市會怎么走？
正向的，反向的，多重因素正在上海樓市中相互交葛。
如果繼續(xù)執(zhí)行“房住不炒”的政策，各項管制不放松，會是如何？
如果受外貿(mào)影響，經(jīng)濟持續(xù)低迷，大家轉(zhuǎn)而不愿意買房，又會如何？
如果減稅降費，放松管制，樓市下半年會走出什么樣的曲線？
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