接近年關(guān)，寒流繼續(xù)席卷樓市，金九銀十不再現(xiàn)，往年的大豐收不見了蹤影。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報(bào)告指出，10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱，一線城市房?jī)r(jià)集體微降，準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)總體回調(diào)，過半三四線城市房?jī)r(jià)下跌且市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。
賺不上錢的日子，讓房企近乎絕望。
因?yàn)樗麄冋媾R著一個(gè)極其殘酷的現(xiàn)實(shí)：債務(wù)，即將到期。
有統(tǒng)計(jì)顯示，房企在今年出現(xiàn)第一個(gè)償還債務(wù)的高峰時(shí)段，時(shí)間集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元。
海通證券統(tǒng)計(jì)，2018年年初至今地產(chǎn)公司債總償還量已高達(dá)1058 億元，超過2017年全年償還量699億元。
眾所周知，房企還債都是“拆東墻補(bǔ)西墻”，“借新還舊”。
所以能不能成功的融資發(fā)債，這對(duì)于房企來說是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。
無房在11月的第一篇文章《無房丨樓市中，民營(yíng)吃樹皮，國(guó)企吃鮑魚》中提到，政策的收緊，使融資環(huán)境不斷惡化，數(shù)家房企在10月的融資中折戟。
根據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份40家典型上市房企融資總額為392.65億元，為今年以來首次跌破400億元大關(guān)，創(chuàng)下自2017年1月以來融資金額新低。
從融資成本來看，也達(dá)到了歷史峰值，最高一筆利率超13%。
此時(shí)已資不抵債，這導(dǎo)致不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)“賣兒賣女”。
克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月28日，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司公告稱，擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個(gè)項(xiàng)目；10月9日，華夏幸福宣布以32億元轉(zhuǎn)讓河北多宗項(xiàng)目予北京萬科；10月19日，華僑城掛牌出售旗下上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。
有統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10個(gè)月，房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)達(dá)到473條。
這與往年房企的瘋狂擴(kuò)張，形成了鮮明的對(duì)比。
在這樣凄涼、慘淡的背景下，一場(chǎng)中央會(huì)議的召開再次讓樓市天翻地覆。
“他們”出手了......
01
“房地產(chǎn)就像夜壺，用的時(shí)候拿出來，不用的時(shí)候踢走?！?/span>
這句話，是任大炮“十年語(yǔ)錄”中，最經(jīng)典的一句。
過去的一年，央行、銀監(jiān)會(huì)等各部門發(fā)布了近20項(xiàng)調(diào)控政策，以收緊和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資行為。
房企常用的銀行貸款、債券、股權(quán)質(zhì)押等融資渠道都被嚴(yán)格限制，而在《資管新規(guī)》等系列政策出臺(tái)后，信托、私募資管計(jì)劃等非標(biāo)融資渠道更是直接被“堵死”。
8月，在房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上，多位房企高層都曾公開表示，對(duì)2018年的融資形式不樂觀，認(rèn)為融資難度將加大，融資成本將進(jìn)一步提升。
9月，克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，房企平均融資成本升至6.91%，達(dá)到去年下半年以來的最高值，房企融資成本整體呈上升趨勢(shì)。
10月，同策研究院稱，房企融資成本達(dá)到了歷史峰值。
就在此生死攸關(guān)之時(shí)，“他們”出手了。
10月31日，中央政治局會(huì)議召開，重點(diǎn)指出：
部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難較多，長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)隱患有所暴露，對(duì)此要高度重視，增強(qiáng)預(yù)見性，及時(shí)采取對(duì)策。
最先反應(yīng)過來的是易行長(zhǎng)，易行長(zhǎng)表示他會(huì)攜手央媽射出“三支箭”來緩解民營(yíng)企業(yè)融資難，保證民企能夠“溫暖過冬”。
隨后，一筆筆現(xiàn)金，源源不斷的流進(jìn)了樓市，為各大民營(yíng)房企續(xù)命。
華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司11月13日發(fā)布公告稱，中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)該公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券。
同日，泰禾集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，該企業(yè)11.67億元購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)。
光明地產(chǎn)也在當(dāng)日宣布，該企業(yè)的購(gòu)房尾款A(yù)BS(購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券)掛牌轉(zhuǎn)讓獲準(zhǔn)，發(fā)行總額不超過7億元。
11月12日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司宣布，11億元的公司債券將于2018年11月15日起在深交所上市，票面利率為7.50%。
11月6日-8日之間，建發(fā)股份連續(xù)發(fā)行3次超短期融資券，融資規(guī)模共達(dá)15億元。
此外，濱江集團(tuán)、陸家嘴、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、隆基泰和、龍湖等企業(yè)均在11月內(nèi)完成了幾億元到幾十億元不等的融資。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月以來，地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)融資數(shù)額已超百億元。
11月26日，人民日?qǐng)?bào)也給民企們加了一個(gè)“大棉襖”，刊文《讓融資離民企再近些》。
有了暖心“大棉襖”的抗寒，27日一大波房企集中發(fā)債。
11月27日，12家房企發(fā)布公告，披露其近期融資計(jì)劃或公告票據(jù)上市發(fā)行。
27日一天內(nèi)，房企累計(jì)融資規(guī)模約260億人民幣，此外還包括3億美元。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月1日至27日，房企合計(jì)融資金額已經(jīng)超760億。
顯然，樓市嚴(yán)控的局面已然不再。
這一切的一切，都讓人感到似曾相識(shí)，任某人的“夜壺說”似乎成了真理......
02
這也不是“他們”的第一次出手。
2008年，美國(guó)的金融危機(jī)沖擊著全球市場(chǎng)。
2008年，9-12月，政府連續(xù)五次降息，放寬投資限制，房產(chǎn)契稅下調(diào)到1%，下調(diào)房貸利率。
2008年，10月16日，中國(guó)上證指數(shù)6124點(diǎn)。
2008年，10月28日，上證指數(shù)1664點(diǎn)，短短兩周跌幅70%，全國(guó)股民人均虧損13萬元，創(chuàng)歷史新高。
在2017年，SOHO上市后，資本市場(chǎng)的窗口很快也關(guān)閉了，幾家拿了一堆地等著上市錢救命的房企在港交所吃了一個(gè)閉門羹。
反觀國(guó)內(nèi)，有37個(gè)項(xiàng)目待開工、資金缺口120億的許教授恨不得跳樓。
沒人敢買房子。
上海萬科金色雅筑的業(yè)主聚集在上海總部要求退房，并且撒紙錢念悼詞，為萬科舉辦葬禮；北京望京方恒國(guó)際有業(yè)主假裝割腕，威脅開發(fā)商要求退房；東莞有樓盤的業(yè)主選擇集體斷供。
這時(shí)，“他們”出手了。
2008年11月5日，總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了要實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需。
一場(chǎng)“四萬億”的春風(fēng)，吹散了籠罩在樓市上空的陰霾。
中國(guó)樓市歷史上最大一次反轉(zhuǎn)，就這么過來了。
萬變不離其宗，樓市的轉(zhuǎn)折看似不相同，實(shí)則換湯不換藥。
十年過去了，什么都在變，但是樓市從來沒變過。
2018年，10月31日的這場(chǎng)會(huì)議，和三個(gè)月前的會(huì)相比，這次會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的表述有所改變。
沒有再提“去杠桿”，只字未提“房地產(chǎn)市場(chǎng)”。
這與7月會(huì)議上強(qiáng)調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題”大相徑庭。
此前，監(jiān)管部門三令五申“嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”，讓不少房企
誰曾想，錢，來的這么快，政策，松的這么突然。
數(shù)家風(fēng)口浪尖上的房企，融資請(qǐng)求也不斷獲準(zhǔn)通過。
數(shù)家排隊(duì)上市的房企，IPO審核也在有序的進(jìn)行。
據(jù)媒體報(bào)道，近日來北京和深圳的房貸利率有所下滑，銀行對(duì)房貸的放款速度也有加快，早先需要排隊(duì)3-4個(gè)月，如今最快5個(gè)工作日就能放款。
再多的口號(hào)，也不如一個(gè)明確的信號(hào)。
03
當(dāng)年“四萬億”的漫灌，不僅開啟了房地產(chǎn)的“黃金十年”，還讓一眾房企賺了個(gè)盆滿缽滿。
如今的政策一個(gè)接一個(gè)，卻又突然悄悄的“放水滴灌”，難道是房企的春天來了嗎？又一個(gè)“十年”要開啟了嗎？
馬克·吐溫說“歷史不會(huì)簡(jiǎn)單的重復(fù)，但總是壓著相同的韻腳前行”。
這次的政策放松，看似是春天的到來，實(shí)則是燃燈續(xù)命。
在這其中有兩點(diǎn)可以解釋：
1、 房地產(chǎn)企業(yè)的困境在加劇。
2、 房地產(chǎn)企業(yè)以前賺得的暴利正在返還市場(chǎng)。
打今年年初起，樓市的銷售就在放緩，房企的回款也被放慢。
隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控趨于嚴(yán)厲，在港上市的內(nèi)地房企紛紛加速現(xiàn)金回籠。
尤其在香港已經(jīng)宣布進(jìn)入加息周期后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率成本將愈來愈高。
今年下半年以來，國(guó)內(nèi)各大城市的房?jī)r(jià)回歸到正常渠道，越來越多城市的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下跌。
雖然目前來看跌幅還小，可是房地產(chǎn)開發(fā)商日進(jìn)斗金的“黃金時(shí)代”正在終結(jié)，一直依賴外圍資金而快樂生存的房企業(yè)要過緊日子了。
這些對(duì)于房企來說可不是一件不愉快的事，然而這正是房地產(chǎn)調(diào)控所要達(dá)到的目標(biāo)：好鋼用到刀刃上。
要將資金用到恰當(dāng)?shù)挠锰帯?/span>
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報(bào)告指出：中央抑制房?jī)r(jià)上漲的決心沒有發(fā)生改變。
這不僅對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，并且將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。
值得注意的是，過去中央的調(diào)控，用的最多的還是行政手段，以及單一開發(fā)的市場(chǎng)手段。
而如今的調(diào)控卻在逐漸從金融、市場(chǎng)等方式來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)。
這也能明白10月份，房企融資計(jì)劃被迫中止的意義：房企必須轉(zhuǎn)型才能生存。
11月融資的松動(dòng)，也只不過是為了讓房企吊一口氣，并且告訴他們：孩子，剩下的路要你自己走了...
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