前言

我國(guó)民法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的取得采取“登記生效”主義，但登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)（包括取得）的單一生效要件?！睹穹ǖ洹返?09條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。這里“法律另有規(guī)定”即包括《民法典》第229條規(guī)定的因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力。

本文從物權(quán)法角度，看不同離婚方式對(duì)婚內(nèi)共同房屋處置上會(huì)產(chǎn)生不同的法律效果。

一、協(xié)議離婚對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的影響

離婚男女雙方對(duì)于房產(chǎn)歸屬的約定往往是離婚協(xié)議中一項(xiàng)重要內(nèi)容，由于是雙方圍繞身份關(guān)系下所進(jìn)行整體處理，包括解除夫妻關(guān)系、子女撫養(yǎng)問(wèn)題等，所以離婚協(xié)議中財(cái)產(chǎn)內(nèi)容部分相比于普通財(cái)產(chǎn)協(xié)議，具有更強(qiáng)的法律效力，包括不得事后進(jìn)行反悔，行使撤銷(xiāo)權(quán)等，司法實(shí)踐有時(shí)承認(rèn)離婚協(xié)議約定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，具有直接對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力，承認(rèn)離婚協(xié)議物權(quán)約定具有物權(quán)變動(dòng)的法律效力。但由于協(xié)議離婚相比于法院訴訟離婚具有更大的自主性、隱蔽性，加之近年來(lái)各種社會(huì)因素，使得“假離婚”現(xiàn)象比較普遍，為避免以“假離婚”為逃避債務(wù)的手段，法院對(duì)協(xié)議離婚下所為的房屋處理，既力不從心（法律上沒(méi)有‘假離婚’的概念和說(shuō)法），又不得不加以提防和處理，試以下面兩個(gè)方面加以說(shuō)明：

1.涉及政府保障性住房申請(qǐng)和供給分配上

保障性住房包括：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房等，由于屬政府福利性保障住房，相關(guān)政策均規(guī)定了嚴(yán)格的申請(qǐng)和分配條件，不允許私自處分、轉(zhuǎn)讓。

其中《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十二條規(guī)定：已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。即：如果申請(qǐng)人名下有經(jīng)適房，則不能通過(guò)公租房變更申請(qǐng)資格；如果先有公房后申請(qǐng)經(jīng)適房，則需將公房退回，否則也將不具有申請(qǐng)經(jīng)適房資格。《北京市公有住宅租賃合同》第十二條規(guī)定：乙方有下列情況之一時(shí)，甲方有權(quán)中止合同，收回房屋：1、擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、私自交換使用、出賣(mài)或變相出賣(mài)使用權(quán)的。北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第十二條第（八）項(xiàng)規(guī)定，承租者不得擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用，不得利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)。違者，出租單位有權(quán)中止租賃合同，收回房屋。

案例方面也有很多相關(guān)認(rèn)定。如北京市第四中級(jí)人民法院對(duì)楊某某訴直管公房變更承租人一案中認(rèn)定：另結(jié)合楊某某提交的簽署于2019年6月24日的《自愿離婚協(xié)議書(shū)》及其于庭審過(guò)程中對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間家庭房產(chǎn)情況的陳述，原告楊某某提出的承租人變更申請(qǐng)不符合變更條件，宣房一分公司作出《答復(fù)意見(jiàn)書(shū)》并無(wú)不當(dāng)。對(duì)原告提出的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

2.涉及債務(wù)強(qiáng)制執(zhí)行上

《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第124條規(guī)定，作為執(zhí)行依據(jù)的生效裁判并未涉及執(zhí)行標(biāo)的物，只是執(zhí)行中為實(shí)現(xiàn)金錢(qián)債權(quán)對(duì)特定標(biāo)的物采取了執(zhí)行措施。對(duì)此種情形，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第26條規(guī)定了解決案外人執(zhí)行異議的規(guī)則，在審理執(zhí)行異議之訴時(shí)可以參考適用。依據(jù)該條規(guī)定，作為案外人提起執(zhí)行異議之訴依據(jù)的裁判將執(zhí)行標(biāo)的物確權(quán)給案外人，可以排除執(zhí)行。

最高人民法院在（2021）最高法民申1530號(hào)民事裁定書(shū)中認(rèn)為，作為被執(zhí)行標(biāo)的物的涉案房屋，在王楠與王浴楠協(xié)議離婚時(shí)，已約定歸王浴楠所有。因房屋本來(lái)就登記在王浴楠名下，故無(wú)須另行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，王浴楠即對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)。在霍海燕沒(méi)有提交新的證據(jù)證明案涉離婚協(xié)議存在惡意串通規(guī)避債務(wù)的情況下，原審判決判令不得執(zhí)行案涉房屋并無(wú)不當(dāng)。

二、經(jīng)訴訟離婚對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的影響

從離婚協(xié)議形式上，無(wú)論協(xié)議離婚還是訴訟離婚，都可以存在離婚協(xié)議；從離婚效力上，無(wú)論哪種方式，離婚協(xié)議都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)離婚后財(cái)產(chǎn)分割的法律后果。但不同于協(xié)議離婚，訴訟離婚中的離婚協(xié)議書(shū)必須是基于訴訟離婚所達(dá)成的協(xié)議，而非婚姻期間產(chǎn)生的其他文字性協(xié)議材料。從離婚協(xié)議效力上，通過(guò)訴訟離婚的離婚協(xié)議書(shū)內(nèi)容，最終是以法院具有強(qiáng)制執(zhí)行力的法律文書(shū)形式得以體現(xiàn)，因此除具有法律強(qiáng)制執(zhí)行力外，還具有一定的公示效力，這里的內(nèi)容自然也包括對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)的處理上，因此，基于訴訟離婚判決確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)，自判決生效時(shí)取得該物權(quán)，其法律依據(jù)是《民法典》第229條以及最高院關(guān)于民法典物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谄邨l：人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、變賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十九條所稱(chēng)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)。

在司法實(shí)務(wù)中，除大多數(shù)通過(guò)訴訟離婚取得房屋變更效力外，還出現(xiàn)過(guò)男女雙方基于訴訟離婚，一方取得申請(qǐng)人/承租人名下政策保障性住房居住權(quán)利益的案例，這點(diǎn)在協(xié)議離婚中是無(wú)法達(dá)到的。

???三、關(guān)于因離婚發(fā)生物權(quán)變更登記

根據(jù)《民法典》第二編第二章關(guān)于物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，我國(guó)采取嚴(yán)格物權(quán)登記主義，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！比缜把运?，因離婚事實(shí)導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，應(yīng)適用身份關(guān)系特別法而非合同法律關(guān)系。

另根據(jù)該法第二百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。離婚非合同行為而是基于身份關(guān)系整體進(jìn)行處分，其中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處理自然就具有物權(quán)變動(dòng)效力，而非合同責(zé)任關(guān)系，基于離婚取得房屋繼而進(jìn)行變更登記則屬于行政管理范疇而非物權(quán)取得要件。

結(jié)語(yǔ)

協(xié)議離婚和訴訟離婚都會(huì)產(chǎn)生所涉房屋不動(dòng)產(chǎn)處分歸屬后果，但二者在實(shí)踐中對(duì)物權(quán)取得上存在一定的差異。不利哪種方式取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利，如不及時(shí)進(jìn)行變更登記就不能產(chǎn)生外部物權(quán)公示效果，一旦發(fā)生糾紛時(shí)也無(wú)法基于物權(quán)所有權(quán)主張權(quán)利，而只能進(jìn)行事后追責(zé)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。