? ? ? ? 隨著一波又一波的房?jī)r(jià)上漲，剛進(jìn)入社會(huì)的年輕人工資收入低，面對(duì)如此高的房屋租賃都想擁有一套自己的房子。突發(fā)奇想想結(jié)合收集到數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，看看成都的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？結(jié)合波特五力分析我們做了以下方面的分析。
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一.外部宏觀環(huán)境分析
? ? ? ? 整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境GDP情況，GDP是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，從GDP的總量和走勢(shì)可以反映出整個(gè)市場(chǎng)的活躍程度，包括了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。
? ? ? ? 我國(guó)目前國(guó)民收入（GDP）總值呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，可以看出來(lái)目前我們國(guó)家的整體水平在穩(wěn)步上漲，說(shuō)明這個(gè)經(jīng)濟(jì)大體形式處于好的水平。
? ? ? ? 房?jī)r(jià)的政策收緊，我們收集了論壇和房屋政策新聞的數(shù)據(jù)，從中選出當(dāng)下人們關(guān)心的問(wèn)題。
? ? ? ? 從數(shù)據(jù)看出，普遍提到“限購(gòu)”政策，自2010年北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”，拉起了限購(gòu)的序幕，在面對(duì)房?jī)r(jià)高居不下的情況下，各個(gè)省份也有相應(yīng)的“限購(gòu)”舉措。目前成都購(gòu)買新房需要在當(dāng)?shù)負(fù)碛蟹€(wěn)定的工作，并且社保上交滿兩年的用戶，才有購(gòu)買新房的資格。
二.從供應(yīng)商的議價(jià)能力分析
? ? ? ? 從市場(chǎng)房地產(chǎn)資本流動(dòng)來(lái)看行業(yè)增長(zhǎng)，資本的流入往往會(huì)引發(fā)行業(yè)的增長(zhǎng)，反而資本的流出會(huì)加速行業(yè)的枯竭。
? ? ? ? 去年和今年同期房屋總投資量分析，房屋資本有所增長(zhǎng)，西部增長(zhǎng)低于東部和中部。住宅行業(yè)去年同期增長(zhǎng)為4.5%，今年同期增長(zhǎng)為10%，整個(gè)住宅投資還是呈現(xiàn)迅猛發(fā)展，主要得益于去年的房屋價(jià)格上漲和二孩政策對(duì)資本的刺激。
? ? ? ?從商品房屋供應(yīng)面積和同比增長(zhǎng)率來(lái)看市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，供應(yīng)量反映生產(chǎn)者和消費(fèi)者之前的關(guān)系，一般為了減少生產(chǎn)庫(kù)存量對(duì)資金的占有盡量平衡供需關(guān)系。同比增長(zhǎng)是指與去年同期相比較的增長(zhǎng)率，同比增長(zhǎng)率上升市場(chǎng)前景看好，同比增長(zhǎng)率放緩市場(chǎng)看漲的觀點(diǎn)弱化，多方觀點(diǎn)漸漸形成。
? ? ? ? 商品房供應(yīng)面積還是穩(wěn)步累計(jì)上漲，但是同比增長(zhǎng)率已經(jīng)明顯下降了。受去年年末房屋價(jià)格上漲，刺激資本流入商品房開(kāi)發(fā)，資本從進(jìn)入房地產(chǎn)到生產(chǎn)出具體的產(chǎn)品需要一個(gè)時(shí)間跨度。而且受國(guó)家整體房地產(chǎn)去庫(kù)存和資本的引導(dǎo)政策，商品房的供應(yīng)會(huì)步入一個(gè)良性的發(fā)展空間。整個(gè)成都市的房屋業(yè)收到大環(huán)境的影響，新增住房供應(yīng)同比出現(xiàn)下降。
? ? ? ? 從目前大成都市場(chǎng)房?jī)r(jià)當(dāng)期看一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果，一個(gè)時(shí)間窗口期的房?jī)r(jià)可以反映一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)水平變化情況。
? ? ? ? 圖上反應(yīng)了窗口期從2016-09至2017-08這段時(shí)期內(nèi)二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格，二手房的價(jià)值反超新房稱為市場(chǎng)價(jià)值領(lǐng)袖。另外一個(gè)普遍現(xiàn)象，二手房交易還是集中在五城區(qū)和高新區(qū)這些片區(qū)且房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲得很高了。
? ? ? ? 從新房和二手房房源來(lái)看市場(chǎng)份額，市場(chǎng)份額是在市場(chǎng)上所占份額，也就是對(duì)市場(chǎng)的控制能力（以小區(qū)為單位）。
? ? ? ? 從圖中可見(jiàn)二手房源多余新樓房源，占有市場(chǎng)絕大部分份額，二手房交易對(duì)市場(chǎng)控制能力要強(qiáng)于新房。二手房成交價(jià)格和成交量會(huì)決定新房建設(shè)速度和定價(jià)，所以關(guān)注二手房的價(jià)格走勢(shì)可以預(yù)估新房?jī)r(jià)格。
? ? ? ? 從新開(kāi)盤分布位置來(lái)看區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力是指區(qū)域內(nèi)各經(jīng)濟(jì)主題在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中形成并表現(xiàn)出來(lái)的爭(zhēng)奪市場(chǎng)的能力或資源優(yōu)化配置的能力。
? ? ? ? 根據(jù)數(shù)據(jù)分析，從2016年初開(kāi)始大多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中在成都周邊郊縣，結(jié)合成都“東進(jìn)南拓西控北改”和“成渝經(jīng)濟(jì)帶”的新政策利好，更多的房地產(chǎn)商將資源集中在離市中心更遠(yuǎn)增值最快的地區(qū)新建住房，成都市東部和北部方向的新增樓盤要多于其他地區(qū)，這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)。除了政策原因，五城區(qū)住房已經(jīng)達(dá)到飽和，并且老舊小區(qū)由于改建成本太高令很多開(kāi)發(fā)商望而生畏。
三.從購(gòu)買者的議價(jià)能力分析
? ? ? ? 從人口分析來(lái)看市場(chǎng)剛性需求，我們從步入社會(huì)的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，購(gòu)房剛性需求者集中在15歲至64歲之間的勞動(dòng)年齡人口。剛性需求是指受市場(chǎng)價(jià)格影響較小的需求。
? ? ? ? 圖中可以看出2013年作為分水嶺，2013年之后15至64歲的勞動(dòng)人口在降低，據(jù)中國(guó)計(jì)劃生育協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)王培安指出，育齡婦女特別是生育旺盛的婦女?dāng)?shù)量減少，國(guó)家全面實(shí)施兩孩政策時(shí)我國(guó)15歲至64歲勞動(dòng)年齡人口數(shù)量2015年為10.03億人，預(yù)計(jì)2030年將降至9.58億人，社會(huì)人口結(jié)構(gòu)中對(duì)住房的剛性需求在逐步降低。
? ? ? ? 從居民平均可支配收入看市場(chǎng)購(gòu)房能力，購(gòu)房能力是人們支付可使用的貨幣總量購(gòu)買房屋的能力。
? ? ? ? 城鎮(zhèn)居民的可支配收入增長(zhǎng)量、增長(zhǎng)率和總量都遠(yuǎn)高于農(nóng)村。自限購(gòu)政策下來(lái)之后，城鎮(zhèn)人群對(duì)房屋的需求量急劇下降，反而是農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)買城市住房，但農(nóng)村的平均可支配收入不足以在成都這樣一個(gè)幾乎均價(jià)都在1萬(wàn)/平方米的城市購(gòu)買住房，農(nóng)村人口進(jìn)城步伐會(huì)受到高房?jī)r(jià)強(qiáng)力阻礙。
四.潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力
? ? ? ? 2002年國(guó)家加入WTO后，外國(guó)資本和企業(yè)來(lái)華投資貿(mào)易壁壘有很大程度的下降，使得大量的外資和企業(yè)的進(jìn)駐，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受到很大的威脅。對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力薄弱和規(guī)模擴(kuò)張力度不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，退出房地產(chǎn)行業(yè)只是時(shí)間問(wèn)題。從市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)期來(lái)看，只有優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)最終留下來(lái)，一方面修建的房屋質(zhì)量、綠化和服務(wù)等都會(huì)更加好，另外一方面價(jià)格也會(huì)是人均能夠接受的水平。
五.替代品的替代能力
? ? ? ? 自發(fā)建房，首先來(lái)看看全國(guó)人民對(duì)自建房的關(guān)注熱度。
? ? ? ? 可以看出東部和中部對(duì)自建房相當(dāng)關(guān)注，西部東北等地區(qū)表現(xiàn)一般并不突出，成都八層購(gòu)房者來(lái)自四川本地，這些地區(qū)的人群更加愿意從開(kāi)發(fā)商手上購(gòu)買已建成的房屋。
? ? ? ?小產(chǎn)權(quán)房，可以緩解對(duì)房屋的剛性需求。從小產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)格來(lái)看
? ? ? ? 在成都小產(chǎn)權(quán)房是臨近大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)價(jià)格的六成。這樣讓人心動(dòng)的價(jià)格，無(wú)疑推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的需求。但小產(chǎn)權(quán)房交易中也會(huì)存在問(wèn)題，它并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，法律依據(jù)不足，存在的問(wèn)題較多，雖然價(jià)格上讓人垂涎三尺但是對(duì)于購(gòu)房的花銷，很多人還是會(huì)望而卻步。
? ? ? ? 二手房的價(jià)格和價(jià)值趨勢(shì)對(duì)新增住房的沖擊。
? ? ? ? 二手房會(huì)影響新建房屋的速度，但是二手房的供應(yīng)不會(huì)根本上動(dòng)搖房屋的價(jià)格。消費(fèi)者從開(kāi)發(fā)商那里買來(lái)的房屋很少會(huì)以低于購(gòu)買價(jià)格進(jìn)行交易。二手房不但不能緩解房?jī)r(jià)壓力反而會(huì)加大房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。
? ? ? ? 廉租房分析，廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或失誤配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性的住房。成都目前已經(jīng)有一些廉住房小區(qū)，可以緩解高房?jī)r(jià)或高租價(jià)對(duì)居民生活造成的影響。廉租房不可能住一輩子，很多人還是需要一套自己的房子，所以廉租房可以緩解成都購(gòu)房需求。
六.行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力
? ? ? ? 從成都房企前20名備案面積看其新增住房能力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。備案面積也就是建筑規(guī)劃面積，備案面積越大說(shuō)明修筑能力越強(qiáng)。
? ? ? ? 這里選擇了2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力最強(qiáng)的20名，從圖中可以看出保利建筑能力遙遙領(lǐng)先其他房地產(chǎn)公司，保利在成都的競(jìng)爭(zhēng)能力最強(qiáng)。但整個(gè)市場(chǎng)行情放緩，受限購(gòu)政策和資本引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2015年成都房地產(chǎn)前二十位備案795.88平方米，2016年銳減到473.56平方米。
? ? ? ? 從成都前20名企業(yè)備案金額看企業(yè)實(shí)力。企業(yè)能夠備案的金額越多，企業(yè)現(xiàn)金流越充足企業(yè)越健康。
? ? ? ? 保利的能力毋庸置疑，傳統(tǒng)的企業(yè)領(lǐng)先市場(chǎng)其他競(jìng)爭(zhēng)者，在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷收窄的情況下，本地企業(yè)和一些規(guī)模相對(duì)較弱的企業(yè)也不斷的涌現(xiàn)，市場(chǎng)在向多元化和多層次結(jié)構(gòu)發(fā)展。
2016年成都成交房屋價(jià)格排名
2016年企業(yè)成交面積排名
? ? ? ? 傳統(tǒng)大企業(yè)主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量，但是也可以看到本地企業(yè)和一些中型企業(yè)不斷沖擊爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，可以看出成都的房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，小規(guī)模企業(yè)不斷做大做強(qiáng)，大規(guī)模企業(yè)不斷深耕市場(chǎng)，房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)更大層面上是企業(yè)規(guī)模效應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)，本地企業(yè)和外地企業(yè)之間的服務(wù)差異化競(jìng)爭(zhēng)。房?jī)r(jià)受政府宏觀調(diào)控，雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈但價(jià)格戰(zhàn)短期是不會(huì)出現(xiàn)的，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期會(huì)在價(jià)值均線上下小幅波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)斷崖下跌。
