南通市是個(gè)地級(jí)市占地面積8544平方千米，下轄3區(qū)、1縣，（崇川區(qū)、港閘區(qū)、通州區(qū)、如東縣），代管4個(gè)縣級(jí)市（海安市、如皋市、海門(mén)市、啟東市），2017年末，我市常住人口為730.5萬(wàn)人，市區(qū)人口約200萬(wàn)。

南通市區(qū)是指崇川、港閘、通州三區(qū)的總和，人口200萬(wàn)左右。三區(qū)之內(nèi)成規(guī)模的家居市場(chǎng)共2390000平方米左右。從南往北，從東至西，若大大小小的家居市場(chǎng)都算，那就上百個(gè)。現(xiàn)在是幾家歡笑幾家愁。

開(kāi)發(fā)區(qū)成規(guī)模的家居市場(chǎng)共：560000平方米。新開(kāi)鎮(zhèn)約20000平方米裝飾裝修材料市場(chǎng)；好一家約40000平方米家居綜合市場(chǎng)；紅星家居約500000平方米綜合市場(chǎng)。

崇川區(qū)成規(guī)模的家居市場(chǎng)共600000平方米左右。工業(yè)展覽博覽會(huì)250000平方米，居然之家約80000平方米家居綜合市場(chǎng)；北紅星家居約40000平方米家居綜合市場(chǎng)；新南方約150000平方米家居市場(chǎng)；東景國(guó)際約20000平方米家居燈具市場(chǎng)；月新家居50000平方米。

港閘區(qū)成規(guī)模的家居市場(chǎng)共約980000平方米。百安宜家一號(hào)館、國(guó)際官館、三號(hào)館、進(jìn)口館約500000萬(wàn)平方米；財(cái)富廣場(chǎng)；加達(dá)廣場(chǎng)30000；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；宜家50000平方米；紅星美凱龍150000平方米；九洲國(guó)際約40000平方米；九圩港瓷磚衛(wèi)浴大賣(mài)場(chǎng)200000平方米，美麗華紅木家居館10000平方米。

通州區(qū)成規(guī)模的家居市場(chǎng)通州區(qū)豪悅家居市場(chǎng)、東大家居等共250000萬(wàn)平方米左右。南通市三區(qū)內(nèi)平均每個(gè)人配有家居商服面積約1.2平方米。正常情況下每個(gè)人的綜合商服面積也不可超過(guò)1平方米，可見(jiàn)嚴(yán)重過(guò)剩！

所以，現(xiàn)在不少商場(chǎng)有場(chǎng)無(wú)市，不得不關(guān)門(mén)，如財(cái)富廣場(chǎng)，加達(dá)廣場(chǎng)，（南）紅星家居商場(chǎng)，月新家居；更可怕的是，（南）紅星家居商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)萎縮，不能正常運(yùn)營(yíng)，正在審請(qǐng)破產(chǎn)。商場(chǎng)之間拉客大戰(zhàn)，你死我活，零和博弈，使得商場(chǎng)租金每況日下，最低降到零（三年不收錢(qián)或更長(zhǎng)時(shí)間不收錢(qián)），嚴(yán)重搞亂了市場(chǎng)秩序。（南）紅星家居要關(guān)門(mén)，而（北）紅星美凱龍正待開(kāi)門(mén)。這種現(xiàn)象使家居租賃市場(chǎng)大受其害，一夜之間變空城，不難發(fā)生，市場(chǎng)主天天提心吊膽，岌岌可危。由于多家市場(chǎng)開(kāi)放，經(jīng)銷(xiāo)商也必須多家設(shè)攤，這種不得不多頭投資，加大了運(yùn)營(yíng)成本，而生意稀薄，經(jīng)銷(xiāo)商苦不堪言。

這種情況的產(chǎn)生，是規(guī)劃商場(chǎng)的超過(guò)剩造成的。為什么規(guī)劃犯錯(cuò)？一是好大喜功，區(qū)區(qū)塊塊都抓政績(jī)工程；二是不懂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不懂商業(yè)房面積與人口的合理匹配。三是開(kāi)發(fā)商眼紅既得利益而盲目開(kāi)發(fā)，害人又害己。

商業(yè)用房和居住人口的比例，目前沒(méi)有新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 很多年以前，國(guó)家關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套有一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)物業(yè)面積是總建筑面積4%，現(xiàn)在的情況是大大超過(guò)。商業(yè)配比（按面積），目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市商業(yè)物業(yè)面積占城市住宅總面積的5%至8%之間。? ? 按人口計(jì)算的商業(yè)配比，一般發(fā)達(dá)國(guó)家是人均1~1.2平方米，我國(guó)是人均0.8~1平方米。

? ? 商住用地，商業(yè)和住宅各占多少比例，控規(guī)指標(biāo)是沒(méi)有統(tǒng)一衡量標(biāo)準(zhǔn)的，這要看項(xiàng)目位置特點(diǎn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)定位等多方面的因素綜合考量，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，然后確定商業(yè)定位，最后確定商業(yè)建設(shè)規(guī)模?？涩F(xiàn)在規(guī)劃部門(mén)缺乏考量。

面對(duì)現(xiàn)在家居商場(chǎng)亂象，政府不管，管也管不了，那只能靠時(shí)間加新項(xiàng)目來(lái)蛻變。蛻變使商業(yè)房這個(gè)爛冬瓜變成有效資產(chǎn)。希望我們政府的規(guī)劃部門(mén)及早醒悟，不能再放商業(yè)綜合樓出來(lái)了，老老實(shí)實(shí)圈圍墻建住宅房吧。不能只管容積率、建筑密度、綠化率，功能安排只讓開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)了算。否則，只能使有限的商業(yè)資源進(jìn)一步分化，商業(yè)用房到處出現(xiàn)空城，這樣的城市會(huì)貽笑天下，留下歷史的話柄。