12個城市漲的過快，被住建部約談。
北京直接搞了個限價與評估價的85%關(guān)系，限價/評估價低于85%直接改為共有產(chǎn)權(quán)住房，高于85%按限價來賣。
粵港澳大灣區(qū)進行房地產(chǎn)和土地數(shù)據(jù)排查，什么意思？是要封盤去除房地產(chǎn)嗎？
大家一致發(fā)問：房住不炒高高在上，這，房子還能不能買啊？
先不說能不能買，可以肯定的是：未來幾年，靠房子賺錢肯定是越來越難了。
那，你說，到底，還能不能買？
首先，你必須要明白，現(xiàn)在限售政策之下，買個新房房子通常都要持有5-8年的左右才能考慮出售。二手房也要3年以上才可以。
未來的購房都是長持周期，這是必須要明白。
即然是長持周期，就一定要學會去思考到底5年之后的市場是什么樣？5年之后的政策是什么樣？5年之后的房價是什么樣？
5年以后啥樣，才是你當下決定要不要買的最正確的前提，而不是用當下你看到的新聞和政策來判斷能不能買。
這一點必須要明白！用5年以后的思維來判斷現(xiàn)在。
5年以后是啥樣子？中國特色的政治經(jīng)濟學告訴我們，其實還是要去考慮政策走向。
5年以后還會像現(xiàn)在這樣嗎？
限購
限售
限價
限貸
限地價、競房價、競自持
租售并舉、大興租賃、共有產(chǎn)權(quán)
大家不妨想想。
如果5年后政策還是這樣，現(xiàn)在肯定不能買啊，5年以后還是這樣的話，現(xiàn)在買真的就是傻子。圖啥呢，真的是為國接盤了。
到底是不是還一樣呢？這就是我們要思考的問題。
我們要去想，什么是調(diào)控？調(diào)控的目的是什么？
調(diào)控從來都是拉一把，而不是火上澆油。
2014年，大家都不買房，政府就急了，于是，減稅，放松杠桿，說房地產(chǎn)未來可期，鼓勵你買。
2016年，大家都買，啥也不干了搶著買，工廠不要了，實業(yè)不要了，都要房，政府也急了，加稅，去杠桿，四限時代，租售并舉。
2017年，在慣性之下，暴利之下，依然買買買
2018年，在核心城市無底線搶人落戶繞開限購之下，本來略有平靜的市場又被哄了起來，市場再不平靜，房價漲，房子搶
2019年呢？這一波大學生的購房力消費完呢
2020年呢？家庭信貸資格全部用完了呢？
2021，居主儲蓄再進一步降低，居民杠桿進一步提高。。。
2022
還會不會像2018年一樣的買買買？
我們必須要明白的一個道理是：大家的投資，不是現(xiàn)在，而是對未來的預期。
我們認為房價會漲，于是我們就買，是對未來預期。
其實問題的根本就在于，什么時候人們開始不搶房子了！這才是政府著急的時候，也是政策轉(zhuǎn)折的時候。
你都去搶，他著急，你都不買，他更著急。
所以大家想想，
2019
2020
2021
2022
2023
大家會一直每年都像去年那樣的熱情去搶房嗎？顯然不會的，其實今年的人們對于未來的預期都有了極大的分歧。
米宅會員在年初續(xù)費時，就有很多會員明確表達不看好房地產(chǎn)，也沒有購房打算了，就不續(xù)了。
如果去年、今年買房的人，明年發(fā)現(xiàn)TMD沒漲，還跌了，這種情緒和效應會傳染，一旦蔓延，人們的預期就產(chǎn)生了很大的變化。
所以，我的看法是：5年內(nèi)人們的預期和行為一定會有變化，政策也一定會有變化。
另一方面我們來說為什么人必須要有房子。
首先對于一個沒房的人來說，你肯定更要早點買，為什么？姑且不說找媳婦的問題，還有杠桿的問題，有房無房在辦理信用卡時的額度也完全不一樣吧，有房無房在信用貸的額度方面也完全不一樣，難怕是微粒貸和螞蟻借唄，也要看你的資產(chǎn)和房產(chǎn)以及房貸。
而且，而且在未來一旦信貸寬松了，如何從銀行拿到信貸支持？房子??！房本??！房貸記錄??！
而杠桿，直接決定了你把握機會的能力！
這是普通百姓躍升的基本唯一途徑。
而對于不是首套的投資客來說，如果不買房，總不能持有現(xiàn)金吧？持有現(xiàn)金如何對沖貨幣貶值風險？如何對沖通脹風險？如何對沖購買力下降的風險？
或者直說，如何對沖每年至少8%的貶值。
如果不持有現(xiàn)金，即使不考慮杠桿，有沒有什么安全的渠道可以來替代并解決這個風險，這是關(guān)鍵，如果有，當然不必買房了，如果沒有，再加上杠桿因素，你不管是買理財、黃金、比特幣什么的都是多少錢買多少貨，沒有杠桿的，但買房不一樣，它是普通百性最容易獲取的投資杠桿。
如果沒有，如果找不到，我們有什么理由拋棄房子？
當然，今年，不是隨便買都能賺錢的時候了，買不對，比不買還嚴重。
既然是長持周期，就一定是價值投資了。
本期呢，就是和大家來探討一下這個大家都無比糾結(jié)的問題，希望大家能夠豁然開朗。
總結(jié)一下：
1、當下的房產(chǎn)投資是一個長持周期，就不能用當下短期的新聞和政策來判斷未來
2、必須要用5年以后的政策和行情來判斷現(xiàn)在的決定
3、大家都搶，政府著急，大家都不買，政府更著急
4、當下買不買的關(guān)鍵是，什么時間大家都不買，政府更著急了，那才是政策的轉(zhuǎn)折點
5、顯然，搶搶搶的狀態(tài)肯定撐不過5年，5年以內(nèi)的政策轉(zhuǎn)折點一定會來
6、首套房必須要有，這是你獲取社會杠桿、人生杠桿、銀行杠桿的起點，否則即使政策寬松時，你也沒有機會獲得
7、持有現(xiàn)金不可以，必須解決每年8%左右貶值的問題
8、如何對沖8%的貶值，并且安全，并且有杠桿，這是我們當下決定的關(guān)鍵。有更好的選擇，肯定不要買房，因為流動性差，變現(xiàn)難，如果沒有，請好好的關(guān)注房子。
9、當下買房投資，買對比不買更重要，別一失足成千古恨
10、注意杠桿，盡量使用杠桿。
下一期，我們來分析一下長持周期下的價值投資如何思考，如何看待。
留言精選 寫留言
Li0NZzz 2018-05-15 09:20
米公子，請問當前形勢下，重慶還有投資買房的價值嗎？如果可以北濱路怎么樣？
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米公子 回復 Li0NZzz 兩江一嘴，都可以
麗萍 2018-05-15 13:15
聽了一遍，感覺不過癮，又把文字仔細看了兩遍，謝謝米公子的精彩分享！
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米公子 回復 麗萍 好習慣
曼 2018-05-15 16:06
米公子，剛在成都落戶準備參加搖號卻政策變了！現(xiàn)在居住四川四線城市，家里有自住房一套但是沒有貸款記錄，把首套放哪里呢？云南旅居還是重慶，還是等等看？
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米公子 回復 曼 首套千萬不要去買旅游城市，旅游城市可以買，但一定不能是首套首貸，太浪費了，看能不能再轉(zhuǎn)到杭州南京或海口看看
有無 2018-05-15 21:53
請教米公子，海南清水灣現(xiàn)在還建議入手嗎？謝謝！
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米公子 回復 有無 建議，沒問題的。
陽光 2018-05-15 22:43
2018-05-14 21:14 米公子您好！聽了您上一次劃的重點，決定去麗江買套房子放著，自己不住，用于出租，跟當?shù)刂薪榻佑|了一下，他們說城區(qū)北部的雪域金沙出租的租金很低，建議我買城區(qū)的，因為城區(qū)的不愁租，租金就能頂很大一部分房貸。但是我非常想買咱們米宅推薦過的雪域金沙，而且現(xiàn)在買二手的話，還能買到單價5000左右的。我現(xiàn)在不知道自己該買城區(qū)的還是雪域金沙的了，求您指點下吧！萬分感謝！前天我沒能說明白，我已經(jīng)不是首套房了，耽誤您的寶貴時間，抱歉！
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米公子 回復 陽光 雪域金沙！
荷韻悠悠 2018-05-15 23:23
你好牛！米神！看了你的地產(chǎn)財經(jīng)觀，我才知人的智商和財商可以差那么多。只可惜我在2016-2017年不知道有米宅的存在！與米宅相見恨晚！
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米公子 回復 荷韻悠悠 此時關(guān)注，為時不晚，記得邀約朋友一起
麗 2018-05-15 23:34
米公子，請問廣州南沙現(xiàn)在有投資價值嗎?陽光城的房子，單價1.7W—1.9W，不知是否可以下手，謝謝。
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米公子 回復 麗 南沙可以的
常隴江 2018-05-16 00:00
請問感覺最近西安已經(jīng)漲的很高了，現(xiàn)在還可以入手嗎？買主城區(qū)還是三環(huán)外？謝謝你老師？
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米公子 回復 常隴江 我是建議關(guān)注大家忽略的主城二手房
過往 2018-05-16 07:39
怎么看待成都的公寓呢在城南價格2萬
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米公子 回復 過往 不看最好
高爾夫 2018-05-16 08:44
米公子，每看完一篇都在期待下一篇的到來，能否加快播出頻率，哈哈? 前期聽了米公子關(guān)于海南的投資價值，果斷在三亞迎賓路訂購了萬科湖畔的唯墅，100平（實際133）精裝490全款，辦理交款手續(xù)過程中正趕上4月22日限購，目前這個事正在玄著，資金已付但網(wǎng)簽手續(xù)暫時辦不了。請問米公子，現(xiàn)在這個形勢下是否還有購買的必要性，投資+20年退休后自住。
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米公子 回復 高爾夫 500萬如果投資好了，五年后能變成3000萬，但全款這個，五年后也就是最多1000萬，安全，但顯然不是太好的選擇。
我喂雞幾袋鹽 2018-05-16 11:25
請教米老師，個人首套首貸，有90萬現(xiàn)金,家庭在鄭州自住一套，鄭州房子和騰沖原鄉(xiāng)哪個更合適？拜托指點迷津!
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米公子 回復 我喂雞幾袋鹽 偏投資選擇鄭州，偏品質(zhì)、體驗、享受、爽就選擇騰沖
梵人 2018-05-16 14:09
前段時間花了幾塊錢，聽了米宅的那次現(xiàn)場直播。本人新杭州人，有個2套的房票。聽了后就開始看房子搖號。昨天消息出來了，中了個百分之三點三幾率的。未來科技城核心區(qū)，中南樾府。非常感謝米宅，就是關(guān)注了后聽了那場報告，堅定了我買房的信心！??謝謝！
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米公子 回復 梵人 恭喜，行動永遠是更重要的。
陽光 2018-05-16 14:55
謝謝米公子，您發(fā)表的文章我都聽了好幾遍了！下面的留言也基本上看兩遍。
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米公子 回復 陽光 好習慣
手機用戶5052 2018-05-16 17:35
嗯，好像懂點了，我買房能首付30％就不付40％,對嗎？那帶多少年那
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米公子 回復 手機用戶5052 是的，30年，本息
珊 2018-05-16 19:28
您好米公子，您的課我都聽了，現(xiàn)在有一個疑問，我家庭在中牟有三套房：一個老城的老房子，一個新區(qū)的毛坯房（我名下唯一的一個），一個新區(qū)的復式（目前在其中居?。辉诰G博園西邊有一套單位團購房，已交首付；在鄭州東站附近有一個三室的，CBD片區(qū)有一個一室的，我一直在糾結(jié)要不要把中牟老城的那個賣了，但賣不上價格，或者把中牟新區(qū)我名下的那個毛坯房賣了，等有機會了再在鄭州買，或者把兩個都賣了，盼回復謝謝！
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米公子 回復 珊 可以吃有，不建議太去折騰
詹祖奎18759298518 2018-05-16 20:23
米公子泉州的房子能買嗎像晉江和石獅大部分的房價在萬元以下我是首套首貸在廈門工作孩子在廈門公辦學校讀書如果買了泉州的房子目前沒考慮去住（主要考慮投資）廈門的房子暫時買不起
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米公子 回復 詹祖奎18759298518 建議觀望一下廈門，還是買廈門。
張帆 2018-05-16 21:03
米公子您好，現(xiàn)在有首套首貸資格，在鄭州已解決自住，孩子小學一年級?？紤]自己需求，把戶口遷到?？谶€是天津好？海口是看好海南發(fā)展，天津是高考優(yōu)勢。另在廣州交了社保，再有一個月也可以轉(zhuǎn)戶口，但現(xiàn)在廣州雙合同首套首付也很高。這三個地方您看哪個選擇最好，現(xiàn)有現(xiàn)金60萬左右。謝謝
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米公子 回復 張帆 60萬估計只能買?？?br>
手機用戶0113 2018-05-16 22:41
米老師，鄭州一萬八的亞新美好城邦可以買嗎，自住兼投資，已認籌
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米公子 回復 手機用戶0113 可以買
亞楠 2018-05-16 22:57
米大師，想給父母換個養(yǎng)老房，賣了北京的買騰沖別墅未來您預計哪個更保值增值，北京的房產(chǎn)還是硬通貨嗎？是不是以后去租也不錯
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米公子 回復 亞楠 北京是硬通貨，不建議這么做，畢竟騰沖很便宜，兩張信用卡都搞定了
沈少山 2018-05-16 23:25
米公子，寧波杭州灣新區(qū)的房子可以買嗎？謝謝
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米公子 回復 沈少山 一萬多，工業(yè)區(qū)，不太看好
李遠 2018-06-17 15:52
你好米公子聽了您的課程受益匪淺直指導本質(zhì)。直接買了svip課程。想問一下，對于北京共有產(chǎn)權(quán)房怎么看，北京無房，預算有限是優(yōu)先買這個房子，還是努努力購買商品房呢？
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米公子 回復 李遠 努力商品房！
王利 2018-05-17 00:01
想請教米公子，武漢現(xiàn)在的投資價值如何?目前房子還是很難搶，本人在武漢首套首貸。白沙洲和光谷東，偏向哪個?好希望能出一片關(guān)于武漢的投資分析，謝謝。
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米公子 回復 王利 兩個地方都很火，光谷東更不好搶，都可以考慮的。
王波 2018-05-14 14:29
米公子，沈陽樓市現(xiàn)在會高位接盤嗎？本地土著，現(xiàn)有2套住房，打算投資。
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米公子 回復 王波 主要看貸票，不建議沈陽買太多
立言 2018-05-14 15:48
米公子好，獨生子女，目前對于房產(chǎn)處理有些迷茫，家里現(xiàn)有哈爾濱市區(qū)15年左右房產(chǎn)(爸媽工作剛需)，大連甘井子去年新房有貸款(計劃爸媽2年退休后)，三亞市區(qū)50年產(chǎn)權(quán)單身公寓(冬天過度)和一套泉州有貸款(我剛需自住)一套泉州有貸款(爸媽未來居住)。今年底涉及結(jié)婚用錢，準備賣1到2套換現(xiàn)金，但在猶豫賣或不賣(不賣房子也可以勉強支撐)?？傁胫孀畲蠡?，或者拋棄增值小的置換增值更大城市的房子，請指教。謝謝
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米公子 回復 立言 不建議折騰，房子都有用，都安全。
2018-05-14 18:03
米大，長沙和重慶目前投資哪里比較合適？有首貸資格。
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米公子 回復? 兩個我認為是平等的，沒有哪個更強的說法，機會都在局部
南伊溝 2018-05-14 19:09
很干的干貨，謝謝米公子的深度分析
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米公子 回復 南伊溝 多謝
章龍勝 2018-05-14 20:45
佩服地五體投地???謝謝米公子?
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米公子 回復 章龍勝 這倒不必，哈哈，共同進步
陽光 2018-05-14 21:06
我也是佩服的五體投地！
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米公子 回復 陽光 能讓大家真正賺到錢才是硬道理
陽光 2018-05-14 21:14
米公子您好！聽了您上一次劃的重點，決定去麗江買套房子放著，自己不住，用于出租，跟當?shù)刂薪榻佑|了一下，他們說城區(qū)北部的雪域金沙出租的租金很低，建議我買城區(qū)的，因為城區(qū)的不愁租，租金就能頂很大一部分房貸。您今天的文章里也建議25歲左右的年輕人首套首貸也一定要買市區(qū)的不要買郊區(qū)的。我現(xiàn)在不知道自己該買城區(qū)的還是雪域金沙的了，求您指點下吧?萬分感謝！
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米公子 回復 陽光 你如果是首套剛需的話，是不建議考慮麗江的，需要換個城市，不是旅游城市。換個搶人的城市。
李晶 2018-05-14 21:47
請教一下，深圳、杭州和海南，都可以有房票，純投資，10年周期，選哪個城市更好一些呢？謝謝。
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米公子 回復 李晶 其實都是可以的，房價60000，30000，20000，看自己的腰包吧，選擇正確更重要，相對來說推薦杭州，但很難買，容易困住
Mr.Wang 2018-05-14 21:59
米公子想請問一下名校學區(qū)房的問題，去年買了一套南京不錯的學區(qū)小學的，但是北京已經(jīng)開始調(diào)整學區(qū)政策，請問有什么隱患，怎么規(guī)避好一些呢
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米公子 回復 Mr.Wang 大概率未來都會調(diào)整，受政策影響比較大，可以考慮適時出售
allin學炒菜的海 2018-05-14 22:22
米公子，你覺得未來五年鄭州樓市發(fā)展是否樂觀，以長持收租的模式來投資房產(chǎn)，未來五年、十年是否是一個比較穩(wěn)健的房產(chǎn)投資模式
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米公子 回復 allin學炒菜的海 鄭州未來沒問題的
William 2018-05-26 20:18
米老師：雅居樂?？诮鹕碁秤眯庞觅J貸款60%可以買嗎？海南房價還會漲嗎？海口還有哪些較好的樓盤值得入手？在海南有購房資質(zhì)，選擇?？谶€是騰沖？
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米公子 回復 William ?？谘啪訕方鹕碁尺@次開盤價格真的低，沒問題的
蛋 2018-05-20 09:21
米公子您好，我現(xiàn)在首套30%，二套50%的杠桿都用了，現(xiàn)在如果買房就都必須是全款，還有投資的必要嗎？如果有必要投資哪個地方比較好呢，我現(xiàn)在在西安，家庭限購，貸款的兩套在三亞，謝謝您
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米公子 回復 蛋 大概率暫時國內(nèi)沒必要再買了，跟著米宅海外去看看有杠桿的海外吧
墨雅茗清 2018-05-26 21:31
米老師好，我想把我在成都高新區(qū)公寓賣掉，然后買住宅(成都限購，買不成)其他城市可以嗎？謝謝！
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米公子 回復 墨雅茗清 感覺沒必要這么折騰
Sunny 2018-05-14 23:26
上班之余，聽米公子的分析，是一件清爽而愉快的事！享受中......
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米公子 回復 Sunny 要分享?
彩虹2018-05-14 23:48
請教米公子，投資保值，正弘府上車了，還可以嗎？
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米公子 回復 彩虹沒問題，可以的
