去年夏天我賣(mài)房買(mǎi)房歷時(shí)整整半年，第一次分別作為買(mǎi)方和賣(mài)方，在這里面也學(xué)到了很多知識(shí)，積累了血淚經(jīng)驗(yàn)。作為一個(gè)法科出身的人，依然無(wú)法避免格式條款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和被動(dòng)局面。

要不要找中介

中介費(fèi)確實(shí)是一個(gè)非常大的開(kāi)支。但是對(duì)于買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中需要經(jīng)過(guò)N期的付款程序，尤其是首付款非常高的情況下，沒(méi)有一個(gè)中介，買(mǎi)方是否愿意承擔(dān)賣(mài)方卷首付款跑掉的風(fēng)險(xiǎn)，可能是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

如果買(mǎi)方愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，覺(jué)得買(mǎi)賣(mài)合同的能夠保障您的權(quán)益，又自己有時(shí)間愿意去各個(gè)衙門(mén)跑手續(xù)，那么你完全可以不找中介。

定金到底付多少？

定金雙倍返還大家應(yīng)該都清楚，交定金后，如果買(mǎi)方違約，定金不返還；如果賣(mài)方違約，雙倍返還。究竟是付的多好，還是少好？我自己的例子顯示，如果房子真心看中，在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)上，交的多比少好。

我買(mǎi)房在先，當(dāng)時(shí)交的定金比較多，后來(lái)房?jī)r(jià)漲上來(lái)后，賣(mài)給我房子的買(mǎi)家自己沒(méi)有買(mǎi)到合適的房子，幾次想違約，但是無(wú)論如何白白損失很大一部分違約金都不合算。

而我賣(mài)房在后，買(mǎi)房付給我的定金并不多，我當(dāng)時(shí)要求買(mǎi)方多交定金，買(mǎi)方不愿意，我也就沒(méi)再要求。

但是后來(lái)我自己還貸，手頭的錢(qián)不充裕想讓買(mǎi)方提前付首付款，代我還貸時(shí)，這比定金成了我尤其有利的條件。

當(dāng)時(shí)我的房子已經(jīng)漲了非常多，即使我違約再賣(mài)，也足夠彌補(bǔ)我要支付的違約金。當(dāng)然違約并不是我本意，誠(chéng)意履行合同的基本原則我還是懂的。

但是我以無(wú)法提前還貸，不得以違約，并愿意支付違約金為條件去和買(mǎi)家談時(shí)，買(mǎi)家還是選擇了提前支付首付款代為還貸。

提前還貸誰(shuí)來(lái)還？

當(dāng)賣(mài)方的房子還存在未還清的貸款時(shí)，賣(mài)方有義務(wù)在合理期限內(nèi)將貸款還清。那么，這時(shí)候會(huì)有兩種選擇，賣(mài)方自行支付貸款或者買(mǎi)方代為還貸。

作為賣(mài)方，如果你手頭充裕，完全可以自行還貸，那么你在房?jī)r(jià)上就有不講價(jià)的絕好理由。如果你手頭并不充裕，強(qiáng)烈建議你由買(mǎi)家代為付款。

作為買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，如果你代賣(mài)方還貸，就有可以在房?jī)r(jià)上討價(jià)還價(jià)的余地。然而，事實(shí)證明，在現(xiàn)在房?jī)r(jià)猛漲的年頭兒，代為還貸并不一定能為買(mǎi)方爭(zhēng)取太大的利益。而這筆錢(qián)，放在銀行里做個(gè)短期理財(cái)或許還有不少利息。

賣(mài)給貸款買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)

能夠遇到全款付款的買(mǎi)家，賣(mài)家上輩子一定是個(gè)天使。在北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下，能夠付全款的真心不多。賣(mài)方十有八九會(huì)遇到貸款買(mǎi)方的買(mǎi)主。

作為買(mǎi)方，我年前非常順利地拿到了銀行的貸款。當(dāng)時(shí)中介說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，過(guò)戶后一個(gè)月銀行就會(huì)放貸，我也確實(shí)在一個(gè)月后就拿到了貸款。所以，當(dāng)我作為賣(mài)方時(shí)，我完全忽略了這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

我賣(mài)的房子是1月20日過(guò)的戶，但是到現(xiàn)在，工商銀行仍然沒(méi)有給買(mǎi)方放貸，并且沒(méi)有給出確定期限，僅僅是讓等待。

而我房子已經(jīng)過(guò)戶，買(mǎi)方都已經(jīng)住了兩個(gè)月，我的房款還有近一半兒沒(méi)拿到手。當(dāng)我回頭審合同時(shí)，我發(fā)現(xiàn)買(mǎi)方僅僅有取得批貸函的義務(wù)，并沒(méi)有義務(wù)保證銀行在什么期限內(nèi)放貸。而整個(gè)合同里，沒(méi)有關(guān)于約束銀行放貸時(shí)間的條款。

我去找買(mǎi)方，買(mǎi)方一副關(guān)我屁事的態(tài)度，我已經(jīng)完成義務(wù)的德性；我去找銀行，銀行和我之間并沒(méi)有合同。

我自己作為法律人，以及我的律師朋友和法官朋友，都真誠(chéng)的勸我等待放貸，因?yàn)槲覀兌贾涝V諸司法程序是我們不得已的最后選擇。

所有，如果作為賣(mài)方，無(wú)論如何要注意合同里關(guān)于放貸的規(guī)定，中介會(huì)跟你說(shuō)，這是格式條款，但是你可以增加補(bǔ)充合同，來(lái)補(bǔ)充對(duì)自己權(quán)益的保障。