之前不斷有人問我泰國的房子能不能投資，因?yàn)槲乙矝]有去過泰國，對于我沒有實(shí)地調(diào)研過的城市，我是不敢給大家推薦的，所以3月份我專門去泰國首都曼谷做了考察，把大家關(guān)心的一些問題了解清楚，如實(shí)作出報告。
我在酒店拍的晚上12點(diǎn)曼谷夜景圖
為什么會選擇泰國？
我之前也不明白，為什么那么多中國人會選擇去泰國投資，直到去了后，跟當(dāng)?shù)氐耐顿Y人士深入了解，才看懂。
大家都知道中國人是最喜歡買房的。中國的錢去哪個國家，哪個國家的房價就漲的快。
一般中國人走了，房子想大漲就很難了！所以投資一定要跟著中國的熱錢走！
歐美國家的投資門檻較高，且前幾年上漲一輪后，中國人撤離加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家，當(dāng)?shù)貥鞘幸堰M(jìn)入調(diào)整期，此時再進(jìn)入已經(jīng)不合時宜。
而東南亞這兩年開始成為中國投資者追逐的熱土，一方面是中國制造業(yè)近幾年在向東南亞轉(zhuǎn)移，那邊經(jīng)濟(jì)增速較快，基本面較好；另一方面是距離中國近，直接落地簽，未來還會修高鐵，有地理優(yōu)勢。
而在東南亞中，政局穩(wěn)定，包容性最好的又首選泰國，人妖的存在就足以證明，走在大街上，誰也不會對人妖持有異樣的眼光。
而且泰國是中國人最喜歡去的旅游之地。在2017年赴泰旅游的外國游客總數(shù)超過3500萬人次，其中中國游客量超過980萬人次，占比最高。很多人過去買房，平常放租，冬天自己度假用。
曼谷的國際化程度非常之高，甚至超過了北京上海，這個你一到機(jī)場就能感受到，外國人多，所以房子租金很高。
泰國人口6900萬，曼谷早在2010年人口數(shù)量就達(dá)到了1200萬，首都至少有人口支撐，曼谷的地鐵不排隊(duì)四五輪你是擠不上去的，比北京還恐怖。而曼谷面積又非常小，才1568平方公里，比深圳還小四百多平方公里。
柬埔寨整個國家才1500萬人口，對比之下立見分曉。菲律賓和馬來西亞總感覺不太穩(wěn)定。
而泰國簽證又非常簡單，拿著護(hù)照，買張機(jī)票，到泰國直接落地簽。機(jī)票又便宜，所以去泰國，跟在國內(nèi)飛行基本上沒有什么區(qū)別，以后昆明還會修高鐵到泰國，所以中國人過去非常便利，中國人直接推動曼谷的房價上漲。
中國現(xiàn)在已經(jīng)成為泰國房產(chǎn)最大買家，只要你具有中國大陸的護(hù)照，就都可以買。
但是幾年之前還不是，泰國房產(chǎn)的買家一向很多元化，在此之前日本才是泰國最大買家，還有專門的日本區(qū)，再之前是臺灣。只不過中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，財富積累快，所以出國做資產(chǎn)配置的也多了。
為什么會有如此多的國家買呢？這應(yīng)當(dāng)算是日本經(jīng)驗(yàn)，或者俄羅斯經(jīng)驗(yàn)了。
在2014年7月30的時候，當(dāng)時人民幣兌盧布的匯率是5.7784.然而到了2014年12月份的時候，人民幣兌盧布的匯率最高時到了11.3343的水平。也就是說俄羅斯盧布貶值了49.02%。
當(dāng)時俄羅斯賺錢的其實(shí)就只有3種人。一種是持有俄羅斯房產(chǎn)的。一種是提前囤積了進(jìn)口物資的。一種是換了美金，資產(chǎn)到了國外的。但是他們的收益率不同，其中持有俄羅斯房產(chǎn)的，在這期間是收益率最低的。雖然以盧布計(jì)價的價格漲了，但是以美金計(jì)價的價格跌了很多。
這就和目前委內(nèi)瑞拉的房子一樣，因?yàn)槠鋹盒酝ㄘ浥蛎浟耸f倍的原因，其房價以其本國貨幣計(jì)的話，價格確實(shí)上漲了。但是拿美金計(jì)價，價格下跌有7到8成。
而俄羅斯、委內(nèi)瑞拉最賺的是哪批人呢？
提前把錢轉(zhuǎn)出國，而且購買了他國不動產(chǎn)的。不僅是因?yàn)閽煦^美元賺了升值的錢，還賺到了不動產(chǎn)升值那部分的錢。
所以當(dāng)中國這幾年嚴(yán)格限制資金外流時，顯然是面臨著外匯流失，RMB貶值的壓力，不得不做出的管制，而聰明的資金看透了本質(zhì)后，肯定會出國尋求安全庇所，像李嘉誠他們那種大資金四五年前就去了歐美抄底，而作為普通百姓來說，小錢就只能找個發(fā)展前景還不錯，政局又穩(wěn)定，買了之后能放心的國家配置點(diǎn)房產(chǎn)了。
在泰國的投資門檻有多高？
1、面積
泰國的房子都是按套內(nèi)面積算，主力戶型段在25-50平米間，28平米就能做到一房一廳，35平米可以做到兩房兩廳，使用率非常高。
因?yàn)樘﹪际切〖彝橹?，小夫妻都不會和父母住一起，而且他們也不喜歡在家里做飯吃，整個泰國的房子廚房都沒有燃?xì)?，朋友會客也是在外面?/p>
2、價格
泰國曼谷新房的價格也是分地段的，從每平米人民幣1萬多到7/8萬人民幣都有，最貴的超過十萬。
素坤逸商圈是曼谷中心商圈，聚集著Terminal 21購物中心、“貴婦”商場、私立醫(yī)院等配套，屬于頂級豪宅區(qū)。地段的稀缺性決定著高房價，房價人民幣要5.6-7.8萬/㎡。但好在房子面積不大，總價250萬人民幣左右。
北部的新CBD區(qū)、南部的金融使館區(qū)、西部的文旅體驗(yàn)區(qū)等，價格就便宜不少。
總價四五十萬、七八十萬及上百萬的房子都有。
曼谷房子回報率大概有多少？
1、可以貸款
曼谷買房，一般總價80萬以上的房子，就能按揭貸款。這意味著，只要支付2-3成首付，剩下的等到交房前一個月再辦理按揭就可以，大大拉長了資金使用年限。
2、租金很高
我們這次考察特地了解了房子的租金。國外的租金普遍都比中國高很多，曼谷因?yàn)閲H化程度高，租金也很高。
比如這次參觀的熱門樓盤，一房總價60萬左右，樓對面的老小區(qū)，同樣戶型的月租金在2800元左右。
我們自己住的酒店式公寓，兩房一廳，一晚的租金就是1000元，如果是冬天旺季，可以租到2000元一晚，而買下來大概是250萬-300萬之間，租金回報率比較高，在4-8%之間，而國內(nèi)一線城市只有1%多。
3、可以更名
泰國的房子從第一次銷售開始算的話，大概交房期是3年。房屋的尾款是等到交房時候才需要繳納的款項(xiàng)。在這個3年期間，可以任意到開發(fā)商那里更名。
通常樓盤還沒有交付，你的房子就已經(jīng)上漲了百分之二十多，因?yàn)樾麻_盤都是第一期賣的便宜，后面一期比一期貴，這個跟國內(nèi)一樣。
泰國房市雖然沒有暴漲，但是每年上漲8%到10%還是有保障的，可能有的人嫌少，但是你只付了20%到30%的首付，有杠桿撬動，而且租金很高。
4、全是精裝房
泰國賣房只賣精裝，而且精裝標(biāo)準(zhǔn)不是刷個墻，貼個地板，是全部配備家具家電。這個制度不但是在泰國，在歐美都是這樣。
而且小區(qū)配套設(shè)施非常完善，全部免費(fèi)使用，我們這次去參觀的一個小區(qū)（下圖），有游泳池，健身房，閱覽室，私人電影院、會議室、BBQ等等區(qū)域，甚至還可以種菜，而且這些全都是免費(fèi)的哦，連地下停車場都是免費(fèi)停車。
這座曼谷精裝共管公寓內(nèi)設(shè)1個臥室和1個浴室，位于Emporio Place，奢華無比，坐擁素坤逸（Sukhumvit）24號中心地段。此住宅采用現(xiàn)代裝飾格調(diào)，配有寬敞的起居室，時尚廚房內(nèi)設(shè)全套電器，奢華臥室附帶內(nèi)置衣柜。社區(qū)內(nèi)設(shè)施包括：游泳池、兒童泳池、健身中心、蒸汽浴室、圖書館、游戲室、花園。房間大小不一，采用精美設(shè)計(jì)，緊鄰輕軌站澎蓬站（Phrom Phong）。房價約￥235萬。
國內(nèi)開發(fā)商真的應(yīng)該學(xué)學(xué)，別人服務(wù)甩我們幾條街。物業(yè)管理費(fèi)10塊錢一平米，雖然單價比我們貴，但每一戶面積小，所以每個月物業(yè)費(fèi)也只要兩三百塊。
曼谷買房要注意哪些坑？
1、不要買太便宜的房子！
窮人區(qū)的房子，基本上跟升值無緣，可能一萬年都不漲。要隨著整個社會可支配收入的增加，才會增長，想跑贏收入很難。
因?yàn)樘﹪耐恋厥怯谰盟接兄疲饺素敭a(chǎn)神圣不可侵犯，財富一代代繼承，窮人富人之間的鴻溝基本一生都無望越過。
但泰國是佛系國家，他們佛教宣揚(yáng)的是今世的果，都是源于前世的因。你今世過得差，是因?yàn)榍笆雷隽瞬缓玫氖?。今世那些富人，是因?yàn)榍笆佬扌泻谩＝裆愫煤眯扌?，多做好事，來世你也就會成為富人的?/p>
所以窮人并不仇富。也不會造成社會動蕩。也就是說，通過宗教，泰國完美解決了這一切問題。
貧富差距帶來的就是窮人區(qū)和富人區(qū)，你住什么樣的房子，就代表著你是什么樣的社會階層。
這在很多城市都是這樣，俄羅斯的莫斯科是這樣，印度的新德里也是這樣，連紐約和東京都是如此。
因?yàn)楹诵膮^(qū)的土地是有限的，而社會財富的積累者是不斷增加的。有錢了誰都想擠進(jìn)富人區(qū)。
2、不要距離地鐵和商圈太遠(yuǎn)！
地鐵重塑地塊價值，這句話到哪里都適應(yīng)。確實(shí)是越靠近地鐵或BTS的房子，會得到越快升值。
中介說，因?yàn)樘﹪軣幔﹪擞趾軕?，他們一分鐘都不愿意走路，怕曬太陽怕淋雨，所以能住在地鐵和BTS旁邊會更方便，在大堵車的時候，BTS和地鐵可以快速到達(dá)想到達(dá)的地點(diǎn)?；旧现匾纳虉龊偷攸c(diǎn)都基本上在BTS和地鐵的節(jié)點(diǎn)旁邊。
為什么要去曼谷買房？
根據(jù)我們的調(diào)查了解，去曼谷買房的主要有三類人：
1、為了投資，保值增值。如我上述所說，除了每年有穩(wěn)定的增幅外，泰國的租金回報率高。
2、為了孩子讀書，家長方便陪讀。曼谷的國際學(xué)校非常多，而且價格比國內(nèi)便宜一半，東南亞25%的國際學(xué)校資源，集中在泰國，曼谷又占了泰國的80%。曼谷國際學(xué)校資源富足，是因?yàn)橥鈬ｑv人口多，隨遷子女需要享受本國的教育。很多買家看中海外置業(yè)，有些是沖著小孩讀書去的，家長跟過去陪讀。
3、最后值得稱道的是泰國的美食和氣候，所以非常適合旅游度假養(yǎng)老。因?yàn)樘﹪尼t(yī)療條件也很好，很適合養(yǎng)老。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年2月底，中國大陸通過JCI認(rèn)證的醫(yī)院也不過73家。而泰國面積這么小，就有42家醫(yī)院和診所獲得JCI認(rèn)證，位居?xùn)|盟國家第一。
