? ? ? 2018年無疑是對房價看法的分化之年。經(jīng)過一年多史無前例的調(diào)控，一線城市基本停漲并略有下跌。接下來一兩年，房價會怎么走呢?一線城市會不會蓄勢爆發(fā)，其他城市是繼續(xù)上漲，還是成強(qiáng)櫓之末? 今年任志強(qiáng)作為演講嘉賓出現(xiàn)在“2018諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇”，作了一場精彩的演講。任志強(qiáng)依舊不改其犀利而率性的講話風(fēng)格，并且指出未來中國房價上漲的動力。
? ? ? ? 首房網(wǎng)一直講，房產(chǎn)投資者，要多聽任志強(qiáng)的講話，這么多年來，只有任總，才是一直說真話的業(yè)界泰斗。今天，再次回顧一些他講話的視頻并做了部分總結(jié)，分享給大家。
? ? ? ? 現(xiàn)在市場上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是有些城市開發(fā)商沒蓋好房子，只能蓋破房子，越破越好。這個破房子破到什么程度呢?就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，高級的電梯，高級的門窗，但是二期的價格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了，千軍萬馬擠進(jìn)去搖號買到房的客戶轉(zhuǎn)身就開始維權(quán)，對開發(fā)商來說，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價，怎么辦?
? ? ? ? 政策陷入了一種悖論，越出政策的地方房價越漲，這種悖論是非常嚴(yán)重的。大家都說，出臺政策以后很多人擔(dān)心房價是不是會跌了，實(shí)際上越出政策的城市，越證明房價要漲。不漲他出政策干嗎?經(jīng)常有戰(zhàn)友問我，到哪買房子?政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著。如果那個葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎?你按著才往下走?，F(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走?這么簡單的道理還用問嗎?政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
? ? ? 為什么呢?因?yàn)槲覀兂雠_的這些政策造成了供給面的扭曲，比如北京為了保障房，租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房，最后把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會不漲價呢?沒供應(yīng)了，暫時看起來有可能滯漲，過兩年怎么辦?總得有人想結(jié)婚生孩子吧?怎么辦呢?所以這是一個很矛盾的問題：供給面在扭曲。價格是來自于什么?來自于需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲，正確的分析應(yīng)該叫做，地價是房價的地板價，就是最低價格了。地價加上一個建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，這是不賠錢的底價，叫地板價。
? ? ? ? 天花板價在哪?天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點(diǎn)利潤就算了，10個人買就得往上加價，這個價叫天花板價?，F(xiàn)在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎?所以形成的結(jié)果是，房價繼續(xù)上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導(dǎo)致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是供給面扭曲了。當(dāng)供給面扭曲的時候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。
? ? ? ? 所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房價倒掛。倒掛是什么意思?比如成都二手房賣3萬塊錢，政府給你批的一手房賣不到2萬塊錢。這說明什么?說明政府告訴你，趕緊炒房，你買了就有1萬塊錢的差價，政策變相鼓勵“炒房”。所以說ZC悖論，就是因?yàn)樗诠膭畲蠹页捶?，這是一個很麻煩的事情。如果是開發(fā)商自己定價，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點(diǎn)吧?不貴太多也得比二手房的價格高點(diǎn)吧?新房怎么比二手房賣的還低呢?這就是一個問題。
? ? ? ? 最大的問題在哪呢?那就是十九大明明告訴我們市場決定價格，那政府決定價格不是違反十九大規(guī)定嗎?比如說為什么要搖號?搖號就是供不應(yīng)求，100套房子有3個人買用搖號嗎?搖不搖都搖到你頭上了。
? ? ? ? 其實(shí)我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當(dāng)前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾，從眼前看，相當(dāng)一部分原因是來自于我們的城鎮(zhèn)化問題。到目前為止，我們的城鎮(zhèn)化速度發(fā)展還是很慢的，還沒有真正解決農(nóng)村進(jìn)城的問題。中央提出建立中國的長效機(jī)制，住房的綜合住房制。現(xiàn)在我們沒有綜合住房制，現(xiàn)在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的住房問題，不解決農(nóng)村的居民住房問題。地方政府的財(cái)政里頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農(nóng)村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農(nóng)村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個麻煩。我們的主要結(jié)果，就是農(nóng)民進(jìn)城問題。據(jù)可靠數(shù)據(jù)，我們國家還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化。
? ? ? ? 對于老齡化來說，我們現(xiàn)在是改善性需求占主導(dǎo)地位，年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個主要矛盾，一個是沒有電梯，老人爬不動，北京上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。老齡化越來越嚴(yán)重，英國怎么解決的?政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國出不了這個錢。雖然我們有一些補(bǔ)貼，北京已經(jīng)開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠(yuǎn)，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。
? ? ? ? 在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長速度是非?？斓?。人口增長，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長的比例速度也是非常非?？斓?。去年發(fā)生一個變化，通過人才政策，西安將近60萬人，武漢37萬人，長沙20多萬人，合肥也是十幾萬人，鄭州好像也是30多萬。利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，一年增加30萬人，沒房子總不行吧?所以這個城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
? ? ? ? 當(dāng)然，我還是要強(qiáng)調(diào)的是買房要買對才行。市場永遠(yuǎn)是存在分化，我們講的是一城一策，一盤一策，有哭的就有笑，有賺就有賠，有漲就有跌，有好就有壞，有人口流入就有人口流出。階段性的回調(diào)和橫盤，才給了我們喘氣的機(jī)會，才給了我們享受收獲的樂趣。橫盤，不是跌，橫，是給了我們充分的挑貨選貨的機(jī)會，再不用像去年底一樣慌慌張張，趕著上車。當(dāng)下橫的越長，未來漲的越高。歇是指整個宏觀面，而其中有價值的限價新盤，該買就買。這就是我經(jīng)常講的一城一策? 一盤一策。我們很多理論學(xué)者總是一言概括? 這個城市行還是不行，我不是，我會說這個盤行還是不行。
? ? ? ? 今天就先到這里了，下次分享再見。
