2022年7月14日。今天，房地產(chǎn)斷供潮的影響繼續(xù)發(fā)酵。

我們國家房子是預(yù)售制度，蓋得大差不離就先拿出來賣，有利于房地產(chǎn)商提高資金周轉(zhuǎn)率，快速開發(fā)下一個地塊。一邊回籠資金，一邊借點(diǎn)資金，等于變相加杠桿，推動生意大干快上。

20多年前，我們國家剛開始房地產(chǎn)改革的時候，開發(fā)商手里沒多少錢，預(yù)售制度促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。反過來，房地產(chǎn)市場的繁榮，又強(qiáng)化了這種加杠桿模式的普遍應(yīng)用。

可惜，任何一場盛宴，都有結(jié)束的時候。隨著人均住房面積大幅提升，新城開發(fā)慢慢完成，以及人口拐點(diǎn)等的到來，房地產(chǎn)的大牛市終于進(jìn)入尾聲，轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

本來也沒事，但杠桿搞得太大就不行了。房地產(chǎn)商借錢，都是年化15-20%以上的資金成本，差不多每4年就要“借一還二”，一旦新房銷售受阻，資金鏈很快繃不住。

沒錢了，一方面?zhèn)鶆?wù)違約；另一方面，原來沒蓋完的房子也沒錢完工，成為爛尾樓。對于買家來說，房子總是拿不到，自然也不愿再繼續(xù)還貸款，于是開始斷供。

所以這種情況的發(fā)生，幾乎是杠桿模式到了最后的必然。使用很大的杠桿一時爽，甚至可以一直爽，但出來混，最終都是要還的。夢一場。

盡量不用杠桿，或者只偶爾使用很低杠桿，是我投資的一條鐵律。

房地產(chǎn)斷供潮，給銀行股帶來比較大的沖擊。比如，招商銀行股價10連陰，跌去將近15%。可實(shí)際上，這些爛尾樓的貸款，占銀行貸款總額比例很低，1%都不到。所以，主要還是情緒和心理上的影響，以及對背后一些連鎖反應(yīng)的擔(dān)憂，并不是銀行被牽連得要垮了。

今天，多家銀行發(fā)布聲明，基本都在澄清。然后，我才發(fā)現(xiàn)，“工農(nóng)建中”這些國有大行，市盈率跌到只有4-5倍了。

這些銀行，每年都能賺兩三千億真金白銀，雖然業(yè)績沒什么增長，但收入比較穩(wěn)定。并且，按照目前股價，分紅率高達(dá)5-6%。假設(shè)以后賺錢變少，分紅率降一半，也不比把錢存銀行差。

另外，如果到了牛市，大家估值提升，銀行股多少也能漲一點(diǎn)，還可能有塊彈性收益。

所以，現(xiàn)階段，對銀行股好像也不需要過于悲觀。甚至，如果有長期存銀行不用的余錢，部分換成銀行股都沒問題，比一些所謂的“固收+”理財可能還好一點(diǎn)。

能承受波動的話，滬深300ETF也挺好。我總覺得，未來幾年，滬深300ETF很有希望實(shí)現(xiàn)年化8%以上的回報。對于低風(fēng)險偏好的投資人來說，很香了。

房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)問題，對產(chǎn)業(yè)上下游也帶來很大影響。比如施工、裝修公司，都是墊資建設(shè)的，出現(xiàn)壞賬，有些被搞破產(chǎn)。還有幫助賣房子、配家具、做廣告的，也有大量應(yīng)收賬款要不回，只能計提損失，比如索菲亞就毛了10個億。

下午我和何老師討論，說更加佩服他看公司的時候，很重視兩個指標(biāo)了：一是現(xiàn)金收入比，二是現(xiàn)金流。

應(yīng)收賬款太多，可能到期收不回，變成假錢；而現(xiàn)金流不好，經(jīng)不起折騰，那些被牽連破產(chǎn)的建筑、裝修公司，就是血淋淋的教訓(xùn)，真的可憐。

我現(xiàn)在做投資，不管漲跌不聽故事，對這兩個指標(biāo)都是嚴(yán)苛要求。

房地產(chǎn)行業(yè)遭遇困難，以后這個行業(yè)還能不能投資？我倒是覺得還行。以前講過幾次，行業(yè)開始不好，有利于市場份額的集中，部分龍頭公司反而可能受益。彼得·林奇喜歡挖掘這方面的公司。

借著房地產(chǎn)的事情，今晚一口氣講了4個知識點(diǎn)，各位老板如果覺得不錯，可以幫忙點(diǎn)個贊。

舜宇光學(xué)科技（港股）今天發(fā)布公告，上半年業(yè)績可能只有14億元左右，同比下降45-50%。這家是做手機(jī)攝像頭相關(guān)的，沒想到智能手機(jī)消費(fèi)突然下滑這么厲害。電子消費(fèi)股，可能還要過一段時間苦日子。

最后，關(guān)于行情簡單說幾句。今天市場分化，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)大漲2.63%，上證50指數(shù)卻下跌了0.65%，近期已經(jīng)是8連陰。大環(huán)境不是太好，資金主要在搞景氣賽道，低估值的價值股受到冷落，也需要保持耐心。

來源：趨勢交易的奶爸