珠江新城是廣州房地產(chǎn)版圖當(dāng)之無愧的中心，這里的房產(chǎn)交易價(jià)格，直接定義了廣州房地產(chǎn)價(jià)格的天花板。
一談到珠江新城的房?jī)r(jià)，大家立刻想到的就是下面這些消息：
僑鑫匯悅臺(tái)成交了一套791㎡的復(fù)式單位，價(jià)錢也就兩個(gè)多小目標(biāo)，總價(jià)2.3億元，單價(jià)達(dá)到29萬/㎡。
中?；ǔ菫吵山灰惶捉婕s93㎡小3房，東南朝向，可望小區(qū)花園，單價(jià)近15萬/㎡。
天匯廣場(chǎng)上面的服務(wù)式公寓天鑾都成交了一套264㎡的5房單位，業(yè)主實(shí)收3700萬元。加上15.1%的稅費(fèi)，折合單價(jià)16萬+/㎡。
一連串的消息，就像石頭投入湖面，頓時(shí)將市場(chǎng)攪動(dòng)的更加熱鬧。
然而，珠江新城的房?jī)r(jià)從幾百萬到幾個(gè)億，跨度極大。
那么，這個(gè)板塊內(nèi)部是怎么構(gòu)成的呢？
宇宙中心也有鄙視鏈
熟悉廣州房產(chǎn)的朋友們都知道，在廣州，處于鄙視鏈最高端的是珠江新城。
所以，珠江新城---BS--->廣州其它板塊
毫無疑問，珠江新城是廣州房地產(chǎn)的中心和高地，其它板塊的房?jī)r(jià)，在這里往往就只是一個(gè)首期。
但是，令人震驚的是，即便在這里，依然存在著一條鄙視鏈。
熟悉珠城樓盤的人們，都知道珠江新城實(shí)際上是分為三個(gè)板塊的，從西往東，依次是西區(qū)，中區(qū)和東區(qū)。
這個(gè)順序，實(shí)際上也跟整個(gè)珠江新城的規(guī)劃開發(fā)的時(shí)間順序吻合。
也就是說，最先開發(fā)的是靠近廣州大道一側(cè)的西區(qū)，然后是從中軸線到獵德大道之間的中區(qū)，最后才是東區(qū)。
大體而言，珠江新城的房?jī)r(jià)鄙視鏈則是：
東區(qū)---BS--->中區(qū)----BS---->西區(qū)
當(dāng)然，這個(gè)只能是大概，實(shí)際情況是豪宅林立的東區(qū)，也有老舊的樓盤，而“老舊”的西區(qū)，也有壕氣的高端盤。
所以，綜合來說，中區(qū)由于樓盤相對(duì)較新，平均價(jià)格反而更好。
這個(gè)鄙視鏈當(dāng)然是有市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的。
下面咱們就來介紹一下各區(qū)的情況，看看鄙視鏈到底是怎么形成的。
鄙視鏈?zhǔn)窃鯓泳毘傻?/h1>
東區(qū)：
頂級(jí)豪宅扎堆。最大的優(yōu)勢(shì)在于靠近珠江公園，環(huán)境舒適，房?jī)r(jià)較高。整個(gè)區(qū)域大多為純住宅、大戶型居多。
比較有代表性的是所謂東區(qū)三大豪宅的匯悅臺(tái)、凱旋新世界和頤德公館。
而匯悅臺(tái)更是直接將廣州樓價(jià)的天花板推到了30萬/平！
當(dāng)然，東區(qū)也有開發(fā)時(shí)間較早的樓盤，價(jià)格的浮動(dòng)范圍比較大。綜合來說，東區(qū)的價(jià)格大約是在9-30W的范圍。
中區(qū)：
靠近中軸線的花城廣場(chǎng)，樓盤相對(duì)新，住宅面積比較適中。
中區(qū)的代表樓盤有保利心語(yǔ)花園、中?；ǔ菫澈图卧９^等，成交價(jià)格也都有不同程度上漲。
綜合來說，中區(qū)的價(jià)格大致在8-15W的范圍。
西區(qū)：
西區(qū)的開發(fā)時(shí)間最早，樓盤的樓齡相對(duì)比較長(zhǎng)，社區(qū)也最為成熟。
普遍來說，西區(qū)已經(jīng)沒有新項(xiàng)目推出，因此，也少了許多關(guān)注。
樓盤質(zhì)量上有高端大氣的星匯云錦和嘉裕君玥，也有相對(duì)低端、商住混雜的南天廣場(chǎng)、名門大廈等。
綜合來說，西區(qū)的價(jià)格大致在7-13W的范圍。
這么一分析，大致上對(duì)于各個(gè)板塊之間的對(duì)比，相對(duì)還是有了一些了解。
實(shí)際上，東區(qū)的高價(jià)主要是由于大戶型豪宅的性質(zhì)所決定的，并沒有體現(xiàn)出板塊上的優(yōu)劣。
面積大，素質(zhì)好的豪宅，在廣州市場(chǎng)從來是不缺乏買家的。
改革開放40年藏富于民的廣州，怎么會(huì)缺少踢拖鞋穿短褲全款買豪宅的壕？
再加上限購(gòu)，大把的資金又不能分散投資在多處房產(chǎn)，買一處豪宅就成了這個(gè)群體的自然選擇。
中區(qū)的由于房子比較新，一些樓盤還有不錯(cuò)的花園，再加上面積也相對(duì)合適，對(duì)于住房改善型客戶也有不錯(cuò)的吸引力。
至于西區(qū)，綜合來說價(jià)格最低，主要是認(rèn)為這里開發(fā)時(shí)間早，樓齡長(zhǎng)。
但是相應(yīng)的，西區(qū)的社區(qū)成熟度最高，高端樓盤，自然也有不少追捧的客人。而其中素質(zhì)不高，居住體驗(yàn)差的樓盤，價(jià)格自然也上不去。
資料看了一堆，萌主開始有點(diǎn)糊涂了，這樣看來，似乎樓盤的質(zhì)素比板塊更加重要了。
那么，問題來了，到底是板塊重要，還是樓盤自身素質(zhì)更重要呢？
板塊價(jià)值 VS 樓盤素質(zhì)
這個(gè)問題，其實(shí)根本不是問題。
市場(chǎng)早已給出了答案。
板塊，也就是樓盤所處的區(qū)域和位置，是樓價(jià)的決定性因素！
所有拋開位置談價(jià)格，都是在耍流氓。
一個(gè)在鶴崗、雞西，房屋舒適度極高的樓盤，能夠跟北京三環(huán)內(nèi)的老破小相比嗎？
那么，是什么決定了板塊的價(jià)值呢？
答案非常清晰：公共資源！
珠江新城房子為什么值錢，本質(zhì)上不是房子自身的素質(zhì)決定的，更重要的是這個(gè)區(qū)域豐富的、高素質(zhì)的公共資源。
30年來，廣州政府不惜血本的向這個(gè)區(qū)域注入公共資源，中軸線、花城廣場(chǎng)、歌劇院、圖書館、博物館、美領(lǐng)館、政府辦事機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育資源等等等等……
所有這一切，讓居住在這個(gè)區(qū)域的居民，享受到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和資源。
這才是整個(gè)區(qū)域真正的價(jià)值所在。
那么，珠江新城的公共資源，又是如何分布的呢？
打開地圖，我們不難發(fā)現(xiàn)，這些資源主要集中在中軸線的兩側(cè)。
所以，靠近中軸線的樓盤，當(dāng)然更值錢！
由此可見，所謂珠江新城板塊的東、中、西，或者中、東、西的排序，并不科學(xué)。
就拿西區(qū)來說，這里集中了珠江新城板塊最多的公共資源，社區(qū)成熟度更高。
如果真要說板塊價(jià)值的話，顯然應(yīng)該是西區(qū)優(yōu)于中區(qū)，而中區(qū)優(yōu)于東區(qū)。
當(dāng)然，板塊之內(nèi)，房子本身的優(yōu)劣就成了決定性的因素。
結(jié)語(yǔ)
許多分析珠江新城板塊的文章，動(dòng)輒以東區(qū)為尊，以中區(qū)為先，而西區(qū)則被認(rèn)為是不好的板塊。
而實(shí)際上，一個(gè)板塊的價(jià)值，更多來自于公共資源的價(jià)值溢出。
從這個(gè)角度來說，西區(qū)的板塊價(jià)值應(yīng)該最高，而不是最低！
至于一個(gè)樓盤最終的樓價(jià)，自然跟樓盤本身的素質(zhì)密不可分。
對(duì)于買房者來說，往往要兼顧投資與居住的雙重要求，更要對(duì)板塊價(jià)值和樓盤素質(zhì)綜合考慮。
說到底，就是紙上得來終覺淺，想買房子要踩盤。
