短期房價預(yù)測，以邊際供需框架為核心；此外，供給量及需求量之外的一些重要因素，我們單獨(dú)進(jìn)行分析，其中，開發(fā)商資金鏈影響供給節(jié)奏，土地價格影響成本端且對房價構(gòu)成正反饋，流動性及通脹預(yù)期通過影響投資需求進(jìn)而對房價構(gòu)成一定支撐。

邊際供需角度，2017 年房價沒有大跌基礎(chǔ)，二線城市壓力相對較大。重點(diǎn)城市可售庫存及去化周期（30 城最新庫存去化周期只有8 個月）均處于低位，并且2017 年潛在增量供給整體增加并不多（潛在增量供給主要取決于上年的新開工，預(yù)計2016 年全年新開工增長5%-10%），2017 年邊際供需格局雖有逆轉(zhuǎn)但程度并不顯著，所以房價沒有大跌的基礎(chǔ)。分區(qū)域看，二線城市2017 年潛在增量供給增幅相對較大，2017 年房價調(diào)整壓力也相對較大。

三大核心領(lǐng)先指標(biāo)同時顯示全局房價將于2016Q4 見頂。從歷史數(shù)據(jù)來看，銷量、資金鏈、貨幣活化指數(shù)是全局房價的有效領(lǐng)先指標(biāo)，其中，銷量領(lǐng)先房價平均2-3 個季度（銷量在2016Q1 見頂），開發(fā)商資金鏈領(lǐng)先房價平均1-2 個季度（資金鏈在2016Q2 見頂），衡量流動性及通脹預(yù)期的“貨幣活化指數(shù)”領(lǐng)先房價平均1-2 個季度。根據(jù)這些指標(biāo)的歷史關(guān)系，預(yù)計全局房價（統(tǒng)計局70 城口徑）大致在2016Q4 見頂，2017 年同比將進(jìn)入“漲幅趨緩及隨后下降”階段。高地價對2017 年房價構(gòu)成一定支撐。從歷史數(shù)據(jù)來看，土地溢價率與房價基本同步。

相關(guān)性角度，房價和地價都受銷售的滯后影響；因果關(guān)系角度，我們傾向于認(rèn)為房價決定地價是邏輯關(guān)系中的強(qiáng)邏輯，但地價對房價存在顯著的正反饋?zhàn)饔谩?016 年高價地的滯后正反饋效應(yīng)仍在，并且開發(fā)商資金鏈整體仍相對寬松（只是邊際上變緊），對2017年房價構(gòu)成一定支撐。