2007年以后大家普遍愿意買房，愿意房子作為投資的產(chǎn)物，是因為國家的政策的調(diào)整。
2007年物權(quán)法規(guī)定了：“國家保護私有財產(chǎn)?！边@是一個比較大的變革。
總結(jié)下來就是8個字：恒產(chǎn)恒心，同地同權(quán)。
恒產(chǎn)恒心：你持有的資產(chǎn)是永恒的，那你的心就是安定的。
01?三次房價上漲
2004年放開房地產(chǎn)買賣后，中國的房價經(jīng)歷了三次大的漲幅。
2009年：經(jīng)濟復蘇
因2008年金融危機，2009年國家投入4萬億來刺激經(jīng)濟。
2009年—2010年，兩年時間，全國普遍漲了40%到50%
2012年：城鎮(zhèn)化
2012年，國家提出城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設的歷史任務，要積極引導城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。引起房價的再次上漲。
2012年-2013年，兩年時間，全國房價差不多漲了30%左右，有的區(qū)域甚至漲了40%。
2015年：棚戶區(qū)改造
在中央和各地政府的推動下，全國的棚戶區(qū)改造工作迎來了一波心的浪潮。
2015年底，到2017年，幾乎所有城市房價翻倍。
棚戶區(qū)改造帶來的房價漲幅是歷史空前的大。
02?北京房產(chǎn)市場
北京新房對于房價的影響，不太具有參考意義。
因為每年新房開盤的情況都不一樣，政府讓上市的多，開盤就多，賣的就多。這個是一直變化的。
從04年開始大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)過很多年的發(fā)展，到了2018年19年，新房占比就不是主要的了。
北京是二手房為主的市場。
北京的二手房基本上是新房的4~5倍，是存量市場。
2016年北京新房供應少，出現(xiàn)了二手房占比83%的情況。
正常情況下，市場上的二手房和新房是7:3的交易量。
據(jù)統(tǒng)計現(xiàn)在北京二手房的存量是750萬套，據(jù)官方統(tǒng)計北京人口2100萬。基本上一戶住2.8人。根據(jù)城市人口學是2.8這個數(shù)值，是比較合理的。
不過現(xiàn)在二胎放開了，數(shù)值可能會高點。
現(xiàn)在每年會新增5~8萬套新房，也就是未來8到10年會增加100萬套左右的房子，總體上北京的存量房是850萬套左右。
從這角度來看，北京的供需矛盾沒有那么突出。
北京的房子有央產(chǎn)房，公房，商品房、老破小等。
北京大概2萬多個小區(qū)。如果是引入大小區(qū)的概念，大概是1萬左右個小區(qū)。
其中老破小應該占比是三分之一左右。據(jù)官方統(tǒng)計，在中心城區(qū)有兩千多個。但是統(tǒng)計口徑不一樣，數(shù)據(jù)不太一樣，實際上不止這么多。
所以現(xiàn)在有大量改善型需求。
03?房價的漲跌
北京每月成交二手房的數(shù)值，可以看出北京房價的漲跌。
這幾個數(shù)值過去數(shù)年，都被證實，而且未來也不會有太大的變化。
8千套：
當北京的二手房月成交量在低于8千套的時候，市場是很冷清，這個時候房價一定會跌。
月成交量如果低于8千，下跌的幅度會非常大。
8千~1萬2千套：
當北京的二手房月成交量8千到1萬2萬套的時候，市場比較中性。
比如1萬套左右，可能局部跌點，另外一些地區(qū)漲點，整體房價沒有太大的區(qū)別。
如果數(shù)據(jù)是1萬2千套，那市場就是不漲不跌，非常穩(wěn)健。
19年的下半年基本上維持在8千到1萬2左右。二手房房價基本沒有變動。
1萬2千~1萬5千套：
當北京的二手房月成交量在1萬2千到1萬5千套的時候，市場很活躍，掛出的二手房可以相對比較快的出手，房價可能微漲。
1萬5千~2萬套：
當北京的二手房月成交量在1萬5千到2萬套的時候，漲幅就會比較大，比較明顯。
成交量在在1萬5的時候，會有2%到3%的漲幅。
2萬套：
當北京的二手房月成交量連續(xù)兩個月達到2萬套。市場會暴漲20%，就是說房價在2個月內(nèi)會漲20%
16、17年，北京出現(xiàn)過接近2萬的情況，那是市場最好的時候。
今年因為疫情的原因，二手房市場比較冷清，但是5月份的成交量大概是1萬5千套左右左右，里面包含一部分恢復性的上漲。
可以關注6月的指標，如果還是1萬5千套左右，那房價應該就會有4%到5%的漲幅。
04?投資情況預測
房產(chǎn)是有輪動周期的，每個三年一輪，今年會有小漲，但不會大漲。
整個房地產(chǎn)不會一直這樣不溫不火。根據(jù)分析，2020年代（2020-2029年）的十年至少還有一次機會。，還會有一輪大概20%~ 30%左右的漲幅。
兩會提及要增加普惠金融，很多資金還是會流向房地產(chǎn)。
從新房的角度來講，房地產(chǎn)的想象力可能還會有奔頭。但是總會有一個上限
預測2028年應該是房產(chǎn)價格的大限。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)績在不斷的增漲，每年遞增，但是隨著中國城市化進入到后半程，大致預判2018年之后，房地產(chǎn)到達頂峰，開始走下坡。到2028年之后房價會比較穩(wěn)定。
05?學區(qū)房
北京學區(qū)房是比較熱的，預測2025年學區(qū)房溢價見頂。
因為國家的生育政策，到2025年以后，購買學區(qū)房的需求沒有那么多了。
2025年之前是可以買的，投資，居住。
