很多人認(rèn)為，房屋租賃合同案件，標(biāo)的又小、法律有關(guān)系又簡(jiǎn)單。
如果你也是這樣認(rèn)為的話，我可以負(fù)責(zé)任的告訴你——你的想法是對(duì)的。
但是，也有一些例外。
因?yàn)橹辽僭谖覀儗?shí)踐當(dāng)中，也會(huì)碰到很多看起來(lái)很簡(jiǎn)單，實(shí)際上很復(fù)雜，而且標(biāo)的也并不小的一些租賃糾紛。比如在深圳，據(jù)說(shuō)我們深圳違建的房屋大概占一半以上，也就是說(shuō)絕大部分的城中村的廠房、農(nóng)民房都是違建的，這些租賃糾紛不時(shí)會(huì)發(fā)生在我們身邊，而且解決起來(lái)并不簡(jiǎn)單。
所以我們今天主要分享三大塊：
第一，違建房屋租賃合同的法律效力如何？是有效還是無(wú)效？
第二，如果是無(wú)效的話，它的法律后果有哪些？
第三，如果面對(duì)這種違建廠房或者違建農(nóng)民房的租賃糾紛，我們?cè)谠V訟當(dāng)中應(yīng)該有什么應(yīng)對(duì)的策略？
01違建房屋租賃合同的效力
說(shuō)到違建租賃合同的效力問(wèn)題，我們先說(shuō)可能涉及無(wú)效的租賃房屋，分三種情形：
第一，沒(méi)有報(bào)建手續(xù)；第二，有報(bào)建但未竣工；第三，已竣工但未辦證。
這三種情形的房屋租賃合同效力如何？
01 已竣工但未辦證
首先，對(duì)于第三種——已竣工但沒(méi)有房地產(chǎn)所有權(quán)證的房屋租賃合同，一般都會(huì)認(rèn)定有效。
有人可能會(huì)說(shuō)，沒(méi)有房屋所有權(quán)證就不能出租，但實(shí)際上江西高院、北京高院的一些指導(dǎo)意見中，甚至有明確的規(guī)定，因沒(méi)有房屋所有權(quán)證以此為由主張房屋租賃合同無(wú)效的，法院不予支持。
[參考法規(guī)]
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（京高法發(fā)〔2013〕462號(hào)）第1條 當(dāng)事人一方以出租人在訂立租賃合同是對(duì)租賃房屋沒(méi)有所有權(quán)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。
江西高院房屋租賃意見
第三條 當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。
02 有報(bào)建但未竣工
其次，對(duì)于第二種——沒(méi)有竣工驗(yàn)收，但是已經(jīng)報(bào)建的這種租賃合同的有效性，爭(zhēng)議可能會(huì)大一點(diǎn)。
因?yàn)橛泻芏嚅_發(fā)商把房子建好了做商鋪，但是還沒(méi)有竣工驗(yàn)收，這種情形下把商鋪?zhàn)饨o使用者，這種租賃合同的效力如何？
該問(wèn)題有兩種觀點(diǎn)：
第一種認(rèn)為是無(wú)效。因?yàn)椤督ㄖā?1條明確規(guī)定， “未經(jīng)驗(yàn)收或未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，即合同違反了強(qiáng)制性規(guī)定自然無(wú)效。
這種觀點(diǎn)看似有道理，但普遍認(rèn)為這條規(guī)定是一種管理性的規(guī)定，而非效力性規(guī)定。
第二種認(rèn)為有效?？梢钥匆粋€(gè)案例：
一家商貿(mào)公司與廣州一個(gè)園區(qū)的開發(fā)商簽租賃合同，租賃合同簽訂好之后，他們約定把商鋪去做展廳，然后交付給了承租方，交鋪之后，園區(qū)一直沒(méi)有如期的開業(yè)，沒(méi)有按照口頭承諾的日期開業(yè)，怎么辦？承租方就要求解除合同，他以房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收與消防驗(yàn)收為由，主張合同無(wú)效，要求返還押金。
但法院認(rèn)為，合同只有在違反效力性的強(qiáng)制性規(guī)定的時(shí)候才無(wú)效，而房屋未經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收與消防驗(yàn)收都不影響合同的效力，并非影響合同效力的法定條件，所以合同有效，法院駁回了承租方的請(qǐng)求?[案號(hào)：（2015）穗中法民五終字第6057號(hào)] 。
03沒(méi)有報(bào)建手續(xù)
第三種情形是沒(méi)有報(bào)建的租賃合同是否有效？也可以看一個(gè)案例：
肇慶一家科技公司與出租方因租賃合同產(chǎn)生糾紛，雙方簽了租賃合同之后，當(dāng)?shù)爻枪懿块T下發(fā)了整改通知，認(rèn)定涉案房屋是違建，要求限期拆除，拆除之后承租方自然就沒(méi)辦法繼續(xù)使用了，于是承租方迫不得已搬離出租賃房屋。
涉案房屋被城管拆除，那么該租賃合同是否有效？出租方認(rèn)為合同有效且沒(méi)有解除，于是起訴要求承租方支付搬遷之后幾個(gè)月的租金，最后被法院駁回，理由是涉案房屋被行政部門認(rèn)定為違建，因此合同無(wú)效，只要搬走就不存在占有。
04例外情形
租賃沒(méi)有規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的軍廠房的合同是否有效？
有這樣一個(gè)案例。
承租方去規(guī)劃國(guó)土部門查詢承租房屋的報(bào)建手續(xù)，沒(méi)有查到，也沒(méi)有查詢到房產(chǎn)證的信息，所以提出涉案房屋屬于違建，合同無(wú)效。
但是出租方提供了軍隊(duì)的證明，證明這個(gè)房子屬于軍產(chǎn)房，最后法院認(rèn)為合同有效。
與軍產(chǎn)房買賣合同的效力常被認(rèn)定為無(wú)效可能不同，軍產(chǎn)房的租賃合同仍然有效。
該案例屬于一個(gè)特殊情況——
即使沒(méi)有報(bào)建手續(xù)，但房屋屬于部隊(duì)產(chǎn)權(quán)，租賃合同有效。
根據(jù)《 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“最高院房屋租賃解釋”），涉案房屋沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同無(wú)效。但是如果在法庭辯論之前取得，合同有效。
結(jié)合以上法律規(guī)定和相關(guān)案例，可以概括如下三個(gè)法則：
第一，沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的合同無(wú)效；
第二，有建設(shè)規(guī)劃許可證合同就有效，不論是否辦證，是否竣工，是否消防驗(yàn)收，即使在法庭辯論終結(jié)前取得，合同也有效。
第三，未竣工房屋租賃合同雖有效，但可以賦予一定條件下的一個(gè)解除權(quán)，附條件地解除。
