? ? 2021年4月15日，香帥在得到直播間作了一場(chǎng)關(guān)于“學(xué)區(qū)房、基金、比特幣還值得買嗎？”的直播，說實(shí)在的，首播結(jié)束，有些地方懵圈，特別是聽她說“在同等增速情況下，要選租售比比較低的地方，相對(duì)就是價(jià)值洼地”，這是怎么回事，挑租售比比較低的地方買？反了吧，正常理解不是應(yīng)該找“租售比”比較高的地方買吧，“租售比”，顧名思義，那是每月租金與房?jī)r(jià)之比，同個(gè)地方，那不是應(yīng)該挑租售比高的下手嗎？隔了十來天，又聽了一遍，還是不得其解，心里老琢磨這事。

? ? 終于在昨晩上，逮著和香帥的校友我的數(shù)學(xué)學(xué)霸同事，從食堂吃晚飯起就開始討論此事，我們從樓上討論到樓下，先是我把疑問拋給她，她也覺得有問題，邊走邊聊回到辦公室，兩人也不坐，就站在柜子前重看回放，當(dāng)然前面關(guān)于基金股票的就一拉而過，第一次是從1小時(shí)24分17秒開始，就“租售比”那截反復(fù)的聽，各自拿一張紙，寫寫畫畫，依然不通，互相提出觀點(diǎn)，又互相找理由來辯駁，明明我們所在的小縣城城東房子貴，租金也高，五公里左右的城北房?jī)r(jià)差不多，但是租金低，租售比低，怎么就要買城北的呢？商討無(wú)果，只好把視頻再往前拉一些，從香帥中場(chǎng)休息后開始聽，香帥先是講房子過了閉著眼睛買都能賺錢的時(shí)代，現(xiàn)在買房要象選股票，買“白馬價(jià)格股”，房市上的“白馬”就是“大城市，好地段”，“價(jià)值股”就是PE比較低，為此，我們都各自百度了PE怎算，，吐槽取笑說原來平日里做股票都是瞎搞，連這個(gè)指標(biāo)也不懂還敢“下海”，其實(shí)以前有搜過，但是記不住呀，這里腦補(bǔ)一下，PE就是指市盈率，是指當(dāng)下的股票價(jià)格除以每股收益，香帥老師說要在同等增率情況下，要看動(dòng)態(tài)市盈率，假設(shè)利潤(rùn)翻一倍，也就是每股收益上去了，市盈率就自然會(huì)降下來了，把這種邏輯放在選房上要找能夠替你創(chuàng)造現(xiàn)金流，租金漲幅快，增速高的地方。想了半天，恍然明白人家是有前提的，就是在不同大城市，兩個(gè)人口增速差不多，選人口密度相對(duì)高的。我因?yàn)槁犨^多次，這才先想到在這里理解“租售比”，是假?zèng)]分母是大城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，人口的增速加快，人口密度大，意味著租房的人開始多起來，這時(shí)候挑租金低的地方下手未來租金的增幅會(huì)高，所以在此情況下，現(xiàn)階段“租售比”低的地方更有優(yōu)勢(shì)。我同事的理解是從那個(gè)PE公式來看,每股股價(jià)就是等于房?jī)r(jià)，每股收益就是等同每月租金，高價(jià)位的股，要挑盈利比較有增長(zhǎng)空間，就是未來可能房租增長(zhǎng)較快的買。

? ? ? 前后大約二個(gè)小時(shí)，兩個(gè)人都好似找到了答案，相視而笑，我們又把這個(gè)理論套在老家的房子上，發(fā)現(xiàn)行不通，我們這邊的小縣區(qū)學(xué)區(qū)房，因?yàn)楫?dāng)?shù)貨]什么外來人口，好賣不好租，但是這兩年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)挺快，與香帥老師的那個(gè)論“租售比”的大城市，人口增幅，人口密度前置條件不同，沒有可比性。

? ? 也可能是我們理解的不對(duì)，但經(jīng)過這一晩上折騰，PE是啥東東肯定不會(huì)忘記了，“租售比”是啥玩意也記住了，算了算，原來我們當(dāng)?shù)氐摹白馐郾取焙玫?，遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)1:200-1:300，難怪那么多人要往大城市跑，不僅是教育和醫(yī)療資源的差別，更是多年后財(cái)富的鴻溝。

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