對(duì)于很多人而言，現(xiàn)在買套房子實(shí)屬不易，隨著歲月的推移，自己老了，怎么把房子過(guò)給子女呢？是不是繼承最劃算？這是值得深思的問題。如果是在西方其他國(guó)家，父母要離世之前，大多數(shù)情況下都會(huì)把自己的財(cái)產(chǎn)（包括房產(chǎn)）進(jìn)行分配，立下遺囑。
而在我國(guó)，大家并不會(huì)這么做，一方面父母礙于面子不想這么急匆匆就分配自己的房產(chǎn)，因?yàn)檫@可能會(huì)產(chǎn)生許多新問題，例如誰(shuí)才是房產(chǎn)的合法繼承人？如果自己有多個(gè)子女，會(huì)不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)分配問題導(dǎo)致面紅脖子粗、甚至是家庭分崩離析？這種情況誰(shuí)都不愿意見到。所以老人一般也不想立遺囑分配房產(chǎn)，免得子女相爭(zhēng)。另一方面很多人也認(rèn)為，自己離世之后，房產(chǎn)等自然會(huì)由子女繼承，根本用不著自己操心。
房產(chǎn)自動(dòng)繼承，這是常態(tài)化想法。很多人認(rèn)為在自己過(guò)世之后，子女自然繼承自己的房產(chǎn)；也有的人認(rèn)為把房子賣給自己的孩子最劃算；更有人認(rèn)為父母在世時(shí)把房子贈(zèng)送給孩子最省錢。父母把自己的房子過(guò)戶給子女，常見的就是以上這三種方法。2004年發(fā)布了《遺產(chǎn)稅暫行條例(草案)》，這是最新規(guī)定草案，不過(guò)之際尚未實(shí)施。
那么，到底哪種方式最劃算呢？相信90%以上的人都認(rèn)為父母離世之后，子女直接繼承可能不會(huì)收取任何費(fèi)用，所以理應(yīng)最便宜。如果你也是這種想法，可能以后你的子女要吃虧了，可能白白丟掉好幾十萬(wàn)元呢，一起來(lái)看看哪種最劃算（我們以85平米的房產(chǎn)，總房?jī)r(jià)200萬(wàn)元為例）：
第一種：父母過(guò)世后，子女房產(chǎn)繼承，實(shí)現(xiàn)房子過(guò)戶。
這種方法通常最簡(jiǎn)單，房屋繼承辦理起來(lái)程序不多，費(fèi)用也很少，涉及到的契稅、個(gè)數(shù)等費(fèi)用都是免交的，主要涉及到財(cái)產(chǎn)公證費(fèi)和登記費(fèi)，費(fèi)用金額都不大，我們簡(jiǎn)單計(jì)算一下：
費(fèi)用一：房屋財(cái)產(chǎn)公證費(fèi)：實(shí)行的是累進(jìn)計(jì)費(fèi)率%計(jì)算方式，100以下5%，101以上至1000部分2.5%，1001以上至2000部分1.5%。所以如果是85平米房?jī)r(jià)200萬(wàn)元的房產(chǎn)，費(fèi)用也就10000多元。
費(fèi)用二：房屋登記費(fèi)：這個(gè)費(fèi)用幾十元到上百元不等，屬于小費(fèi)用。
【總費(fèi)用】房屋通過(guò)父母過(guò)世后繼承的方式過(guò)戶給子女，一共需要費(fèi)用大約是17000元左右。
不過(guò)房產(chǎn)繼承也會(huì)面臨著一定的問題，就像前邊說(shuō)的那樣，如果子女眾多的話，誰(shuí)來(lái)繼承。如果被繼承人在世時(shí)沒有遺囑，家人難免會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)問題出現(xiàn)房產(chǎn)糾葛。需要重點(diǎn)提示的是，除非子女繼承的父母這套房子，滿足滿五唯一。否則再次房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人按照“偶然所得”繳納個(gè)稅，稅率為20%。若2年后該房屋以200萬(wàn)原價(jià)出售時(shí)，就需要繳納40萬(wàn)元的個(gè)稅，這個(gè)數(shù)字可不算少了。20%的稅率比許多國(guó)家的遺產(chǎn)稅都更高了。
第二種：父母在世時(shí)，把房子賣給子女，實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。
很多人會(huì)認(rèn)為，父母的房子賣給子女，這說(shuō)不通啊，畢竟是一家人，一家人把房子賣給自家人，豈不是很荒唐？其實(shí)，如果你懂得了其中的門道之后，就不會(huì)這么想了，父母在世把房子通過(guò)買賣方式過(guò)戶給子女，或許是最劃算的過(guò)戶方式，仍然以85平米200萬(wàn)元房?jī)r(jià)并且房子已經(jīng)滿五唯一為例，房屋買賣費(fèi)用如下：
費(fèi)用一：契稅，滿五唯一的情況下，面積少于90平米的為1%，面積超過(guò)90平米的為1.5%，不是唯一房子的，契稅是3%。
費(fèi)用二：增值稅，房產(chǎn)證不滿兩年的按照5.6%計(jì)算，滿了兩年的免交增值稅。
費(fèi)用三：個(gè)稅，非普通住宅交易總價(jià)格的2%，一般普通住宅是總價(jià)的1%，加上個(gè)80元的登記費(fèi)。
【總費(fèi)用】父母在世時(shí)通過(guò)買賣方式把房子過(guò)戶給子女，一共需要花費(fèi)大約6.08萬(wàn)元。
乍一看，與第一種房產(chǎn)繼承的幾千上萬(wàn)元的小費(fèi)用比起來(lái)，這個(gè)6萬(wàn)多元的費(fèi)用或許貴得多。不過(guò)，當(dāng)你考慮上房屋繼承之后如果再次出售個(gè)稅的比例，就會(huì)感覺6萬(wàn)元便宜的多。因?yàn)榫痛蠖鄶?shù)人而言，繼承了房子之后，往往都會(huì)選擇盡快出售掉。
第三種：父母在世時(shí)，通過(guò)贈(zèng)與的方式，把房子過(guò)戶給他人。**
在房產(chǎn)過(guò)戶過(guò)程中，方式有很多，除了繼承和買賣之外，還有房產(chǎn)贈(zèng)送，這也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)更名過(guò)戶。在房屋贈(zèng)送中，實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用是最多的，具體如下：
費(fèi)用一：契稅：房產(chǎn)總價(jià)200萬(wàn)元╳3%=6萬(wàn)。
費(fèi)用二：評(píng)估登記等費(fèi)用：費(fèi)用比較少，幾百上千元而已，可以忽略。
費(fèi)用三：房屋財(cái)產(chǎn)公證費(fèi)：20╳1.2%+30╳1%+150╳0.8%=17400元。
費(fèi)用 四： 贈(zèng)予非繼承人的，(房產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值200萬(wàn)-贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)余額78000元）╳20%=384400元。
房產(chǎn)贈(zèng)與是指父母自愿把自己的房子無(wú)償贈(zèng)送給子女，雙方案例來(lái)說(shuō)應(yīng)該訂立贈(zèng)送書面合同的。
【總費(fèi)用】如果父母在世時(shí)通過(guò)贈(zèng)與方式把房產(chǎn)過(guò)戶給子女等法定繼承人的就沒有第四項(xiàng)費(fèi)用，85平米房產(chǎn)總價(jià)200萬(wàn)元，需要費(fèi)用一共大約78000元。
再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入-原捐贈(zèng)人取得房屋成本和轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)余額為應(yīng)納稅所得額，乘以20%的稅率。
房子過(guò)戶給子女，新規(guī)下“在世辦”與“過(guò)世辦”差別大，提前知道。相信看了以上三種過(guò)戶方式之后，對(duì)于父母如何把房子過(guò)戶給子女已經(jīng)有了最佳的選擇，再次提示一下，雖然房屋繼承比較劃算，但是繼承人要出售就要提前考慮是否符合滿五唯一的條件，否則再次出售個(gè)稅比例是20%。
