市場(chǎng)翻臉的速度比翻書(shū)還快。
一整年都在跪求房號(hào)的一手房市場(chǎng)，出現(xiàn)了驚人逆轉(zhuǎn)。
先是上海大場(chǎng)某售樓處出現(xiàn)了退房，群眾們拉出白底黑字大橫幅，數(shù)落開(kāi)發(fā)商種種無(wú)良。一期高價(jià)買(mǎi)入的業(yè)主想讓開(kāi)發(fā)商退還因?yàn)槎诘烷_(kāi)導(dǎo)致的差價(jià)。
再有南京地王停工事件。南京麒麟板塊京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目停止施工，幾十億的地王開(kāi)發(fā)商因?yàn)橥锨肥┕し綆浊f(wàn)，項(xiàng)目有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
一手房是會(huì)套人的，這還真不是玩笑。而慷慨激昂的業(yè)主們的反應(yīng)，也是一脈相傳。
歷史上，每隔幾年一遇到靜淡市，就會(huì)出現(xiàn)這一幕。早在2006年，上海大華某開(kāi)發(fā)商就因?yàn)榻祪r(jià)，導(dǎo)致售樓處被砸。2009年政策調(diào)控后，新江灣城某著名央企樓盤(pán)率先降價(jià)，橫幅、退房自然少不了。2013年的北京自住房被集體棄購(gòu)。
只不過(guò)，這一次早了一些。上半年開(kāi)盤(pán)時(shí)的火爆和下半年的退房?jī)H相隔幾個(gè)月，這樣的刷臉?biāo)俣日娌惶m應(yīng)。
先說(shuō)說(shuō)事件的發(fā)展結(jié)果。昨天我找了房地產(chǎn)律師吃飯，專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)是房產(chǎn)交易是市場(chǎng)行為，退房和補(bǔ)差價(jià)幾無(wú)可能。有契約在先，價(jià)格漲跌不能成為退房理由。但是拉橫幅還是管用的，最后的結(jié)果很有可能是開(kāi)發(fā)商免去業(yè)主們一到兩年的物業(yè)費(fèi)，然后就沒(méi)有然后了。
其實(shí)上海大場(chǎng)這個(gè)盤(pán)我挺看好的，是大場(chǎng)三杰（在銷(xiāo)的三個(gè)新盤(pán)）中位置最好的。一期能夠以5.5萬(wàn)左右單價(jià)賣(mài)光也證明了產(chǎn)品本身的價(jià)值。二期開(kāi)發(fā)商賣(mài)5萬(wàn)多一些，而周邊二手房?jī)r(jià)格在4.5至4.8萬(wàn)之間，這個(gè)價(jià)格雖然在我們看來(lái)不筍，但站在開(kāi)發(fā)商角度也是良心了，畢竟是上海在售的外環(huán)內(nèi)一手新房寥寥無(wú)幾。而南京麒麟京奧港項(xiàng)目只賣(mài)2.6萬(wàn)單價(jià)，這在新房緊張的南京市場(chǎng)也不算高開(kāi)。如果開(kāi)發(fā)商能挺過(guò)資金流的壓力，最后也不會(huì)有什么大問(wèn)題。從買(mǎi)房人角度來(lái)說(shuō)，這些產(chǎn)品長(zhǎng)持到下一個(gè)牛市，妥妥滴再創(chuàng)新高?，F(xiàn)在損失的只是機(jī)會(huì)成本而已。
雖然買(mǎi)房人決勝在二手市場(chǎng)，但有意思的是，樓市的聚光燈從來(lái)都是在一手房市場(chǎng)的。一手房有品牌效應(yīng)，各類(lèi)媒體集中關(guān)注，市場(chǎng)火爆時(shí)，漲價(jià)預(yù)期由地王、樓王撩起來(lái)的。反過(guò)來(lái)，每一輪靜淡市的時(shí)候，一手價(jià)房格低開(kāi)，都會(huì)成為壓垮周邊二手房東心理價(jià)格底線(xiàn)的最后一根稻草。所以政府最常見(jiàn)的手段就是限價(jià)一手。簡(jiǎn)單粗暴，十分有效。
而現(xiàn)在的一手房市場(chǎng)的邏輯是，要想拿到新房預(yù)售證，必須接受政府指導(dǎo)的備案價(jià)格，這個(gè)價(jià)格不能高于周邊二手房和前期價(jià)格。目前上海一手未拿到預(yù)售證的樓盤(pán)多達(dá)140個(gè)。
所以靜淡市下最苦逼的不是買(mǎi)房人，而是最大的房東——開(kāi)發(fā)商。不賣(mài)房就是看著資金壓力讓自己等死，賣(mài)房就是虧錢(qián)讓自己送死。
說(shuō)到底，產(chǎn)品都是好產(chǎn)品，錯(cuò)就錯(cuò)在入市的時(shí)機(jī)。
市場(chǎng)的邏輯已經(jīng)改變，賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，瘋牛市變成了靜淡市，高舉高打變成了且戰(zhàn)且退。市場(chǎng)在變，你也要變。
現(xiàn)在開(kāi)始，買(mǎi)新房的套路要調(diào)整下。
首先，不要買(mǎi)期房。
之前我曾經(jīng)推薦過(guò)朋友操刀代理的一手準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，價(jià)格極筍。昨天這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)拿到大產(chǎn)證，一兩個(gè)月內(nèi)小產(chǎn)證就能辦出來(lái)。當(dāng)時(shí)朋友說(shuō)要代理一手的時(shí)候，我就挺奇怪，因?yàn)槲沂煜に娘L(fēng)格，始終專(zhuān)注二手的。他給我講了他一手選房的邏輯，除了價(jià)格極筍外，一定要現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房。現(xiàn)在看來(lái)這招還真是高明。靜淡市下，開(kāi)發(fā)商也變得不那么靠譜。能否拿到紅色房本，將成為很多買(mǎi)房人的生死線(xiàn)。樓市的高端打法是融資，融資的起點(diǎn)就是產(chǎn)證。點(diǎn)到為止。
其次，不要買(mǎi)一期。
瘋牛市的新房的價(jià)格通常是這樣的，四期>三期>二期>一期。而靜淡市是會(huì)逆轉(zhuǎn)。目前市場(chǎng)尚有余溫，限價(jià)干預(yù)下，價(jià)格封頂，不讓開(kāi)發(fā)商漲。等過(guò)一年半載，市場(chǎng)確實(shí)降溫后，不用限價(jià)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)主動(dòng)降價(jià)。
一手房不同于二手，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一定價(jià)的指向意義明確，顯著影響業(yè)主心理預(yù)期。所以現(xiàn)在買(mǎi)新房項(xiàng)目的，看到后面還有三期、四期沒(méi)有賣(mài)的，多留一個(gè)心眼?，F(xiàn)在我那個(gè)朋友找一手代理的時(shí)候，已經(jīng)加上一條，要求開(kāi)發(fā)商承諾后續(xù)開(kāi)盤(pán)價(jià)格不能低于前期價(jià)格了。
第三，弄清自己的訴求。
如果買(mǎi)房是自住，那你就把房子當(dāng)作一個(gè)消費(fèi)品。消費(fèi)品在價(jià)格相當(dāng)情況下，功能和品質(zhì)是第一考慮要素?，F(xiàn)在的新房大多品質(zhì)極好，更重要的是新房癌們看中的初房權(quán)在板塊內(nèi)是賣(mài)一套少一套的。這種情況下，只要價(jià)格不是那么離譜，心儀的地段又有新房供應(yīng)，那可以選新房。房子對(duì)你而言，是一個(gè)家。家漂亮些，比什么都強(qiáng)。反正拉長(zhǎng)到十年，都是會(huì)漲的。
如果是投資的話(huà)，那還是二手。100個(gè)思想不統(tǒng)一的腦袋，比一個(gè)腦袋更容易找到突破口。無(wú)論市場(chǎng)上行期還是下行期，找到一個(gè)肯打折的房東比找到一個(gè)給優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)商都容易的多。你要做的，是看房200套，建立自己對(duì)所在地段的價(jià)格和估值體系，筍盤(pán)自然會(huì)上門(mén)。幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的利潤(rùn)就是這么慢慢磨出來(lái)得。時(shí)間對(duì)買(mǎi)房人有利。
這是失望之冬，這是希望之春。
在窗外，一道白光把漆黑的夜空撕開(kāi)個(gè)洞。
天氣預(yù)報(bào)說(shuō)，今天會(huì)是個(gè)大晴天。我默默等待，直到光芒萬(wàn)丈。
