2019.11.18
法國IPAG商學院 碩士學術論文（簡版）
作者：萬云(原創(chuàng))
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第1章 緒論
1.1 研究背景及意義
1.1.1研究背景
伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，跨區(qū)域就業(yè)成為了我國經(jīng)濟社會發(fā)展的熱點。不同于傳統(tǒng)城市化進程中大量涌入的農(nóng)民務工人員，近年來受教育群體跨區(qū)域就業(yè)人群的住房需求對城市的包容性、居住環(huán)境、付租體驗等都有了更高的要求。為引導長租公寓規(guī)范健康良性的發(fā)展，國家在政策上鼓勵長租公寓發(fā)展，并引導金融行業(yè)積極開展租房場景的金融業(yè)務，助力長租公寓行業(yè)發(fā)展。
在租房場景消費金融領域，金融加速了長租公寓行業(yè)的發(fā)展速度，但在業(yè)務發(fā)展過程中也暴露出了一些問題。部分長租公寓因業(yè)務發(fā)展過快引發(fā)資金鏈斷裂，導致租客、公寓、金融等各金融參與方不同程度的損失。新聞上屢次曝光的“被貸款”“租金貸”等負面新聞，也讓人們“談貸色變”，極大的影響了全社會對租房金融業(yè)務的消極負面看法。長遠來說，如何降低租房金融風險重拾社會信心，如何積極良性的發(fā)展租房場景消費金融業(yè)務，是目前該行業(yè)面臨的首要問題。
1.1.2研究意義
國家繁榮昌盛，百姓安居樂業(yè)，國家首先要解決的就是“安居”問題。租房作為居住領域的重要組成部分，可以說該行業(yè)的發(fā)展直接決定了大部分人群的居住體驗。2016年國務院首提“構建購租并舉的住房制度”堅持“住房不炒”，2017年住建部提出“租售同權”，租賃及其衍生金融行業(yè)的發(fā)展再次迎來歷史新機遇。
地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要龐大的資金支持。每年房地產(chǎn)開發(fā)商及其供應鏈上下游企業(yè)都需要從銀行和金融公司募集大量資金以支持業(yè)務發(fā)展。所以國家對房地產(chǎn)調控最重要的一個手段就是資金管控，無論是開發(fā)商貸款的授信額度、準入條件，還是房貸利率等各種金融調控手段方式已經(jīng)趨于成熟。我國長租公寓行業(yè)起步較晚，相關法律法規(guī)建設不夠完善，行業(yè)融資渠道有限，調控引導的手段方式也不夠成熟。租房消費金融在業(yè)務模式、盈利模式、運營模式的探索上起步較晚，所以依賴于住房租賃行業(yè)的消費金融也處于比較低的發(fā)展水平。
任何新生事物的產(chǎn)生都是由現(xiàn)有的事物演變發(fā)展而來，并非是完全無章可循。如果長租公寓行業(yè)不能夠健康良性的發(fā)展，則租房消費金融業(yè)務的發(fā)展更是無從談起。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的金融模式需要在租房場景進行最大限度的“落地生根”，積極防范在落地過程中所出現(xiàn)的各種“水土不服”的情況。
中央十九大報告中，把握防范中國金融體系風險，守住中國不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線作為政府未來幾年工作的重中之重。租房場景消費金融行業(yè)，所涉及資金量大，影響人群范圍廣，一旦失控將會對社會造成很嚴重的影響?！搬槍ψ饨鹳J等金融創(chuàng)新,監(jiān)管及時跟進,健全監(jiān)管機制,整治亂象,維護消費者權益、防范金融風險,讓租金貸普惠功效規(guī)正、長租公寓行業(yè)在可控范圍內運行且真正回歸房屋租賃服務之軌道。”[1]
1.2研究內容及方法
1.2.1研究內容
首先，課題通過對租房消費金融相關理論進行研究，詳細探究了業(yè)務模式，業(yè)務的發(fā)展歷程，業(yè)務發(fā)展的現(xiàn)狀，以及業(yè)務在發(fā)展過程中遇到的機遇與困境。然后，了解某金融A公司租房場景消費金融業(yè)務發(fā)展的成績及面臨的挑戰(zhàn)與困境。其次，通過調查問卷了解客戶對業(yè)務的接受程度、對該業(yè)務的看法、對業(yè)務的建議；通過對合作長租公寓工作人員進行訪談，了解對業(yè)務的看法以及建議；通過對相關負責人進行訪談，了解業(yè)務面臨的具體問題。最后，通過對相關參與方反饋的問題進行歸納總結及實驗分析，結合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，研究適合某金融A公司的租房消費金融業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略方案。
1.2.2研究方法
本文主要應用的方法為對比分析法法、訪談法、案例分析法。對比分析法則是基于對中外現(xiàn)有相關課題研究進行對比總結分析；訪談法則是對某金融A公司業(yè)務參與人員及行業(yè)相關參與人員進行訪談，結合訪談內容進行歸納分析研究探究；案例分析法主要是針對需要探究的問題，根據(jù)選定的實驗案例進行實驗分析。
1.3國內外研究現(xiàn)狀
1.3.1國內研究現(xiàn)狀
我國長租公寓企業(yè)經(jīng)過早期的業(yè)務探索，行業(yè)的業(yè)務規(guī)則已經(jīng)逐步規(guī)范。長租公寓行業(yè)模式重，運營難度高，資金需求量大。一些業(yè)務經(jīng)營規(guī)范有實力的長租公寓企業(yè)在擴張過程中就面臨著資金短缺但融資困難的問題。大量的受教育白領群體對租房居住體驗有了更高的需求，而且市場住房租賃需求也一直在擴大。如果優(yōu)秀的長租公寓企業(yè)不能夠崛起，就會給那些運營不規(guī)范、欺客宰客的“黑中介”很大的生存空間。租房場景消費金融業(yè)務從無到有，在經(jīng)過行業(yè)的早期探索發(fā)展后，所面臨的問題也比較嚴重。違約率高、暴雷影響大、操作流程不規(guī)范等問題逐步暴露出來，所以相關課題的研究也就逐漸多了起來。
國內針對租房場景消費金融業(yè)務發(fā)展課題的研究也伴隨著行業(yè)的發(fā)展逐漸多了起來。從最近幾年才開始，特別是近兩年行業(yè)遭遇發(fā)展困境后相關研究逐漸多了起來。巴曙松，王鳳巖[1]針對長租公寓“租金貸”金融風險與監(jiān)管建議，作者根據(jù)租房場景消費金融的業(yè)務模式特點，分析論述了其在長租公寓發(fā)展過程中面臨的金融風險，包括資金沉淀嚴重、資金挪用占用、行業(yè)信息披露缺失追責難、杠桿高風險大等。作者根據(jù)該行業(yè)發(fā)展所遇到的問題，結合美國日本租房場景的金融發(fā)展狀況，對其提出監(jiān)管上的建議。作者既肯定了租房場景消費金融在租賃行業(yè)發(fā)展過程所起到的積極作用，不能因為遇到問題就“一刀切”的禁止，同時也針對問題建議監(jiān)管上進一步規(guī)范長租公寓及租房場景消費金融，制定準入門檻，明確監(jiān)管職權，完善信息披露機制，建立資金托管制度等。
1.3.2國外研究現(xiàn)狀
國外針對租房場景金融業(yè)務的研究比較早，同時行業(yè)的發(fā)展也已經(jīng)比較成熟。我們以租賃租賃市場發(fā)展較為成熟的美國、日本、新加坡為例，租賃及相關金融行業(yè)引入政府基金，政府或行業(yè)協(xié)會發(fā)揮協(xié)調監(jiān)管作用，并且引入發(fā)達的保險行業(yè)資金以降低交易及融資過程中的風險等。Air transport world[2] LEASING & FINANCE BRIEFS中，針對美國租賃行業(yè)及金融現(xiàn)狀進行行業(yè)發(fā)展進行相關分析。美國租賃行業(yè)立法相對趨于穩(wěn)定，通過立法規(guī)范行業(yè)交易規(guī)則，保護各參與方利益。美國租賃企業(yè)房源多來自于自持物業(yè)或社會分散式房源。其資金來源比較多樣化，除房地產(chǎn)信托、保險資金、政府基金外，積極發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化手段進行募資，在合法合規(guī)的基礎上引入發(fā)達的保險行業(yè)對各參與方進行履約保險，所以行業(yè)發(fā)展越來越成熟穩(wěn)定，這對我國租賃行業(yè)及金融的發(fā)展提供了很多寶貴的經(jīng)驗。
第2章 相關理論綜述
2.1租房消費金融發(fā)展現(xiàn)狀
2.2.1業(yè)務發(fā)展歷程
2008年以前，整個住房租賃市場主要以租房信息中介為主，房東和租客在房屋信息中介的撮合下完成交易，并由租客和房東交易雙方完成中介費的支付。中介費的支付方式有單方支付中介費和交易雙方共同支付中介費兩種，具體的支付形式和中介費分擔形式主要由雙方的議價能力決定。租后管理由租客和房東交易雙方自行商定處理。
2008年以后，中國經(jīng)濟空前活躍。經(jīng)濟發(fā)展帶來的是消費結構形式的轉變，很多高收入群體對租賃居住體驗有了更高的需求，無論是從裝修風格、租金支付方式、租賃服務形式等都有了不同于以往的更高的需求。傳統(tǒng)的租賃交易方式中，房東對房屋的租后管理水平參差不齊，存在房屋租出后沒有租后管理、隨意漲租、隨意進出租客房屋、以及其他侵害租客人身安全等問題。當時由外資企業(yè)負責運營管理的專為外籍人士提供居住運營服務的長租公寓帶來了不一樣的商業(yè)模式。外資公寓運營企業(yè)整體對物業(yè)進行租賃，然后從裝修、客戶服務、后勤維修以及居住體驗等進行整體運營管理服務，這種租賃運營服務形式給了國內市場耳目一新的感覺。所以，當時國內一些企業(yè)積極進行租賃業(yè)務模式改革或創(chuàng)新，通過包租形式，獲取整(層)棟物業(yè)的使用權，通過進行N+1或整租設計裝修改造，不但可以獲取很高的溢價收入，然后再進行品牌輸出，更是獲得了可觀的企業(yè)品牌融資收益。
2012-2015年前后，傳統(tǒng)的中介信息交易市場份額已經(jīng)減少了很多，很多傳統(tǒng)的中介信息服務機構都在進行轉型發(fā)展。在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展浪潮中，蛋殼、自如等新興互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃企業(yè)，通過為中高端白領人群量身打造租房產(chǎn)品、提供一站式運營服務等形式搶占了大量市場房源。各個城市不同本土租房品牌也在同步進行租房產(chǎn)品的升級改造，打造出了不同地域性的本土租房品牌。一方面由于長租公寓企業(yè)需要擴張管理更多的房源，資金需求量劇增；另一方面由于房租的連年上漲，傳統(tǒng)的租金支付方式對于很多剛畢業(yè)或者是資金周轉緊缺的年輕人群來說著實不夠友好，所以租房金融業(yè)務從無到有。
2016、17年，長租公寓競爭激烈，企業(yè)通過高價搶占市場房源，在補貼運營的過程中，一些管理能力弱、資金鏈脆弱、經(jīng)營模式存在問題的長租公寓企業(yè)“暴雷”。北京昊園恒業(yè)、杭州鼎家公寓、南京樂咖公寓等相繼“暴雷”。長租公寓“暴雷”后，房東損失房租，租客除了損失房租和押金外，還需要重新尋找居住的房屋，同時還莫名其妙的背負了“租金貸”，給社會造成了很大的負面影響。而且，為公寓提供資金的金融機構也面臨著大量的違約壞賬。2018年10月份，上海華瑞銀行向上海遇見公寓發(fā)函，這家排名第七的長租公寓頭部玩家面臨經(jīng)營危機，再次給市場帶來震蕩。一時間人人“談貸色變”，不少媒體平臺相繼爆出“被貸款”負面新聞，整個市場開始看衰租房消費金融業(yè)務。無論是長租公寓行業(yè)還是租房消費金融行業(yè)的發(fā)展都面臨巨大的挑戰(zhàn)。租房場景消費金融真的就那么可怕嗎？如何擺脫過程中遇到的困境，使行業(yè)重拾信心健康的發(fā)展，成為了目前刻不容緩需要面對的問題。
以下為同業(yè)公司租房場景消費金融業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀對比：
表1：同業(yè)公司業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀對比
2.1.2業(yè)務類型分類
在業(yè)務的發(fā)展過程中，有很多金融機構以不同的形式參與進來。特別是在2015年、2016年，長租公寓市場發(fā)展火熱，資金需求量特別大，所以租房場景消費金融市場也呈現(xiàn)出一片繁榮景象，不少金融機構都開始積極開展租房場景消費金融業(yè)務，比如說銀行、消費金融公司、小額貸款公司、P2P、信托機構、基金、保險機構、ABS、REITs等證券化都不同程度參與租房場景消費金融的角逐，例如，晉商銀行、華瑞銀行、北京銀行等銀行機構，螞蟻金服、騰訊金融、京東金融、百度金融等互聯(lián)網(wǎng)集團背后的小額貸款機構。其他各類機構要么是為租房場景其他環(huán)節(jié)提供金融支持，要么是為租房場景直接消費環(huán)節(jié)提供資金，都不同程度的參與到租房場景金融業(yè)務中。單從業(yè)務的參與程度上分類，租房場景消費金融的參與方式包含直接參與、間接參與、混合參與模式三種。
（1）直接參與，就是金融機構除了提供資金支持外，會直接參與到業(yè)務運營細節(jié)上去。在數(shù)據(jù)流上，金融機構直接參與和承租人建立借貸關系。在資金流上，金融機構和長租公寓企業(yè)直接建立結算支付關系。無論是業(yè)務的辦理、運營還是風控以及業(yè)務運營細節(jié)上，金融機構都會直接參與進去，并進行深度業(yè)務合作。我們知道，金融機構的本質是提供資金進行放貸，而在業(yè)務拓展和業(yè)務場景特性的把握上并沒有太多優(yōu)勢，其業(yè)務辦理的過程則比較繁瑣，產(chǎn)品易操作性差，在市場競爭激烈的時候，市場競爭力是很弱的。但是因為直接參與模式的風控策略可以直接侵入到業(yè)務場景細節(jié)中，其風控上的優(yōu)勢會比較明顯，同時如果金融機構愿意花費精力參與業(yè)務細節(jié)的優(yōu)化，則在業(yè)務市場發(fā)展出現(xiàn)困境時，其市場競爭力要比間接參與模式要強很多。在租房場景消費金融業(yè)務市場，由于目前各消費金融公司和金融服務平臺的強項是直接面向消費者進行金融服務，故各大消費金融機構常采用直接參與模式開展業(yè)務。
（2）間接參與，可以簡單的說就是金融機構只提供資金，而在業(yè)務的實現(xiàn)方式上不侵入到具體的業(yè)務細節(jié)運營上去。間接參與的金融機構通過挑選靠譜的第三方運營平臺，在對運營機構進行業(yè)務風險評估后進行授信。打個比方，某消費金融公司會將旗下租房場景消費金融業(yè)務或者多個消費分期業(yè)務進行打包，然后在銀行或證券市場進行債權融資，銀行或證券市場會根據(jù)其業(yè)務規(guī)模、資質、背書、風險等諸多因素對其進行風險評估授信。消費金融公司發(fā)揮自己在消費場景上的優(yōu)勢進行金融業(yè)務的開展，并在雙方合作協(xié)議約定的時間范圍內完成貸款的償還。以這種模式參與業(yè)務的開展比較方便，不需要直接參與機構不熟悉的業(yè)務場景，只對合作的第三方機構進行風險評估即可。而且，間接參與的參與模式在業(yè)務的發(fā)展上不需要組建數(shù)量龐大的業(yè)務部門，只專注于擅長的金融參與領域即可。但是缺點就是，如果對第三方機構的選擇不當、對業(yè)務安全性的評估不當或者是對授信額度的評估不當?shù)龋紩斐梢欢ǖ慕鹑陲L險。在目前的市場業(yè)務參與方式上，各大銀行因為其主業(yè)就是吸儲和放貸，其劣勢是對復雜消費場景的不熟悉，故大部分銀行基本采用間接參與模式參與業(yè)務。
（3）混合參與，部分金融機構在參與業(yè)務時，沒有直接參與業(yè)務的條件，但是在參與業(yè)務的時候，第三方合作機構的背書、履約能力、風險評估等都沒有達到特別高的級別。此時金融機構會直接對第三方合作機構業(yè)務涉及到的次級合作方也就是公寓進行風險評估、授信等，但是對于業(yè)務運營、借貸管理、放款等工作則不進行直接參與。在資金市場上，一些中小型銀行、信托，以及一些規(guī)模大但小范圍參與業(yè)務的消費金融公司常采用該模式參與業(yè)務。
對于以上三種業(yè)務參與模式來說，間接參與和混合參與屬于傳統(tǒng)金融業(yè)務范疇，課題不進行深入探究，直接參與則是屬于直接面向消費者的消費金融業(yè)務范疇。在直接參與的租房場景消費金融業(yè)務參與模式上，一般需要根據(jù)其業(yè)務類型去選擇不同的風控模式，所以我們需要對能夠決定業(yè)務模式的場景消費特性進行分析。租房場景的消費特性，一是每期還款額相同，很少出現(xiàn)月還款額不等的情況，當然因租期不滿整月導致的租期首次或末次還款金額和其他月份不等除外；二是利息由公寓承擔，客戶月還款額一般和租房合同上的月租金額相同。市場上也有利息由客戶承擔或客戶月還款額和月租金額不等的情況，但業(yè)務量占市場份額非常小，可以直接忽略不計；三是貸款合同由客戶和金融機構簽署形成借貸關系，但是受?？顚Ｓ靡?，款項最終流向為公寓。
對于以上場景消費特性，我們在后續(xù)章節(jié)會去探究這些特性產(chǎn)生的原因，但是受這些場景消費特性及為業(yè)務提供資金的金融機構業(yè)務特性限制，在直接參與的參與形式方面，除一些業(yè)務市場占有率特別小且業(yè)務模式不是主流模式外，其業(yè)務模式主要包含三種：銀行模式、消費貸模式和個人貸模式。
（1）銀行模式
銀行模式，顧名思義就是資金由銀行提供，其業(yè)務模式、運營模式、風控模式受銀行業(yè)務特性影響的模式?！巴ǔＧ闆r下,銀行為租賃住房融資主要有四種模式:租賃住房建設融資,租賃住房購買融資,租賃住房改造、存量債務置換與日常經(jīng)營維護融資,租賃住房轉租融資?！?a href="#_ftn4" target="_blank">[4] 銀行資金成本低、業(yè)務模式受銀監(jiān)會監(jiān)管更加合法、嚴謹，但同時也喪失了很大的業(yè)務靈活性，使業(yè)務的辦理更加繁瑣、不人性化。銀行模式從字面意思上可以看出主要是由銀行參與業(yè)務運營的模式。一般銀行的長處是吸儲與放貸等傳統(tǒng)金融業(yè)務形式，很少直接參與面向消費領域金融業(yè)務的開展運營，但是由于經(jīng)營壓力，該模式主要由一些中小型銀行采用，例如上海華瑞銀行以及一些由互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)能力的城商行等。圖2是租房場景消費金融銀行模式的業(yè)務模式圖。
圖2：租房場景消費金融銀行模式
銀行模式下，承租人需要在銀行開設電子賬戶作為接收貸款及還款的基礎賬戶。由于受到銀監(jiān)會監(jiān)管，銀行業(yè)務必須嚴格按照監(jiān)管要求進行業(yè)務的開展。在章2.1租房場景消費金融理論中我們介紹了租房場景消費金融基本業(yè)務模式框架，承租人在完成房屋租賃并進行金融業(yè)務辦理后，金融機構可以一次性支付全年房租至長租公寓賬戶。由于銀行所有的貸款業(yè)務對借貸關系以及資金流的要求比較規(guī)范，當承租人和銀行簽訂借貸合同后借貸關系成立，銀行會將申請的原始貸款額發(fā)放至借款人在該銀行開設的電子賬戶中，同時為確保專款專用，根據(jù)受托支付相關條款要求，銀行會同步將款項從客戶接收貸款的賬戶中劃扣至長租公寓在該行開設的基本戶中。
在銀行貸款分期還款的利息計算上，銀行一般采用等額本息或等額本金兩種計息方式。在租房場景消費金融業(yè)務上，假如單純采用等額本金計息，本息全部由客戶承擔，客戶的每期還款額就會不一樣，不太符合租房場景消費金融的還款習慣。假如單純采用等額本息計息，本息全部由客戶承擔，由于銀行的貸款額是以客戶填寫的借款金額計，雖然每期還款額相同，但是每期還款金額就會多于月租金額，因為租房場景消費金融業(yè)務市場習慣之一是公寓貼息。目前銀行直接參與租房場景消費金融時，常采用等額本金計息，然后將本息對拆，由客戶每月還等額的本金，數(shù)值等于月租金額，再由公寓進行貼息。在具體的業(yè)務實現(xiàn)形式上，銀行是不允許單次提前還款的，在理論還款日扣款時間前，承租人需要在要求的還款日前將還款本金預存至業(yè)務個人專項電子賬戶，公寓則需要確保貼息賬戶有足夠的資金供貼息款項的支付。當?shù)竭_每月規(guī)定的還款日扣款時間，銀行同步檢測客戶本金賬戶和公寓貼息賬戶的預存的資金是否滿足該次還款扣款要求，滿足則同步從客戶本金賬戶和公寓貼息賬戶進行扣款，以完成該次分期還款，不滿足則表示存在任何一方資金不足，就會導致扣款失敗，該次分期還款無法完成。
銀行模式的特殊主要表現(xiàn)在三個方面。一是貸款的發(fā)放需要嚴格按照借貸關系進行，通過技術手段完成整個貸款發(fā)放階段的資金流。好處是合法合規(guī)，壞處則是發(fā)放貸款和扣款客戶均會收到短信提示，然后一線業(yè)務人員在跟客戶解釋時往往解釋不清楚，業(yè)務運營方需要增加客服和運營資源進行業(yè)務問題的解答和業(yè)務人員的培訓。二是在利息計算及承擔方式上，客戶填寫的月租金和分期數(shù)，系統(tǒng)以其乘積作為原始貸款額，計息方式為等額本金。每期還款，本金部分由客戶承擔，利息部分由公寓承擔。其好處是合法合規(guī)，壞處則是操作成本高。三是在還款操作層面，只有當在法定的還款日扣款時間，客戶本金賬戶和公寓貼息賬戶金額同時滿足扣款要求，才能完成扣款操作，否則很容易導致扣款失敗。而且除了銀行和戶主本人，業(yè)務運營方無權查看賬戶余額，一旦發(fā)生扣款失敗，短時間內是無法確認扣款失敗原因的。業(yè)務操作成本和財務查賬對賬成本非常高。
在銀行模式落地的過程中，為了解決該模式帶來的問題，除運營方需要加強運營能力外，銀行方面也做了一些工作以降低業(yè)務落地的難度。首先，銀行提供了第三方系統(tǒng)接口，僅用于查詢客戶每期是否足額預存入本金。業(yè)務運營方在扣款前N日開始進行確認客戶是否足額預繳還款本金，還款本金足額預交后直接進行賬戶鎖定，這樣就可以大大降低業(yè)務操作成本，但是部分銀行出于監(jiān)管及安全要求會不同意開放該類型系統(tǒng)接口。其次是銀行會設定2-3次左右的扣款，每次扣款失敗后會接口通知業(yè)務運營方。但是一般來說，設定的扣款時間只能集中于一天，也就是說扣款的發(fā)生時間可能是早中晚各一次或早中各一次，這樣給業(yè)務運營方的業(yè)務處理預警時間就會很短，如果遇到周末節(jié)假日，由于公寓公戶無法進行充值，所以只能是在工作日由業(yè)務運營方提前計算需預存利息額，并對公寓進行提示，同時也需要及時提醒客戶還款本金的預存。
銀行模式，用一句話概括，優(yōu)勢是合法合規(guī)以及資金成本低，但最大的劣勢是靈活性差，操作成本高，在業(yè)務市場景氣時其市場競爭力會很弱，但在業(yè)務市場不景氣時其市場競爭力就會增大。
（2）消費貸模式
消費貸模式，顧名思義就是資金由傳統(tǒng)的消費貸公司提供，其業(yè)務模式、運營模式、風控模式受消費貸特性影響的模式。消費貸模式通常是由消費金融公司或互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司持牌經(jīng)營。消費貸模式最大的特點就是靈活方便，但是最大的缺點則是資金成本高，利潤率低。該模式主要由一些消費貸公司采用，例如百度有錢花、京東白條、螞蟻花唄等。圖3是租房場景消費金融消費貸模式圖。
圖3：租房場景消費金融消費貸模式
消費貸模式下，在業(yè)務辦理時需要由承租人完成在這些消費貸公司賬號注冊、用戶實名認證、綁定個人銀行卡等操作。比如用百度有錢花開展租房消費金融業(yè)務就需要使用到百度賬號，用京東白條開展租房消費金融業(yè)務就需要使用到京東賬號等。因為消費貸模式所需要的消費金融牌照或者小額貸款牌照的業(yè)務屬性，在滿足監(jiān)管要求的情況下，業(yè)務形式多變，并沒有銀行那么多的業(yè)務監(jiān)管細則要求。在章2.1租房場景消費金融理論中我們介紹了租房場景消費金融基本業(yè)務模式框架，承租人在完成房屋租賃和進行租房金融業(yè)務辦理后，貸款資金的理論流向是公寓。銀行模式中貸款資金由金融機構發(fā)放至客戶再由客戶繳納至長租公寓的資金流則可以直接由金融機構一次性支付全年房租給長租公寓即可，直接滿足消費貸專款專用的要求。整個業(yè)務過程的法律依據(jù)則需要通過受托支付相關協(xié)議條款來確保資金流向的合法合規(guī)。與此同時業(yè)務金額可以不與貸款金額相等，不以月租金額和分期數(shù)的乘積作為貸款額，而作為總還款額，真實的貸款額則以扣除利息后計算出來的貸款額為準。另一種辦法是，如果以月租金額和分期數(shù)的乘積作為貸款額，則把利息以技術服務費或者其他服務費形式并通過合同條款規(guī)定由公寓承擔。在實際放款的過程中，將所有的貸款額和服務費作為結算臺賬，以天為單位進行結算，既規(guī)避了砍頭息法律風險，又確保了客戶每月還款額相等且等于租賃合同上的月租金額，而且解除了利息和本金之間的支付掛鉤。在客戶還款的時候，還可以通過支付寶、微信支付、京東支付、百付寶等快捷方便的互聯(lián)網(wǎng)支付通道完成每期還款。在還款時間上，因為消費貸模式支持單期提前還款，而且還款的結果可以通過系統(tǒng)接口返回給業(yè)務運營方，極大的方便了業(yè)務的運營工作。
綜上所述，消費貸模式的主要特性有三點：一是現(xiàn)金流比較簡潔，無需進行復雜的流水操作；二是業(yè)務形式多變，可以約定貸款額和真實租金的關系，也可以將利息轉移到服務費或者是通道費等其他費用形式上。同時在還款、系統(tǒng)技術對接、操作體驗等方面均比較方便；三是資金成本高，資金成本首先受制于消費貸公司的融資成本，其次是風控、運營、技術對接、商務銷售等各項成本，綜合起來的話，業(yè)務的利潤率就會降低。
在消費貸模式落地的過程中，一般來說是比較方便的。首先是商務合作不比銀行那樣需要漫長的商務流程，互聯(lián)網(wǎng)公司效率高，產(chǎn)品更加人性化，易用性強，在遇到問題時也能夠及時進行調整。在和業(yè)務運營方進行系統(tǒng)對接時，數(shù)據(jù)可以做到最大限度的同步，落地和運營效率能夠得到顯著的提成。當然在風控及業(yè)務規(guī)模上，雖然消費貸公司要比銀行更加了解消費場景，但是因為銀行在做業(yè)務時比較保守，消費貸公司比較激進，所以銀行模式的風險要小于消費貸模式，當然消費貸模式的業(yè)務市場份額則是要多于銀行模式的業(yè)務市場份額。
（3）個人貸模式
個人貸模式，通俗的說就是一筆個人貸款模式，形式可以是一筆銀行個人信貸，也可以是一筆民間小額貸款。金融機構對個人進行風險評估授信后發(fā)放貸款至借款人賬戶，并不不會真正的考慮貸款的實際用途。個人貸模式在一定程度上可以看作是租房場景下的現(xiàn)金貸或者租房場景下的個人信貸。這種業(yè)務模式在部分銀行、P2P、小額貸款公司經(jīng)常用到。在業(yè)務辦理時，雖然也會要求填寫資金用途等信息，但這種類型業(yè)務的風控和授信主體是針對于借款個人的。因為貸款是直接發(fā)放給借款人，所以在風控策略的設計上更加傾向于市場上成熟的現(xiàn)金貸或個人信貸風控。個人貸模式的業(yè)務外在表現(xiàn)則是拒單率高，貸款利率偏高，貸款金額偏小。在貸款的發(fā)放速度上則是由放貸機構自身的運營偏好決定，比如說如果放貸機構為銀行，那么貸款可以是當天或次日發(fā)放，如果是P2P或者是小額貸款公司，審批通過后一般可以在2小時之內完成放貸或者是實時放貸。因傳統(tǒng)個人貸和信貸模式是比較常見的，所以該課題暫不過多探討這種業(yè)務模式。
2.2.1業(yè)務發(fā)展機遇與困境
在章節(jié)1.1研究的背景與意義中，課題分析了長租公寓行業(yè)以及租房場景金融業(yè)務產(chǎn)生的背景。我們知道，我國租房市場潛力巨大，保守估計達上萬億規(guī)模，然而目前開發(fā)出的市場潛力連10%都不到。根據(jù)市場公開資料統(tǒng)計，2015年我國在住房租賃市場的規(guī)模約為1.1萬億元，但是絕大部分為民間住房租賃，進行過商業(yè)市場開發(fā)管理的市場規(guī)模則是非常小。此外，我國市場上租賃住房房屋和潛在租賃人口之間的比率也遠遠低于國外發(fā)達國家。類比國外發(fā)達國家住房租賃市場商業(yè)發(fā)展程度，我國還有很大的發(fā)展?jié)摿?。目前，在國內一二線城市，市場出租房源缺口很大，這也就導致了房屋租金價格居高不下。市場需要釋放更多的可供租賃的房源才能滿足當前的市場需求。而且隨著城市化發(fā)展進程的加速，我國還會產(chǎn)生更大的住房需求缺口。
對于這么大規(guī)模且發(fā)展前途一片光明的住房租賃市場，可以說租房場景消費金融的發(fā)展機遇是空前的。租房市場需要源源不斷的資金來進行業(yè)務的擴張發(fā)展。對于所有已經(jīng)參與或即將參與進來的企業(yè)來說，面對的都將是一片未經(jīng)充分開發(fā)的藍海。搶占了這個市場發(fā)展的高地，也就意味著在未來商業(yè)發(fā)展版圖上擁有了一席之地。
雖然租房場景消費金融業(yè)務的發(fā)展擁有很大的發(fā)展機遇，但是在業(yè)務發(fā)展落地過程中還面臨著諸多的挑戰(zhàn)。所以我們在了解租房場景業(yè)務發(fā)展機遇與困境之前，需要知道租房場景的特性，以便我們能更深的理解和解決消費金融在租房場景落地過程中出現(xiàn)的問題，同時也便于我們分析業(yè)務發(fā)展過程中的機遇與困境。
租房場景在不考慮裝修、招租、維修等各項復雜租賃工作的前提下，課題先對住房租賃場景的主要業(yè)務環(huán)節(jié)進行簡化。租房場景業(yè)務主要分為房屋的租入和租出兩大環(huán)節(jié)。房屋租入，是長租公寓和擁有房屋的業(yè)主簽訂《資產(chǎn)托管服務合同》后，長租公寓獲得對房屋的裝修改裝權，同時根據(jù)合同要求業(yè)主也會給予半個月至一個半月不等的免租期。在免租期外無論房屋是否滿租，長租公寓均需要按照合同規(guī)定向業(yè)主支付房租。房租的支付方式有季付、半年付、年付等，且以季付居多。房屋租出是待房屋處于可出租狀態(tài)時，長租公寓通過尋訪、互聯(lián)網(wǎng)招租等各種方式將房屋的某個單間或者整體租給客戶，在和客戶簽訂《房屋租賃合同》后和形成租賃關系。按照合同規(guī)定，客戶在繳納押金、服務費等相關費用后享有租約規(guī)定期限內房屋的使用權，并按照合同約定的形式繳納房屋租金。房租的支付方式有季付、半年付、年付以及其他形式的房租支付方式，且以季付居多。所以租房場景的特性有以下幾點：
（1）房源唯一性：每一處房源的地理位置都是唯一的，其價格、商品屬性等都可能不一樣；
（2）租出方式的多樣性：房屋可以整租，也可以合租，一套房子通過打隔斷可以增加房間數(shù)，拆除隔斷又可以減少房間數(shù)；
（3）繳費方式的復雜性：房屋使用權本質上也屬于一種商品，但是不同于其他商品的一次性付款方式，房租是分多次付款的。而且不同的長租公寓的付款方式也不一樣。又因為房屋無論是因為裝修、租出時間不同等原因，租期可能存在非整月情況，公寓可能會根據(jù)租期的非整月情況去調整租金的繳納方式，非整月部分的租金的計算也通常按照天去計算，單獨收取或將其合并在首次或末次繳租金額上。
（4）租金繳納的時效性：不同于普通商品或者買房，普通商品金額低可以即時付款；商品房等價格高的商品可以進行貸款，即使貸款失敗也不影響商品的價值。但是在租房業(yè)務場景，尤其在北上廣深等大城市，房屋租金比較高，每天的房租價格動輒幾百元，而且長租公寓利潤率又很低，所以在涉及客戶的租金繳納之前，就需要提前獲取客戶的還款意圖。房屋租賃行業(yè)是違約高發(fā)行業(yè)，客戶違約后如果不能及時招租就會導致房屋空置，造成很大的資源浪費與資金損失。
（5）租金收回與支付的期限錯配：因為房屋裝修和空租等因素都可能會導致租期出現(xiàn)非整月現(xiàn)象，且合租房不同房間的租出時間和空置時間具有很大的不確定性，所以房租在回收上來和支付給房東中間存在很大的不確定性。而且即使房屋空置，按照合同，公寓也需要向業(yè)主支付租金，所以公寓的現(xiàn)金流管理比較困難，由此導致的經(jīng)營性風險比較大。
鑒于以上租房場景的特性我們知道，租房場景消費金融的落地過程中需要面臨以下問題：
（1）風控難：和其他消費金融不同，租房場景消費金融雖然也是客戶借款，但是主要用款方為長租公寓。而且由于房屋使用權的特有的商品屬性，在客戶退貨（退房）或換貨（換房）后都不能像傳統(tǒng)消費金融業(yè)務規(guī)則那樣只需要進行賬單沖銷或者維持貸款不變即可，租房場景一旦發(fā)生以上業(yè)務場景，都會面臨產(chǎn)生巨大的資金成本和業(yè)務調整難度。在業(yè)務辦理的過程中，會面臨房屋的真實性，房租、貸款時長和貸款額的真實性，以及長租公寓準入門檻、授信額度和貸后履約風險的把控等風控問題。如何把控C端客戶風險，如何把控B端長租公寓的風險，風控策略如何制定，貸后風險如何把控都是決定業(yè)務能否安全運行的主要因素。其次，在操作風險層面，由于租房場景的違約高發(fā)性，除了客戶申請?zhí)崆敖Y清后面臨的提前結清款項收回壓力、貸后風險管理壓力外，如何及時獲取客戶還款意圖也比較重要。催收的應急時間一般在1-2天，頻繁催收會導致投訴率居高不下，而且催收時間提前會導致客戶對履約還款不上心從而浪費客服資源。如果降低催收頻率或者延緩催收時間，那么在催收時間匹配期內，又會面臨客戶因為銀行卡原因、產(chǎn)品技術原因、個人資金周轉原因等情況導致的不能如期還款的問題。所有無論是客戶主觀性的違約退房退分期還是非主觀性的不退房僅退分期都會造成公寓提前結清款項的支付壓力。合作公寓因為現(xiàn)金流壓力會推遲提前結清款項的支付，所以很多業(yè)務違約都是爆發(fā)在提前結清款項的支付環(huán)節(jié)。
（2）運營難：由于業(yè)務小額分散的特點，整個業(yè)務只能依靠互聯(lián)網(wǎng)進行。長租公寓的一線經(jīng)紀人作為貸款推薦人，學歷普遍偏低?；ヂ?lián)網(wǎng)知識的普及，系統(tǒng)操作的培訓等都比較費時費力。此外由于經(jīng)紀人表達不清楚業(yè)務的性質，往往會導致客戶在不知情的情況下“被貸款”。一旦涉及到舉報或者媒體采訪，一問三不知，就會給業(yè)務形象造成很大的負面影響。此外，前文闡述過的催收問題，因為催收應急時間過短，客服催收壓力很大，往往需要運營工作人員在極短時間內進行問題的解決，而部分問題的解決需要依賴第三方配合。而且在節(jié)假日、夜晚等非工作時間內，業(yè)務運營方也需要提供24小時不間斷服務，此時部分涉及依賴第三方的服務則可能會停滯。如果貸后運營工作不到位就會導致違約率升高，增加提前結清款項的支付壓力。另外，租房場景是一個投訴高發(fā)場景。長租公寓的管理水平參差不齊，客戶往往會因為公寓未滿足其維修、換房等訴求拒絕還款，并向金融運營方進行投訴。金融運營方?jīng)]有義務替客戶解決租賃方面遇到的問題，只能將問題反饋至第三方公寓，并無法確保問題一定能夠得到解決。風控和運營兩方面是相輔相成的，風控上出現(xiàn)的問題會給運營工作帶來很多問題，而運營上出現(xiàn)的問題又會給風控上帶來很大的風險。
目前，業(yè)務各參與方或多或少都已經(jīng)積累了一些風控和運營上的經(jīng)驗。但是實際開展業(yè)務的過程中，往往一個很微小的問題就可能造成很嚴重的后果。目前這個行業(yè)從業(yè)者之間缺乏相互交流，也沒有行業(yè)協(xié)會等機構去制定行業(yè)準入門檻和業(yè)務操作規(guī)范，一些業(yè)務水平比較低的參與者“玩”壞了市場規(guī)則。租房場景消費金融業(yè)務的各參與方在業(yè)務發(fā)展過程中遇到了很多問題也走了很多彎路，市場信心也受到了嚴重的打擊。資金供給方、業(yè)務運營方、長租公寓相互不信任，人們“談貸色變”，這才是業(yè)務發(fā)展面臨的最大的困境。
