自2014年起，孵化器、加速器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間等（以下統(tǒng)一簡(jiǎn)稱為孵化空間）如雨后春筍般盛開。其主要背景是政府為扶持大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的推動(dòng)，政府通過鼓勵(lì)孵化空間，從而間接扶持科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，達(dá)到大眾創(chuàng)新、萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)的效果。

經(jīng)營(yíng)孵化空間的業(yè)務(wù)，一開始是To G的生意；客戶是政府，用戶是入駐企業(yè)。孵化空間能為當(dāng)?shù)卣畮?lái)稅收、高級(jí)人才、就業(yè)機(jī)會(huì)等，進(jìn)而提高當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過孵化空間的平臺(tái)，能更容易獲得政府政策的幫助，如稅收減免、租金補(bǔ)貼、技術(shù)獎(jiǎng)勵(lì)等；孵化空間公司則從政府獲得補(bǔ)貼收益，這是三方受益模式。

對(duì)于孵化空間公司自身經(jīng)營(yíng)，起步階段的資金來(lái)源，是政府的第一筆補(bǔ)貼資金。因此孵化空間發(fā)展伊始，是與政府建立強(qiáng)有力的公共關(guān)系。若政府先支付補(bǔ)貼，孵化空間通過資金提供服務(wù)，則以利于快速孵化空間的開展。但在經(jīng)營(yíng)過程中，對(duì)政府承諾的兌現(xiàn)能力，則是保障項(xiàng)目順開展的長(zhǎng)久度。若對(duì)于已有辦公場(chǎng)地及資本的地產(chǎn)公司，前期一次性投入成本則顯得不高。而對(duì)于無(wú)如地產(chǎn)公司的先天優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)企業(yè)，前期雙方談判條件顯得至關(guān)重要，是否先獲得政府撥付的啟動(dòng)資金，甚至?xí)Q定一個(gè)孵化空間項(xiàng)目的生死。但最終由發(fā)展階段、需求度、雙方的實(shí)力、博弈能力綜合決定是否達(dá)成項(xiàng)目落地，作為孵化空間的經(jīng)營(yíng)核心，是成本投入與風(fēng)險(xiǎn)把控；此為孵化空間開展的第一階段。

完成第一階段與政府的服務(wù)方案簽約后，第二階段是實(shí)打?qū)嵶龀龇趸臻g的產(chǎn)品。剝離第一筆政府對(duì)孵化空間的補(bǔ)助，經(jīng)營(yíng)發(fā)展將進(jìn)入市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，玩家是同行的孵化空間，核心是對(duì)成本的把控及資金的回籠，實(shí)現(xiàn)公司收支平衡甚至是有盈余，保證項(xiàng)目不虧。規(guī)則與第一階段的公關(guān)政府關(guān)系、服務(wù)方案銷售能力完全不同。

孵化空間業(yè)務(wù)起步階段最快變現(xiàn)的是租金，之后會(huì)衍生根據(jù)公司自身優(yōu)勢(shì)資源打造的個(gè)性特色服務(wù)，包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)類優(yōu)惠政策申報(bào)、資本類風(fēng)險(xiǎn)投資、培訓(xùn)類產(chǎn)品咨詢、工商財(cái)稅等，隨著對(duì)企業(yè)服務(wù)的深入而更個(gè)性化。隨著孵化空間規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)量增多，將逐漸步進(jìn)入第三階段的產(chǎn)業(yè)服務(wù)升級(jí)。

就第二階段租金業(yè)務(wù)作為孵化空間最大營(yíng)收來(lái)源，拆分其建設(shè)階段資金成本，一線城市的硬性成本主要是一次性的固定資產(chǎn)投入和租金，二、三線城市租金投入不多，這跟地段、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)有關(guān)；而軟性成本是員工薪資、市場(chǎng)推廣、物業(yè)等基礎(chǔ)成本。

回望2019年聯(lián)合辦公行業(yè)里的獨(dú)角獸企業(yè)?wework?，上市路折戟事件，表現(xiàn)目前孵化空間的市場(chǎng)化能力仍有很大發(fā)展空間。wework?的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，核心收入為租金的利潤(rùn)差，以低價(jià)大量收購(gòu)集中物業(yè)，改裝后按市場(chǎng)價(jià)分裝出售，wework 的優(yōu)勢(shì)能力是建設(shè)辦公場(chǎng)地的先進(jìn)建設(shè)技術(shù)，能大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化輸出辦公載體；進(jìn)而通過資本化路徑融資投入，規(guī)?；嵘乐担罱K上市變現(xiàn)，獲得資本回報(bào)。而事實(shí)一旦市場(chǎng)利潤(rùn)差失衡，虧損倒掛，若隨著規(guī)?；串a(chǎn)生足夠支撐租金虧損的企業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，便長(zhǎng)期虧損，上市難。在國(guó)內(nèi)能查看現(xiàn)金流的新三板上市企業(yè)創(chuàng)富港，對(duì)成本把控就很穩(wěn)。經(jīng)營(yíng)策略中根據(jù)財(cái)務(wù)模型選取優(yōu)質(zhì)的地段，做好企業(yè)招商提升企業(yè)入駐率，成本把控打造性價(jià)比最高的辦公場(chǎng)地，進(jìn)而擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流；再逐漸擴(kuò)充規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?yīng)，為未來(lái)打造新的業(yè)務(wù)升級(jí)布局。

著眼于孵化空間發(fā)展現(xiàn)狀，還處于第二階段辦公空間的規(guī)?；M(jìn)程中，公司經(jīng)營(yíng)需嚴(yán)格把控現(xiàn)金流，團(tuán)隊(duì)苦練內(nèi)功，經(jīng)營(yíng)數(shù)字化管理，才能進(jìn)入到第三階段的產(chǎn)業(yè)服務(wù)升級(jí)，進(jìn)而形成公司的行業(yè)壁壘。

擴(kuò)展到地產(chǎn)房企中，做園區(qū)、寫字樓開發(fā)業(yè)務(wù)里，龍頭房企在的規(guī)?；?yīng)中具有先天優(yōu)勢(shì)。未來(lái)逐漸進(jìn)入到1到100存量市場(chǎng)挖掘，隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、5G?等技術(shù)提升，針對(duì)辦公空間里入駐企業(yè)的 B 端企業(yè)服務(wù)會(huì)越來(lái)越多，而房企對(duì)?B 端服務(wù)生態(tài)的整合越多，生態(tài)服務(wù)價(jià)值也將越高。