新房交接時，水管滲漏時有發(fā)生，業(yè)主會認(rèn)為這種情形沒有達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)，從而拒絕按約收房，并且會要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，以及賠償已支付物業(yè)費、取暖費等損失。這種要求會得到法院支持么？

1、司法實踐中，法院對認(rèn)定開發(fā)商逾期交房的態(tài)度非常慎重，業(yè)主拒絕收樓，并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，未必得到法院支持。

理由是，從購房合同上看，有的法院會認(rèn)為交房只要滿足合同約定的兩個基本條件，就可以交房：具備合同約定的交付條件；開發(fā)商通知到位。

實踐中，按照購房合同約定，“五方驗收合格”或者房屋具有竣工驗收備案表，即可以證明房屋的主體結(jié)構(gòu)合格，具備合同約定的交付條件。開發(fā)商按約定向業(yè)主發(fā)送《入住通知書》，即履行告知交付房屋的義務(wù)。

本地區(qū)（大連）法院對于涉及滲漏的處理，采取嚴(yán)格按照合同約定原則，只要不是主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，業(yè)主就無權(quán)單方面拒絕收樓。

2、業(yè)主如果不能拒絕收樓，那該如何維權(quán)？

1）按照以上思路，無論業(yè)主是否實際收樓，在司法層面，業(yè)主向開發(fā)商索要逾期違約金的請求都不會被支持了。維權(quán)重點在于，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商做好驗收的記錄，固定好滲漏的現(xiàn)場證據(jù)（清晰完整的圖片和視頻），要求開發(fā)商修復(fù)；如果影響居住使用，可以要求開發(fā)商賠償損失。

2）其實，只要不解除合同，交房之后不影響業(yè)主要求開發(fā)商根據(jù)約定修復(fù)房屋，并承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

根據(jù)《最高法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱“司法解釋”）第10條第1款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。

該規(guī)定適用于“質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住”，比如，當(dāng)交房時，如果發(fā)現(xiàn)滲漏問題較為嚴(yán)重，例如，根據(jù)現(xiàn)場照片及維修記錄顯示，交房當(dāng)日衛(wèi)生間管道處在裸露，查找漏水點的狀態(tài)，其他房間也因為漏水造成大面積毀損，就可以證明房屋在合同約定的交付日期無法正常入住，對于精裝修房屋更是如此。那么，業(yè)主就具備了主張開發(fā)商賠償?shù)氖聦嵰罁?jù)。

所以，房屋雖具備了合同約定的交付條件，但不見得一定能夠?qū)崿F(xiàn)購買房屋的合同目的—基本居住用途。因此，業(yè)主要求修復(fù)前拒絕收樓的行為，雖然未必會得到法院的支持，但損失賠償是沒有問題的。

3、損失額或者賠償標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定？

一種方案是開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由開發(fā)商按照約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)賠償給業(yè)主，開發(fā)商多會將損失額折算成物業(yè)費抵頂。

如果業(yè)主不同意該種方案，那雙方只能訴訟解決，法院會根據(jù)被告違約程度、房屋質(zhì)量嚴(yán)重程度、合同履行情況等，結(jié)合案涉房屋面積、市場租房價格，認(rèn)定損失額，這也符合司法解釋第13條規(guī)定，損失賠償額按照主管部門或者房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

參考案例：（2021）遼02民終1138號

4、總結(jié)與建議

1）交房當(dāng)天，業(yè)主現(xiàn)場看房一定得打起精神，水管滲漏、墻皮開裂都很常見，記得“拍照留念”，在交房記錄上做好記錄。

2）遇到大面積滲漏的情況，拍下視頻（力求全面，包括參與驗收的工作人員和現(xiàn)場情況），并與開發(fā)商或物業(yè)公司交涉，必要時拒絕簽署《房屋交付驗收單》。

3）發(fā)現(xiàn)滲漏，業(yè)主除了有權(quán)要求開發(fā)商修復(fù)滲漏點和損壞的家具（如精裝交付），還有權(quán)要求開發(fā)商賠償無法按約定入住的損失，損失標(biāo)準(zhǔn)可以對比交付房屋的租金。

4）物業(yè)費是否可以按照實際入住使用后計算，存在爭議，不妨提出來一試。

5）最重要的是，還是選擇口碑好的品牌開發(fā)商產(chǎn)品，免得以后打麻煩。