我入行后觀察過一些人，進入一個全新行業(yè)，但凡喜歡一次性操作大項目的新手，都是很喜歡做投機行為的，很喜歡賺快錢，做一本萬利的生意。

當(dāng)然，不排除有成功的可能性，在我看來這種成功概率是極其稀缺的，不可復(fù)制，所以不屬于普通人可操作范圍。

我拿包租為例，做個剖析：

NO.1需要大量的初期資金投入

如果你是一兩個人收了整棟農(nóng)民房（一次性管理幾十套），你需要為整棟樓按照防盜系統(tǒng)滴卡門禁，每戶智能電表方便斷電，修改電路負荷，對整棟樓房老化的水管，電路，排水設(shè)施進行重新布置和疏通。

需要把整棟樓進行重新隔斷，每戶配備獨立洗手間和廚房，有些樓層高的農(nóng)民房，還需要加裝電梯，要不然能夠賺錢的概率很小，申請安裝流程相當(dāng)繁瑣，還有可能會被拒批。還要配備每戶所需所有基本生活所需，冰箱，電視，空調(diào)，洗衣機，床，床墊，衣柜，沙發(fā)，茶幾等。

就算你做了這么多，還是會有些房間光線很差，很難出租。

如果這個包租項目對于你來說是個副業(yè)，你有那么多時間和精力搞這么大的項目和投資嗎？你覺得這是出入行的新手能夠搞定的嗎？入行多年的老手也要組團多人做的項目，您還是先沉淀沉淀吧！不該你賺的錢，別拿！

NO.2需要大量的管理成本

1.需要注冊公司運營

2.需要管家服務(wù)：負責(zé)帶看房，辦理入住，退租合同簽署，處理租客日常遇到問題，電器損壞，租客間糾紛，不良行為等等

3.需要保潔服務(wù)：需要日常維護樓道衛(wèi)生，垃圾清理

4.套數(shù)越多，需要管理的租客就越多，管家和保潔人數(shù)隨之需要增加，管理成本就越重

NO.3需要在同一時間點找到大量客源

同一時間裝修出房，有大量空置房源，需要解決找租客的問題，各種網(wǎng)站宣傳，中介放盤，和當(dāng)?shù)匾恍┕S談合作，作為員工宿舍等等方式，如果不能在短時間內(nèi)把房源出掉，是非常吃成本的事情。

NO.4需要面對同一時間段內(nèi)出現(xiàn)大量空置

平時過年前，農(nóng)民工或者普通藍領(lǐng)返鄉(xiāng)，就會有大量空置房源出現(xiàn)，一般都要空置1-2個月。

像這次疫情影響，你所包下來的房源，周邊的游樂場，商城，工廠，飯店都不開門，好多城市交通工具和道理都被限制，好多人無法回來，這些大量房源的空置，整體是會受影響的。

如果你沒有足夠的經(jīng)驗，通過降低價格，接受短租，找合作，洞察市場的敏銳度的話，空置出來的房源問題，還是真難解決。

NO.5合同簽訂

如果你是首次和房東談判，沒有積累足夠的談判經(jīng)驗，就去拿下這種大項目。

你對周邊市場的收房和出房價格沒有相當(dāng)深入的了解，你就做不出正確的價格把控。

你也很難對裝修期，免租期，空置期，違約金，遞增，合同條款內(nèi)容等做出合理的把控。

所以，個人建議剛?cè)胄?，沒有行業(yè)經(jīng)驗，沒有足夠有經(jīng)驗的小伙伴一起做，先通過簡單做起，一套一套拿，積累經(jīng)驗，時間成熟時，再入手大項目，但是就是有好多人等不及，老想著趕緊賺，急著賺，錢是賺不完的，沉住氣，先沉兩年，深挖把自己變成行業(yè)內(nèi)的精英先。

衡量一個人包租做的好不好：不是看對方做了多少套，一次性大量收了多少房，不是跑的快的就是跑的好的，而是要看在一個時間周期內(nèi)，對方是否有持續(xù)賺錢能力，持有房源的空置率，回本周期，日常投入管理時間精力，所持有房源每套的平均利潤，是否具備及時止損和做調(diào)整的能力，是否有在不斷積累中精進和完善的能力，是否有不斷對市場動向和客戶群體的心理進行敏銳洞察的能力。要求變不是求快，一直沉在一個細分領(lǐng)域里踏實的做，不要計較快慢，總會出成績。

不要追捧曇花一現(xiàn)耀眼的東西，那些未必長久，長期有效持續(xù)的利潤才是王道。