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結論先行：降房價既不是房地產(chǎn)稅的主要目的，也不是必然結果，而且房地產(chǎn)稅很可能導致各地中小戶型房價上漲。
自本月23日以來，全國人大《關于授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》引發(fā)了全國人民的廣泛關注，直觀地想，房地產(chǎn)稅會抑制房價上漲，但根據(jù)我國上海、重慶兩地試點后的房價分析和邏輯推演，筆者認為房地產(chǎn)稅的主要目的并不在于壓制房價，而是在于拓寬地方政府稅收渠道。同時，因為房地產(chǎn)稅將擠壓當?shù)馗邫n住房需求，并促使溢出的需求轉向小戶型住房，從而導致小戶型住房價格上漲。
筆者將基于分稅制改革和地方財政收入、試點城市房產(chǎn)稅政策、先行試點城市房價追蹤三方面論述以上結論。
一、分稅制改革和地方財政收入
房地產(chǎn)是地方ZF的財政命脈。筆者曾經(jīng)統(tǒng)計過，我國各城市【國有土地出讓收入】占當?shù)卣杖氲钠骄酱蠹s在75%左右（取各省重點城市，統(tǒng)計量約40余城，原資料丟失），這就是“土地財政”之說的由來。
【國有土地出讓收入】為什么是各地的財政收入大頭？這是分稅制改革妥協(xié)的結果之一。相信很多人并不清楚我國國稅、地稅之間的區(qū)別，目前我國稅收分為中央稅收和地方稅收，以及共享稅收，下表是筆者整理的我國18個稅種的稅收主體：
城市維護建設稅鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中交納的城市維護建設稅屬于中央政府收入
資源稅陸地資源稅屬于地方收入，海洋石油資源稅屬于中央收入
印花稅除證券交易印花稅以外的其它印花稅為地方政府收入
當年為推進分稅制改革，高層領導最終同意將各地【土地出讓收入】劃歸地方政府。再看看上表，我們可以發(fā)現(xiàn)地方政府的主要稅源是基于房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅。試想你是當?shù)豅D，你需要投資基建，發(fā)展城市，錢從哪來？答案很明顯了。
所以，想要“房住不炒”，要治本更要治根。城市建設不能停，而且新舊基建的成本越來越高，如果沒了【土地出讓收入】，哪來的資金搞投資建設？高層當然了解地方政府的苦衷，所以房地產(chǎn)稅將作為地方財政收入的補充稅源全國鋪開，但，這稅夠嗎？
二、試點城市房產(chǎn)稅政策
短期內想通過房地產(chǎn)稅作為補充稅源替代土地出讓收入仍然是杯水車薪。
重慶：
征收對象：獨棟住宅、新購高檔住房、非重慶戶籍第二套及以上住房
免稅面積：感興趣的可自行搜索。
稅率：基于主城9區(qū)新建商品住房均價
單價在過去兩年均價3倍以內，稅率0.5%
單價再過去兩年均價3-4倍，稅率1%
4倍及以上，稅率1.2%
上海：
征收對象：1. 本地家庭新購的二套房及以上住房（含新建、二手），以及非戶籍居民新購首套房都是應納稅的住房 2. 人均面積超過60平米的面積為應納稅面積
稅率：基于主城區(qū)新建商品住宅均價
房價單價達到或者高于上一年均價兩倍的，稅率0.6%
低于上一年新建商品住宅均價兩倍的，稅率0.4%
上海市應納稅房產(chǎn)的計稅基數(shù)以該房產(chǎn)的交易價格70%為標準
注：上海有一些具體免征規(guī)定感興趣的可自行搜索。
通過兩座城市的房地產(chǎn)稅政策，我們可以發(fā)現(xiàn)上海主要針對的是超過人均面積的房屋面積進行征稅，而重慶重點是“套數(shù)”，且既針對貴的，又針對大的，當然兩者的核心都是對超高端、超需求的房產(chǎn)進行征稅。
上海市的房地產(chǎn)政策相對復雜，為節(jié)約時（tou）間（lan），我們算一下重慶的。筆者通過線上檢索僅統(tǒng)計了重慶市21年新建商品房均價約為11500元/?m2左右（重慶房價查詢_歷年房價數(shù)據(jù)_聚匯數(shù)據(jù) (gotohui.com)）。目前均價超過全市均價的城區(qū)包括九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、大渡口區(qū)，即9大主城區(qū)的7個區(qū)，假設一戶家庭非免稅的房子為100平，以上述7個區(qū)的均價約14000元/?m2的均價來計算，其應繳房地產(chǎn)稅為14000*100*0.5%=7000元/年（此公式及數(shù)據(jù)僅供參考）。假設重慶市共20萬戶（實際絕對不止）達到上述標準的家庭，則重慶市房地產(chǎn)稅這一項財政收入約為14億元/年，而重慶市2020年政府性基金預算收入為2457.9億元，其中國有土地使用權出讓收入完成2201.6億元。
三、先行試點城市房價追蹤
以下部分內容引用自公眾號【Rick筆記】。
此部分內容通過合成控制法和海外比較法對滬渝兩市試行房地產(chǎn)稅后的地產(chǎn)價格進行分析。其中合成控制法即用其他未征收房產(chǎn)稅城市合成一個虛擬的“未征稅上海”，從而進行比較；而海外比較法則是通過對比其他發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅的重點城市從而進行比較。
Bai, C., Li, Q., & Ouyang, M.共同撰寫的《 Property taxes and home prices: A tale of two cities》 Journal of Econometrics (2014)一文使用合成控制法分析了房產(chǎn)稅對上海和重慶房價的影響。文章指出，房產(chǎn)稅對上海和重慶房價的影響完全相反。房產(chǎn)稅試點將上海房價降低了11%-15%，但將重慶房價抬升了10%-12%。
圖片引用自《 Property taxes and home prices: A tale of two cities》Journal of Econometrics (2014)
如同上段結論，上海主要針對的是超過人均面積的房屋面積進行征稅，而重慶既針對貴的，又針對大的。政策的細微差異導致了最終結果的顯著不同，因為重慶的征收條件在于二套房屋的面積，而上海的征收條件是超出人均60平米的面積，二套房屋可以通過各種手段納入其他人名下，而人均面積是基于戶口簿決定的！假設都是一家三口，重慶的一家理論上可以有3套房免稅，面積大概300平米，而上海的一家可能只能有1-2套。面積不超過180平米（僅供參考）。所以，在高端住房征稅的環(huán)境下，中高產(chǎn)家庭溢出的購（tou）房（zi）需求必然導致以剛需為主要消費群體的小戶型房價升高。
劉甲炎, 范子英的研究《中國房產(chǎn)稅試點的效果評估:基于合成控制法的研究》同樣說明了筆者的觀點，他們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅短期內對重慶房價有顯著的抑制作用，下降幅度達到5.27%。不過進一步分解可發(fā)現(xiàn)，受房產(chǎn)稅政策影響的主要是大面積的住房，小戶型住房由于受到大面積住房市場擠出的需求沖擊，價格出現(xiàn)了更大幅度的上漲。
而使用海外比較法的研究發(fā)現(xiàn)，重慶的房地產(chǎn)稅試點政策與美國的實踐并不一致，其對當?shù)胤績r的沖擊軌跡同樣為“先正后負”，假設一套重慶高端樓盤的房價為500萬元，它的購買需求被壓制了，那500萬元可以買3-4套中小戶型的房子，因此最終推動了當?shù)胤績r的整體上漲，最終受傷的，很可能還是剛需購房者。而上海的房產(chǎn)稅試點政策的確對當?shù)氐姆课輧r格產(chǎn)生了一定的抑制作用，但面對巨大的人口流入（21年統(tǒng)計是900多萬人），每年100平米2、3萬元的房地產(chǎn)稅支出和一平米成千上萬元的上漲幅度相比，結果很明顯。
綜上，筆者認為國內房地產(chǎn)稅征收的目的是作為地方財政的補充，用于公共事業(yè)的投資建設，其目的并非抑制當?shù)胤績r，以目前試點城市的房地產(chǎn)稅收總額來看，想通過房地產(chǎn)稅替代土拍收入任重而道遠，所以希望各位購房者客觀所在城市房地產(chǎn)稅政策導向，不要被一知半解的輿論誤導。
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