作為練手的第一個(gè)爬蟲(chóng)項(xiàng)目，我爬取了鏈家2017年上海所有的成交數(shù)據(jù)和租房數(shù)據(jù)，并做了簡(jiǎn)單的分析，希望可以作為大家的參考。
先來(lái)看看2017年的成交量
這一年，鏈家一共賣(mài)出了27470套，我們來(lái)看看這個(gè)月份成交量的分布
注：鏈家的成交數(shù)據(jù)有所延遲，所以1月下載的數(shù)據(jù)可能有一些12月份的成交數(shù)據(jù)沒(méi)有上傳，所以造成了12月的低點(diǎn)
傳統(tǒng)的交易旺季是3、4、5月，過(guò)了年拿好年終獎(jiǎng)，大家開(kāi)始完成一年中最大的事情買(mǎi)賣(mài)房子。所以雖然后面幾個(gè)月的成交量驟降，但我們并不能說(shuō)由于樓市不景氣2017年的成交量逐月下降，樓市成交還是有一些季節(jié)性的，由于沒(méi)有鏈家2016年的數(shù)據(jù)，很難下結(jié)論。我只能說(shuō)2017年成交量比2016年大幅下降，但是總體平穩(wěn)，下降的趨勢(shì)并沒(méi)有形成。
17年8月份的時(shí)候去過(guò)浦東公積金中心，人滿為患，在其他地方交易冷卻的時(shí)候這里一點(diǎn)也不冷，個(gè)人覺(jué)得因?yàn)槠謻|張江一代有大量的工作機(jī)會(huì)，吸附了大量的外來(lái)高素質(zhì)人群，老浦東和南匯之間也開(kāi)通了地鐵，南匯的均價(jià)還較低，剛需族尚能承受，所以大家都趕著上車(chē)。
崇明20套，金山36套，部分原因是這是上海唯二沒(méi)有通地鐵的區(qū)域了，通勤不方便，購(gòu)買(mǎi)者少；其次由于整體業(yè)務(wù)量小，鏈家在當(dāng)?shù)氐拈T(mén)店也少，所以當(dāng)?shù)氐某山豢赡芤援?dāng)?shù)氐闹薪闉橹鳌５罔F果真是黃金線，地鐵開(kāi)通到崇明的時(shí)候，崇明應(yīng)該還有一定的漲價(jià)空間。
價(jià)格到底跌了沒(méi)？
崇明、金山、靜安、黃埔由于數(shù)據(jù)量只有幾十或幾百，所以波動(dòng)較大，可能不能特別真實(shí)的反應(yīng)房?jī)r(jià)的真正走勢(shì)。其他幾個(gè)區(qū)域的數(shù)據(jù)看上去都比較平穩(wěn)，視覺(jué)上在上半年有一些微漲，下半年有一些微降，不過(guò)總體可以稱(chēng)為橫盤(pán)吧。
看看價(jià)格的梯隊(duì)，靜安黃埔一騎紅塵，是一梯隊(duì)中的翹楚，成交均價(jià)在8萬(wàn)到10萬(wàn)之間；徐匯、長(zhǎng)寧、虹口、楊浦、閘北是一梯隊(duì)，成交均價(jià)在6萬(wàn)到8萬(wàn)之間；普陀、浦東、閔行、寶山是第二梯隊(duì)，成交均價(jià)在4萬(wàn)-6萬(wàn)之間；嘉定、青浦、松江的價(jià)格相互糾纏，咬的很緊，在3萬(wàn)到4萬(wàn)之間，算得上上海郊區(qū)的三巨頭；奉賢處在郊區(qū)的中間；金山和崇明排了老末，別傷心，說(shuō)明潛力大?？磥?lái)上海低于2萬(wàn)的價(jià)格只能在金山和崇明找到了。
上海的貧富分化到底多嚴(yán)重？
別看見(jiàn)坐標(biāo)軸最右邊的3000萬(wàn)豪宅覺(jué)得絕望，為了圖片顯示的原因，另外有73套價(jià)格大于3000萬(wàn)的豪宅沒(méi)有顯示在上面，是不是瞬間覺(jué)得更絕望了？
為了讓大家在數(shù)字上有個(gè)概念，我把表也放上來(lái)
價(jià)格區(qū)間? ? ? ? ? ? 成交量? ? ? ? ?成交量占比? ? ? ? 人群分類(lèi)
<300萬(wàn)? ? ? ? ? ? ? ?11868? ? ? ? ?43.32%? ? ? ? ? ? ? 剛需族
300萬(wàn)-500萬(wàn)? ? ? ?9613? ? ? ? ? 35.09%? ? ? ? ? ? ? 改善族
500萬(wàn)-1000萬(wàn)? ? ?4437? ? ? ? ? 16.19%? ? ? ? ? ? ? 享樂(lè)族
1000萬(wàn)-5000萬(wàn)? ?1466? ? ? ? ? ?5.35%? ? ? ? ? ? ? ?奢侈族
?>5000萬(wàn)? ? ? ? ? ? ?15? ? ? ? ? ? ? ?0.05%? ? ? ? ? ? ? ?巔峰族
在這里我竟然又看到了神奇的二八定理！剛需族和改善族在魔都中苦苦追尋，渴望能通過(guò)自己的奮斗過(guò)上好一點(diǎn)的日子，這兩類(lèi)人群加起來(lái)78%，對(duì)他們來(lái)講什么時(shí)候可以住上更好的房子是最美好的夢(mèng)想；享樂(lè)組、奢侈組、巔峰族房子已經(jīng)不再是問(wèn)題了，他們已經(jīng)住在了最中心的地段，享受開(kāi)闊的空間，端杯紅酒考慮孩子出國(guó)、財(cái)富自由的事情了，再換房子已經(jīng)不是迫切的需求了，他們共占20%。所謂青春偶像劇中的豪宅名字公司董事占人群中的比例多少呢？在上海買(mǎi)房子的名單中來(lái)看，大約萬(wàn)分之五，放在全國(guó)的人群中來(lái)看就更是鳳毛麟角了。
房子這么貴，租還是買(mǎi)？
除了成交的數(shù)據(jù)，我把2017年租房數(shù)據(jù)也down了下來(lái)，各個(gè)區(qū)域匹配了每平米的售價(jià)和租金，結(jié)果顯示：買(mǎi)了奉賢的房子租出去需要82年才能回本，這還沒(méi)有算貸款的利息，當(dāng)然也沒(méi)有算接下來(lái)通貨膨脹導(dǎo)致租金上漲的因素。買(mǎi)了金山、崇明的只要40多年就能回本，便宜又便宜的好處。
筒子們，這樣的租售比還買(mǎi)嗎？買(mǎi)呀！出于對(duì)房子的熱愛(ài)，出于對(duì)貨幣不斷超發(fā)的擔(dān)心，出于上海土地供應(yīng)必然越來(lái)越少的事實(shí)。畢竟還能留給兒子，哈哈哈！
