? ? ? ——執(zhí)行異議之訴中商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的分析? ? ? ? ?

? ? ? ? 住房作為民生中的一項，使得購房對中國老百姓尤為重要。一些案件中，商品房買賣合同訂立時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不具備辦理過戶登記的條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得權(quán)屬證書后，未依約完成過戶登記，或者再次轉(zhuǎn)賣或者將該不動產(chǎn)抵押給銀行進行融資。消費者往往已支付全部或絕大部分購房款且已實際占有不動產(chǎn)，但未能完成過戶登記手續(xù)。抵押權(quán)人已依法設(shè)立抵押權(quán)并辦理他項權(quán)登記手續(xù)。當債務(wù)人未依約歸還借款本金、支付利息時，抵押權(quán)人依法通過訴訟程序進一步確認其優(yōu)先受償權(quán)。很多消費者傾半生積蓄購房、未能獲得不動產(chǎn)所有權(quán)，卻要提起執(zhí)行異議之訴對抗抵押權(quán)人的法定優(yōu)先權(quán)。

? ? ? ? 2019年11月8日，最高人民法院印發(fā)了《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民會議紀要》）。在此之前不乏法官、法律工作者、專家及學者對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)及抵押權(quán)之間如何平衡進行論述，但是審判實踐中仍然存在不同觀點。《九民會議紀要》對此問題進行了明確。

? ? ? ? 《九民會議紀要》第126條規(guī)定“【商品房消費者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應(yīng)當僅限于符合本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則?！?/b>現(xiàn)對本條的適用做如下分析：

? ? ? ? 一、商品房消費者權(quán)利的性質(zhì)

? ? ? ? 商品房消費者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署了商品房買賣合同，支付了全部或絕大部分購房款，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未依約完成過戶登記，消費者享有的是請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋過戶至自己名下的債權(quán)請求權(quán)。由于我國采取的是不動產(chǎn)登記生效主義，在未完成過戶登記之前，消費者仍未取得房屋所有權(quán)。因此，在涉及此類房屋權(quán)屬案件中，消費者不宜提起房屋確權(quán)之訴，應(yīng)訴請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助辦理房屋過戶登記。[1]

? ? ? ? 雖然從本質(zhì)上，商品房消費者享有的權(quán)利為債權(quán)，但是，從維護消費者生存權(quán)的角度考慮，法學理論上將這種權(quán)利定性為“物權(quán)期待權(quán)”。抵押權(quán)作為一種法定優(yōu)先權(quán)在與消費者物權(quán)期待權(quán)存在沖突時，在一定條件下，消費者物權(quán)期待權(quán)將優(yōu)先于抵押權(quán)。

? ? ? ? 二、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的法律來源

? ? ? ? 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第二條，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。即已交付全部或大部分購房款的消費者權(quán)利優(yōu)先于承包人享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。據(jù)此，已交付全部或大部分購房款的消費者權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，這是消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的法律依據(jù)。

? ? ? ? 三、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)條件

? ? ? ? 《九民會議紀要》特別強調(diào)，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的情況，“是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。”物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法的一項基本原則，但是基于生存利益至上的考慮，本條是個例外。據(jù)此，在適用上應(yīng)當審慎。

? ? ? ? （一）商品房消費者購房為滿足居住需求

? ? ? ? 根據(jù)《九民會議紀要》第125條[2]規(guī)定，商品房消費者應(yīng)當為滿足居住需求而購房。消費者名下無房，為了滿足居住需求而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購得了住房，或者消費者名下有房，但是因為房屋居住條件較差（面積較小），為了提升居住條件而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購得住房。是否具有住房需求應(yīng)以家庭為單位考量，對于配偶及未成年子女名下有房屋且不需要改善居住條件的，視為無居住需求。雖然《九民會議紀要》125條明確列舉“一套”,但是對于超過一套的“如果查明買受人家人較多，確為適當改善居住條件，也應(yīng)支持買受人阻卻執(zhí)行的請求”[3]。消費者名下無房應(yīng)限定在一定區(qū)域內(nèi)，即房屋所在的設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)無其他住房。

? ? ? （二）消費者所購房屋系從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購得的商品房

? ? ? ? 消費者所購房屋須為從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購得的商品房，二手房買受人物權(quán)期待權(quán)并不優(yōu)先于抵押權(quán)。如前所述，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的法律來源是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，該批復(fù)中權(quán)利順位中對應(yīng)的權(quán)利人是消費者、建筑工程的承包人及抵押權(quán)人，這里的消費者僅限于從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購得商品房的消費者。

? ? ? （三）抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)來源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

? ? ? ? 物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是基本原則，物權(quán)期待權(quán)作為債權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)是一種例外。因此與商品房消費者的概念一樣，抵押權(quán)人權(quán)利的來源亦應(yīng)當進行限縮。

? ? ? （四）消費者已經(jīng)交付全部或大部分購房款

? ? ? ? 消費者必須支付全部或大部分購房款，如果買受人支付的是定金，或者支付的購房款不足50%，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，承包人依然具有優(yōu)先于房屋買受人的工程價款受償權(quán)，消費者享有的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)也沒有相應(yīng)依據(jù)。

? ? ? ? 在當今房價居高不下、商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象時有發(fā)生、相關(guān)案件日漸增多的背景下，《九民會議紀要》第126條對執(zhí)行異議中商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的規(guī)定，保護了消費者的生存權(quán)、厘清了司法實踐中對此問題的爭議、統(tǒng)一了裁判的尺度，操作性強，具有較大的指導(dǎo)性意義。

[1] 錢慧智 《不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與優(yōu)先權(quán)人的利益沖突與裁判思路》

[2]《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條 【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，往往沒有及時辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因欠債而被強制執(zhí)行，人民法院在對尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費者的商品房采取執(zhí)行措施時，商品房消費者往往會提出執(zhí)行異議，以排除強制執(zhí)行。對此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應(yīng)當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。

問題是，對于其中 “所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一?！百I受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

[3]《<全國法院民商事審判工作會議紀要>理解與適用》