尊敬的王先生：

“無房”已收到貴司有組織的舉報。經(jīng)歷簡短的封號、申訴后，該文已找回，在此：《華夏不幸福？》

我們仍然不認為那是一篇“負面”。它僅僅是克制地指出了問題本身。我們認為，一家可能偉大的公司，應當直面問題，至少允許被討論，而不是動輒封號。

4月28日，華夏幸福發(fā)布2018年第一季度財報，涼涼。園區(qū)回款難看，房產(chǎn)銷售回款也不好了。

您正在踏進危險的雷區(qū)。

?欲升仙者，必遭雷劫。

《三生三世十里桃花》楊冪要升上仙，師父趙又廷幫她挺過了雷劫。

華夏幸福老板王文學不是美女，也沒有趙又廷這個師父。

華夏幸福的雷劫，只有自己咬牙挺。

九天之上，第一道雷劈下，雄安封死房產(chǎn)銷售，王文學提前布局陡然落空；第二道雷，環(huán)京地區(qū)限購持續(xù)加碼，重創(chuàng)一票地產(chǎn)商，尤以華夏幸福為甚。

?

第三道雷，更加波瀾壯闊，天下無處可避，房產(chǎn)業(yè)2.0時代黯然謝幕。

王文學想到了一個很好的產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)模式，正需要商品房銷售輸血培育，卻趕上了房產(chǎn)業(yè)最壞的時候。

他能挺過雷劫嗎？

一

海南房產(chǎn)，全劇終。

4月22日晚20點53分，一則《關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》出現(xiàn)在海南省住建廳官網(wǎng)，核心是實施“全域限購”。而就在11天前，海南建設自由港的消息讓一大波房產(chǎn)商與炒房客高潮迭起，一道限購令瞬間讓他們涼到冰點。

這幾乎就是雄安新區(qū)推出后冰火兩重天的重演。

有評論認為，雄安封死房產(chǎn)銷售，為全國樹立了一個實驗性的標桿，繼而擴大到環(huán)京限購，此乃雄安效應的溢出，到如今全國多地限購，則是對雄安的跟進。

在雄安落下的驚雷，響徹環(huán)京地區(qū)，緊跟著全國各地閃電霹靂，金蛇狂舞，此起彼伏。王文學比同行更倒霉，因為這個雷沿著他發(fā)跡擴張的方向一路劈來。

這就是“房住不炒”，19大報告一句“房子是用來住的，不是拿來炒的”，贏得經(jīng)久不息的掌聲。

這既是高層對房地產(chǎn)業(yè)的定性，也是中國經(jīng)濟大周期轉折的必然結果，這不是一個階段性的調控，而是一個長期的方向，房產(chǎn)的黃金白銀時代正在黯然謝幕。

建國以來，中國房產(chǎn)經(jīng)歷福利分房的1.0時代，估計老一輩人才有印象了。1998年開啟的房產(chǎn)2.0，也就是商品房時代，人們可以給一筆首付，再向銀行貸款買下價格不菲的房子，施行20年，幾乎讓人以為這就是房產(chǎn)業(yè)的永恒。

房價連年上漲，泡沫吹不破，那是因為外貿連年有熱錢進來，從開放經(jīng)濟角度看，中國的房地產(chǎn)發(fā)展與外貿經(jīng)濟發(fā)展是一個硬幣的兩面，對外出口為中國經(jīng)濟體帶來了“外來財富”，房地產(chǎn)市場將這些“外來財富”不斷地“吸收”和“釋放”，進而推動中國經(jīng)濟高速發(fā)展。

如果我們把出口賺取的“外來財富”看作是“基礎貨幣”，那么房地產(chǎn)正是在一定程度上扮演著“貨幣乘數(shù)”的角色，通過影響與之相關的近20個上下游行業(yè)實現(xiàn)了這些外來“基礎貨幣”在國內的“資本化”。

既然房地產(chǎn)和外貿是一個硬幣的兩面，那么“出口導向”經(jīng)濟模式的式微必將帶來房地產(chǎn)市場的衰落。若房地產(chǎn)再像以前一樣高歌猛進，則居民杠桿率會隨之快速攀升，房地產(chǎn)就真有泡沫吹破的危險。

這預示著傳統(tǒng)的“政府賣地-房企開發(fā)-居民購房”的房地產(chǎn)舊模式難以為繼，新時代呼喚新的房地產(chǎn)模式。既要保留房地產(chǎn)的有利功能，又要避免傳統(tǒng)開發(fā)模式對杠桿率的負面影響，“保護剛需”、“打擊炒房”和大力發(fā)展“租賃房”無疑是最佳選擇。

所以，“房住不炒”和“租售并舉”已經(jīng)成為當前樓市的主基調，限購限賣的宏觀調控將不是一個階段性工作，而是房產(chǎn)新時代的保駕護航。沒有什么是永恒，房產(chǎn)2.0時代悄然謝幕。

所以，那些寄希望環(huán)京地區(qū)解凍，華夏幸福現(xiàn)金流得到緩解的樂觀投資者，可以洗洗睡了，限購只會愈演愈烈，不會中途收手。君不見海南樓市，一夜冰火，史上最嚴限購令出臺，多少炒房客的美夢破滅，就是雄安的翻版，環(huán)京的重演。

地獄有18層，18層下面還有無底深淵。

老虎出山，動物們都在逃命。恒大、碧桂園拼命做高周轉，快速出設計施工銷售，哪怕逼著乙方?jīng)]日沒夜通宵做設計稿，弄得怨聲載道。

這讓房產(chǎn)開發(fā)并不見長的華夏幸福很難受，他跑不過老虎，也跑不過羚羊，同時身上還壓著一個園區(qū)開發(fā)的大包袱。

二

三國的蜀國老大劉備，最早是沒有地盤的，只有手下關羽、張飛一幫老鐵，以及良好的履歷，比如救孔融于危難，助陶謙于絕境，聯(lián)孫權于赤壁。

特別是劉備幫助同宗兄弟劉表守荊州，盡心盡責，劉表送他荊州都不要（至少表面如此），成為劉備守城的樣板。

當時劉備另一個同宗兄弟劉璋在四川日子過得很苦逼，川北漢中是他的仇人張魯，再往北是曹操，都盯著四川這塊肥肉虎視眈眈。劉璋能力不行，感覺守不住，就邀請劉備入川幫忙。

這真應了世上不存在絕對的忠誠,只是看背叛的代價夠不夠大。四川比荊州易守難攻，拿下就能三分天下，劉備入川一年后，就鳩占鵲巢，把劉璋趕請到荊州居住。

三國時期，群雄四起，沒有兩把刷子還真守不住自己的地盤，劉璋請劉備入川也是無奈，總好過成為曹操的階下囚。

近20多年來，地方政府賣地賣得差不多了，財政收入要想再上一個臺階，還得靠做大企業(yè)增加稅收，如今各地搶人搶產(chǎn)業(yè)的激烈程度不亞于三國征伐。這個活技術含量很高，遠遠超過土地拍賣，不少地方政府不得不借助專業(yè)外援招商引資。

多年前華夏幸福做過一個固安工業(yè)園，于是王文學看到機會，在2015年宣布要在固安工業(yè)園樣板的基礎上，用三年造一百個產(chǎn)業(yè)新城，幫助各地政府招商引資，在其后50年內，與當?shù)卣蚕懋a(chǎn)業(yè)稅收紅利，以及住宅土地增值收入。

這已經(jīng)不是一家企業(yè)，儼然一個影子政府。

此升仙之路，千難萬險。前期華夏幸福需要墊付大量資金，為招商引資做產(chǎn)業(yè)園的基礎建設，征地、建設道路、展館、酒店、招商優(yōu)惠、基金設立…動輒一年就是幾百億。

王文學從哪里搞錢投入園區(qū)？

三

自從中國加入世貿，放開商業(yè)貸款后，房地產(chǎn)業(yè)就越來越滋潤，房價年年上漲，開發(fā)商只要拿到地就能賺錢。

王文學的如意算盤是，幫助地方政府開發(fā)產(chǎn)業(yè)園引進企業(yè)，涌入的員工總得有房子住，也就是說得有園區(qū)住宅配套。

前期王文學為園區(qū)墊付了大量資金，地方政府的回報，除了與他共享園區(qū)企業(yè)稅收，還分給他住宅用地蓋樓，王文學轉手一賣，就是源源不斷的財富，又投入到園區(qū)建設，引入更多的企業(yè)入住，形成一個良性循環(huán)。

但是2017年政策陡變，先是雄安新區(qū)封死房產(chǎn)銷售，讓王文學提前布局的土地竹籃打水一場空，后又環(huán)京地區(qū)限購，讓王文學重倉的河北大本營有房也賣不出去，賣出了回款也難。

這就是上面說的兩道雷劫，導致華夏幸福2017年前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為-224億元。直到第四季度，華夏幸福才稍微緩過一口氣，經(jīng)營性現(xiàn)金流量轉正為62億元。

這就打亂了王文學的如意算盤，園區(qū)投入缺了賣房收入一條腿，全靠融資撐著。而融資并不能持久，沒有現(xiàn)金收入回報，再牛逼的花樣融資也玩不下去，甚至可能演變成擊鼓傳花的龐氏騙局崩盤。

4月28日，華夏幸福發(fā)布一季度財報，房師看了不由倒抽一口冷氣。

僅僅一個季度，華夏幸福的貨幣資金就蒸發(fā)掉201億。年初的681億貨幣資金，目前僅剩有480億，按這個速度，華夏幸福賬上的錢還有兩季度就得花光。

去年同期，華夏幸福的貨幣資金從455億增加到487億，今年不增反降，是因為其經(jīng)營、投資與籌資三大現(xiàn)金流均出現(xiàn)了負數(shù)，尤其是籌資現(xiàn)金流高達-68億元，去年同期為143億元，華夏幸福引以為豪的融資出了問題。

籌資現(xiàn)金流為負，在于華夏幸福第一季度還錢太多，借錢不夠所致。華夏幸福還了202億，借到134億。去年同期還了44億，借到187億。

金主們都在催著王文學還錢，而又不肯借更多的錢給他，為何？

王文學都快成楊白勞了，一年到頭賺不了幾個錢，黃世仁憑什么還要借錢給他？

一季度財報顯示，華夏幸福的最大收入來源賣房回款相當難看。2018年一季度銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為150億元，與其房地產(chǎn)簽約銷售額352.5億元相比的回款率為42.7%，連續(xù)三個季度走低，創(chuàng)下了2016年以來的最低紀錄；去年同期是234億，回款率68.9%。

財報說明變動原因“受宏觀調控影響，本期回款較少所致”。

需要注意的是，華夏幸福的政府園區(qū)應收款逐年上漲，相應的產(chǎn)業(yè)服務收入也是逐年上漲，那么這150億中房產(chǎn)回款所占的比例，比去年同期更低，實際房產(chǎn)回款率也更低。

賣房回款為什么這么少？有消息稱，華夏幸福在限購調控的壓力下，采用了全款分期的方式賣房回款。正常情況下按揭貸款買房，銀行3-6個月就可以放款，全款分期，那得1到2年。

該消息還未得到證實，回款率為何連續(xù)三個季度走低，還需要華夏幸福給予具體解釋。

但可以肯定的是，第三道波及范圍更廣，更猛烈的炸雷已經(jīng)“轟隆”一聲劈下。

如果說前兩道雷是對華夏幸福的精準打擊，從雄安到環(huán)京，逼著王文學出走河北大本營，加速對長三角地區(qū)的開發(fā)。那么第三道雷就是全國范圍的，叫人避無可避。

四

王文學需要找?guī)讉€趙又廷幫他擋雷。

在“三年百城”擴張中，王文學拿下的不少園區(qū)住宅土地，照目前的這個形勢，光靠華夏幸福一家是很難消化了，需要引入合作伙伴一起開發(fā)。

事實上，王文學已經(jīng)意識到了這個問題。2018年2月，華夏幸福子公司與旭輝集團子公司在嘉善區(qū)域內聯(lián)合競得兩塊土地，拉開公司房地產(chǎn)業(yè)務合作的序幕。

2017 年11月，華夏幸福與合作方成立的中國產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）落地，規(guī)模75.01億元，涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設開發(fā)業(yè)務及目標企業(yè)股權投資業(yè)務。

這是華夏幸福第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務。

隨著房產(chǎn)調控進一步加深，不排除華夏幸福還會引入更多的合作伙伴，給出更好的合作優(yōu)惠條件。

之前華夏幸福總裁孟驚就說過，華夏早就想找大地產(chǎn)開發(fā)商搞合作，但人家看不上華夏手里那些鄉(xiāng)下地，有的甚至提出要開發(fā)主導權，華夏沒辦法只好自行開發(fā)。

一邊是嗷嗷待哺的園區(qū)，一邊是自家地產(chǎn)現(xiàn)金奶牛擠不出來奶，華夏幸福需要牽頭新現(xiàn)金奶牛來。

融資方面，短期籌款靠房產(chǎn)銷售回款，這塊跟不上就很難融到資。現(xiàn)金流吃緊，王老板又不想在園區(qū)開發(fā)上踩剎車，未來華夏幸福或許開放股權融資。

以上這些都需要一個長周期來實現(xiàn)，而所有的合作與未來的發(fā)展都建立在兩個核心問題上：華夏幸福招商引資能力到底有多強？對產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃運營能力又如何？前者決定了華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城規(guī)模有多大，后者決定華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城回報率有多高。

當下，王文學需要挺住雷劫。

只有活下去，才有未來。

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