智能商業(yè)二十講---曾鳴
1.未來是創(chuàng)新型人才，任何有結構的工作都會被機器所取代；
2.
小白買房攻略--嚴躍進
1.房子的內在價值：房子是各種資源的結合，同時也包含著商業(yè)資源、交通資源、教育資源、醫(yī)療資源；
2.如何買房：其一買自己能力范圍內最貴的房子、其二哪個上下班更方便；
3.房價漲跌看供需：房子是供給方，可以簡單從區(qū)域未來人口流入狀況看需求；
4.金融屬性決定了中短期房價；
5.可以根據(jù)銀行利率的變動，判斷房價的高低，銀行利率低，人們吧錢從銀行轉為房子，房價被 炒高，反之類同；
6.對于第一套剛需房的人來說，湊夠首付后，該出手時就出手，不需要過度關注市場；
7.和銀行政府的人多溝通，多知道相關信息；
8.市區(qū)老破小雖然破舊，但是出行方便，且比較抗跌；郊區(qū)適用于自由職業(yè)者；對于前十年的工作階段，建議不要把過多的時間花費在路上；
9.公積金的貸款利率是3.25%，銀行貸款利率是4.9%，只要有超過5%的理財，還是能從中收益；找工作或跳槽的時候要過關心下公積金；
10.房貸是最低息的貸款，能欠錢是一種福利；房貸能貸多少貸多少，能貸多久貸多久；同時需要考慮你目前的資金必須還扣掉稅和中介費；一般是首付三成；
11.還款方式：一種是等額本息，一種是等額本金，前者更適合年輕人，每月還款金額固定，后者更適合要退休的老年人，初始還款壓力大，隨后逐漸下降；
12.如何爭取最優(yōu)惠的房貸利率：目前中國的基準貸款利率是4.9%，而購買首套房的人可以享有9折優(yōu)惠，也就是4.41%，貸款額度大約有七成；
13.根據(jù)單位、職位等，銀行會判斷你的信用，信用好的，通常能拿到最優(yōu)惠的利率；注意信用卡的還款逾期等現(xiàn)象；通過人民銀行下載征信報告；
14.如何看房子一----地段：選房的基本邏輯：地段；不同的地段在五十年后會有幾百萬的差別；第一看附近的市政設施和商業(yè)設施多不多：劇院、博物館、圖書館、購物中心、商業(yè)街；第二看有沒有地鐵站，如果是多線換乘的地鐵站就更好；第三看附件的商品連鎖店多不多，例如麥當勞、星巴克、肯德基等；如果能有規(guī)劃局的朋友，可以通過城建規(guī)劃方面的細信息，進行判斷，可以更精準更前瞻；同時盡量不要選擇緊鄰高架橋、輕軌線路的地段，噪音大，汽車排放空氣不好，看上去便宜，但是居住體驗很差，未來升值空間更小，是性價比很低的房子。
15.如何看房子二---小區(qū)：既要考慮到居住體驗，也要考慮升值空間。
第一要考慮開發(fā)商：好的開發(fā)商大于小開發(fā)商；
第二要考察的是物業(yè)公司，如果是二手房的話，小區(qū)物業(yè)管理的水平不僅決定力量你的住房體驗，也會影響到未來出售時的價格；如果小區(qū)能讓你產生安全、親切、強烈的感覺，那么他打的升值空間就不會太差；物業(yè)管理水平：小區(qū)地面是否清潔、有沒有亂停車、陌生人進出會不會盤查、新校區(qū)出入口和樓道的門禁是否齊全、一樓住戶有沒有防盜系統(tǒng)？可以通過中國房地產協(xié)會網(wǎng)站查一查，基本上能在前100位的物業(yè)管理公司，管理能力都不會太差；
第三是小區(qū)的密度，小區(qū)太大，永遠都是掛牌房源，將來轉手不好賣，房價永遠比同地段同檔次的漲幅少、慢，同樣小區(qū)規(guī)模太小的也要慎重考慮；
16.如何看房子三---選戶型：采光，可以選擇晴天的早上，9點半到10點，觀察陽光能直射到幾樓的窗戶，如果在這個時候，陽光直射的樓層，采光就是合格了；一般朝南方正有窗戶型通常不會太差，是指客廳主臥窗戶朝南，采光良好，方正是指使用空間都是方正的矩形，方便擺放家具電器不浪費面積，有窗是指使用空間都能對外開創(chuàng)通風；中介經常提到的幾個專業(yè)術語：全南戶型，客廳和所有的我是都朝南，光線好，南北通透，客廳餐廳貫穿南北，空氣流通，住著比較舒服；不同功能區(qū)走走，是否方便；
17.警惕買房四大坑：
第一坑：嚴重缺陷的房子：采光通風漏水等
第二坑：不能買小產權房：農村自己蓋房子再賣給城里人；
第三坑：商住兩用房：商住房不確定性大
第四坑：債券關系復雜房：在銀行做過抵押的房子
18.找個好中介，買房事半功倍：找歷史悠久的房屋中介機構，最好是大型連鎖機構；還有就是選人的啥時候，選業(yè)務熟練，說話嚴謹?shù)穆殬I(yè)人士；兩者，最多的精力放在人上，可以通過交易流程和稅費標準來判斷，說話是否嚴謹還是滿嘴跑火來判斷；談房價的時候可以先砍一砍中介費，因為這個費用時可以談判空間的；中介費是分兩次付，一次是簽訂合同，另外是在過戶當天，只要錢沒有全部付完，都有足夠的理由讓他認真服務；
19.砍價四部曲：砍價之前，先確認房主是不是真心賣方，如果不是，就不用浪費時間了
第一部曲：挑毛病，千萬不要表現(xiàn)出自己很滿意這個房子；二十隨便挑兩三個問題，點等到為之，表示下遺憾，有點猶豫就好；這個是為了讓砍價顯得更加合理；第一刀要砍得狠一點，如果預計對方能接受5萬的幅度，不防先砍10萬，然后再退讓5萬；借由你年輕的優(yōu)勢砍價；根據(jù)行情砍價，房價行情不好，容易砍價；
20.交易流程：
一手房交易：交意向金、選房簽訂金合同、交定金、交齊首付簽購房合同、遞交貸款合同材料等待審批、產權過戶、交房；
二手房交易：在一手房的基礎上多兩個流程，一是房屋產權驗證，二是賣家稅費的預審
需要注意的是一手房，要看開發(fā)商有沒有預售證，買品牌開發(fā)商，踩雷風險?。蝗绻嵌址?，需要確認對方確實擁有這套房子的產權；避免房子反復被抵押，簽訂交易合同簽，一定要弄清房子里面的戶口問題，如果有戶口一定要在條款里補充，確保賣家在如期遷完戶口，才會支付全款；
買房交易流程圖
21.注重交易細節(jié)，確保買房順利：付給賣家的定金一定要讓對方寫好收條，收據(jù)，并保留銀行轉賬的記錄，同時交給中介妥善報保存。交完定金，買賣雙方須簽訂定金合同，注意違約的懲罰措施，不要不超過合同的20%，定金就是有效的。在正式打款前，需要去當?shù)氐姆康禺a交易中心或者網(wǎng)站上，做好房地產交易備案登記，以防一房子被多人買走。還要通過扣留一部分戶口押金，讓對方吧戶口盡早遷走；還要扣留1-2萬的尾款，等正式交房后再支付，確保二手房清理的干凈。
