“圍魏救趙”：一盤很大的棋
昨日，一條“二三線城市樓市火爆，去庫存效果十分顯著”的新聞讓人印象深刻?？删驮诓坏桨雮€月前，也就是3月底，上海、深圳、武漢、南京等城市在樓市爆火的情況下，緊急、連夜出臺樓市限購政策，官方表示目的是要對個別城市房價瘋狂上漲的情況進行調(diào)控以穩(wěn)定房價。官方說法自然無可反駁，只是緊急限購的背后，恐怕更深層次的目的是要“圍魏救趙”——把火熱的資金從一線城市強行“趕到”二三線城市，以此帶動二三線城市的樓市去庫存，從而帶動全國房價和經(jīng)濟的全面增長。
為什么不能長驅(qū)直入“救趙”，而一定要“圍魏”呢？最直接的原因自然是“長驅(qū)直入”救不了趙國了。從去年底到今年初，以深圳、上海為代表的部分城市房價暴漲、樓市爆火，本來以為可以“先火帶動后火，最后實現(xiàn)共同火”，沒想到一線樓市的火爆不但沒有帶動其他各線樓市火起來，反而讓巨量資金集中涌進部分一線樓市，進一步助推一線樓市暴漲的同時，也讓其他各線樓市去庫存遭遇“滑鐵盧”，房產(chǎn)去化壓力不減反增，和國家預(yù)期相去甚遠。
政策制定者發(fā)現(xiàn)一線樓市的火爆竟然沒有發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，如果任由這種趨勢發(fā)展下去，一線樓市的泡沫會越來越大，二三線樓市去庫存的壓力也會越來越大，這樣下去對房地產(chǎn)和經(jīng)濟長遠發(fā)展自然是沒有好處的。于是，政策制定者果斷切換“作戰(zhàn)方案”，由“典型示范”轉(zhuǎn)為“圍魏救趙”，既然有那么多資金涌入一線樓市，那如果把這部分資金強行擋在一線樓市門外，強行把它們“趕到”二三線城市，那不就解決了二三線樓市的去庫存問題了嗎？這樣便有了3月底幾個城市的緊急限購政策，也就有最近“二三線樓市火爆”的喜人消息了。
“圍魏救趙”對各方的影響
雖然每個城市限購政策具體內(nèi)容不同，但大體上都是從社保繳費、首付等方面加強限制。以上海為例，新政主要涉及三個方面：
1.進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴肅查處違法違規(guī)行為；2.落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；3.嚴格執(zhí)行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從滿2年提高到連續(xù)滿5年。
很明顯可以看出，在樓市的供需關(guān)系中，限購政策主要針對的是需求方，手段都是提高購房門檻，試圖通過需求的控制來影響樓市價格，姑且可以把它稱作“需求側(cè)調(diào)控”吧，但是政策制定者難道不知道當(dāng)下最流行的一個詞叫“供給側(cè)改革”嗎？二者是否沖突？
不管怎樣，以“需求側(cè)調(diào)控”為內(nèi)容的“圍魏救趙”還是一刀切地在部分城市展開了。限購政策一公布，本市戶籍人員相對比較淡定，但是很多外省市戶籍的年輕人相當(dāng)激動甚至憤怒，他們第一時間在朋友圈、網(wǎng)絡(luò)媒體上表達對新政的不解、質(zhì)疑和抱怨。為什么政策制定者認為有利于穩(wěn)定一線樓市房價的政策在很多人看來卻“很搞笑”、“有毛病”、“腦子壞掉了”？一線樓市緊急限購的新政對涉及的各方究竟會產(chǎn)生什么影響，新政到底對誰最有利，這是本文想嘗試分析和解答的問題。
樓市涉及多方主體，大致來說，“供給側(cè)”主要有國家（政府）、開發(fā)商、中介商，“需求側(cè)”即購房者，其中又可細分為剛需購房者、改善型購房者和炒房客（主要指被限購的外地戶籍購房者）。樓市新政并非針對某一主體，而是會對所有主體產(chǎn)生不同的影響，以下將對各方受到的影響進行粗略分析。
1.對國家（政府）來說：樓市是整個國家經(jīng)濟和GDP的重要支撐。由于全國房地產(chǎn)庫存巨大，特別是二三線城市房產(chǎn)去化壓力日益增加，這時候通過“圍魏救趙”，把一線樓市的熱錢強行引流至二三線城市，短期來看可以極大地幫助減輕二三線樓市的去庫存壓力，在這個過程中，雖然一線樓市會受到一定的抑制，但一線樓市的泡沫也會得到一定的控制，整體來說對全國樓市有利無害。
2.對開發(fā)商和中介商來說：一線樓市從來都是供不應(yīng)求的狀態(tài)，而二三線樓市則供大于求。新政出臺之前，二三線樓市的開發(fā)商和中介商由于不能很快將房產(chǎn)變現(xiàn)，資金鏈可能出現(xiàn)問題。新政出臺之后，大量熱錢涌入二三線樓市，開發(fā)商和中介商不僅資金問題得到解決，而且還能在房價快速上漲的同時，賺個盆滿缽滿。同時，可能會進一步助推二三線樓市擴大規(guī)模，樓市上揚。
3.對炒房客來說：無論在幾線樓市，炒房客這個特殊的群體都會對樓市產(chǎn)生可怕的影響。一線樓市緊急限購之后，部分炒房客由于不滿足條件或者炒房成本太高，必然會轉(zhuǎn)戰(zhàn)政策寬松的二三線樓市，他們給樓市帶來的最直接后果就是房價的暴漲，繼而帶來生活成本的全面提高。對于炒房客來說，限購政策只是讓他們轉(zhuǎn)移陣地而已，而無論在哪個陣地，炒房客都是“漁翁得利”的一方?；氖牵畬τ诔捶靠偷膽B(tài)度可以說是曖昧的，雖然明面上也會對炒房行為進行管制，但卻沒有實質(zhì)性的手段和行動，主要還是因為炒房客的炒房行為客觀上可以為國家經(jīng)濟和GDP做貢獻吧！
4.對剛需和改善型購房者來說：樓市緊急限購無異于晴天霹靂，讓人難以相信和接受！可以想象的一些影響有如下一些：
1）根據(jù)舊政策，很多人已經(jīng)符合或者馬上就符合購房條件了，但新政突然出臺，很多人瞬間失去了買房資格，只能繼續(xù)等待，而幾年后的房價和樓市誰敢想象？況且，有些人買房可能和結(jié)婚、生子等有直接關(guān)系，新政直接打亂了很多人的工作、生活計劃，讓人憤怒！
2）不敢跳槽。以上海為例，新政要求社保繳納連續(xù)滿5年，補繳不算。要達到這個要求，真的太難太難，除非一個人一直在一個公司工作，否則一旦跳槽，社保很可能發(fā)生中斷和補繳情況，根據(jù)新政，只能從頭開始累積，這樣的規(guī)定太難為人了！
3）緊急限購之后，一大批人將沒有資格買房，如果要繼續(xù)留在一線城市，只能選擇租房，租房市場的火熱必然導(dǎo)致租房成本不斷提高，進而導(dǎo)致生活成本不斷攀升，生活質(zhì)量必然受到嚴重影響。同時，房產(chǎn)問題又牽涉到婚育等一系列問題，可以說給在一線城市的奮斗者又加上了一座大山。
4）逃離北上廣。史上最嚴限購政策突然出臺，讓很多希望在一線城市奮斗并且立足的人措手不及，有的人可能選擇繼續(xù)留下來，等待政策放寬或者自身條件達到要求的那一天，但也有很多人可能帶著對一線樓市新政的滿腔怨憤和無奈而離開，跟曾經(jīng)的夢想告別。
分析至此顯然可以看出，“圍魏救趙”的做法對國家（政府）、房產(chǎn)商、中介商和炒房客等來說有益無害，而對剛需族和確有需要的改善型購房者將產(chǎn)生極大的不利影響，可能涉及事業(yè)、生活、家庭、婚育等一連串問題，可謂牽一發(fā)而動全身。而對一線城市自身來說，限購意味著樓市降溫，更意味著很多人才從此永遠離開，人才需求可能進一步緊缺，長期來看也不利于一線城市自身的發(fā)展和進步。
一線樓市：“需求側(cè)調(diào)控”非長久之計
顯然，對于一線樓市來說，“限購”本質(zhì)上屬于“需求側(cè)調(diào)控”措施，也就是對樓市中的買方進行管控，從而達到調(diào)控樓市的目的。然而，這樣的“需求側(cè)調(diào)控”是否真的有效果，還是要打個大大的問號。據(jù)可靠的數(shù)據(jù)顯示，上海自上一輪限購政策實施以來，平均房價上漲了近40%。也就是說，一味地用行政手段從需求側(cè)來進行樓市調(diào)控，不可能起到真正的調(diào)控作用，甚至可以說，行政干預(yù)越強，房價上漲可能越快。
要真正對一線樓市進行有效調(diào)控，可能需要從幾個方面同時發(fā)力。首先就是用“供給側(cè)調(diào)控”取代“需求側(cè)調(diào)控”，增加土地供應(yīng)，合理進行城市規(guī)劃，當(dāng)供不應(yīng)求逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮臅r候，樓市自然不會出現(xiàn)火熱暴漲的現(xiàn)象；其次是在市場經(jīng)濟環(huán)境下，逐步減少政府對樓市的行政干預(yù)，把市場調(diào)節(jié)的功能還給市場，市場化的樓市才能更加符合客觀規(guī)律，也有利于樓市的長期發(fā)展；最后可以從房產(chǎn)稅方面加強對炒房客的管控，增加炒房客的投資成本，進而穩(wěn)定樓市，讓樓市健康發(fā)展。
總之，樓市緊急限購政策是國家為了化解二三線城市庫存壓力而采取的“圍魏救趙”的策略，在這盤大棋中，國家、開發(fā)商、中介商以及炒房客等“供給側(cè)”主體成了最后的贏家，而剛需族等“需求側(cè)”主體的利益則受到了很大的影響。長遠來看，再嚴的樓市限購政策也只是“節(jié)流”，而不能“開源”，只有逐漸發(fā)揮市場本身的調(diào)節(jié)作用，同時從“供給側(cè)”進行調(diào)節(jié)，才能從根本上解決一線樓市的泡沫問題。
