2021年1月1日起，我國(guó)《民法典》正式施行，這是我國(guó)法制史上劃時(shí)代意義的標(biāo)志 。

最近，北京市海淀區(qū)人民法院發(fā)布了《民法典》施行后首例居住權(quán)案例，希望引起大眾的關(guān)注。

1.基本案情

A.小李與小姚離婚了，他們的女兒小芳由父親小李撫養(yǎng)。為此，小姚同意放棄夫妻共同房屋的所有權(quán)，小李承諾保證小芳在此房屋居住。

這些年過(guò)去了，小芳長(zhǎng)大成人。小李與小張結(jié)婚了，兩人組成了新的家庭。婚后，小李把房本上加了小張的名字，兩人各占一半的份額。

結(jié)果，小張把小芳趕出家門(mén)，不讓她居住在原來(lái)的房屋內(nèi)。

小芳一怒之下把父親小李，繼母小張告上法庭，要求確認(rèn)對(duì)涉案房屋享有居住權(quán)。

B.小芳在庭審中委屈的述說(shuō)，傷心的不得了：父母離婚時(shí)，商量好了她隨父親小李生活。而且，父親保證她有權(quán)在房屋內(nèi)居住，憑什么繼母小張就可以趕她走。

父親小李在法庭上承認(rèn)女兒小芳有居住權(quán)，同意她的訴訟請(qǐng)求。

繼母小張則辯稱(chēng)，不同意小芳的全部請(qǐng)求。認(rèn)為：小芳對(duì)涉案房屋不享有任何權(quán)利，涉案房屋是小李與我按份共有，各占50%份額。涉案房屋未設(shè)置任何用益物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定的原則，小芳主張居住權(quán)無(wú)任何法律依據(jù)。

2.法院的觀點(diǎn)

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒(méi)有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。

關(guān)于居住權(quán)，《民法典》施行前的法律未有相關(guān)規(guī)定，本案可以適用《民法典》的規(guī)定。

本案中，小芳依據(jù)小李與小姚簽訂的離婚協(xié)議及小李單方書(shū)寫(xiě)的承諾主張對(duì)涉案房屋享有居住權(quán)。

首先，小李與案外人小姚之間簽訂的離婚協(xié)議中約定小芳由小李撫養(yǎng)，涉案房屋歸小李所有，小李與案外人小姚分割房屋時(shí)未為小芳設(shè)立相應(yīng)的權(quán)利。

其次，小李單方承諾小芳可在涉案房屋中居住，該承諾是小李作為小芳監(jiān)護(hù)人應(yīng)履行的監(jiān)護(hù)義務(wù)，而非法律意義上的居住權(quán)。

再者，小李與小張?jiān)倩楹髮?duì)涉案房屋進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更，小芳與現(xiàn)房屋所有權(quán)人小李、小張并未簽訂書(shū)面合同，亦未向登記機(jī)構(gòu)辦理登記。

基于以上論述，法院認(rèn)為，現(xiàn)小芳作為成年人要求確認(rèn)對(duì)涉案房屋享有居住權(quán)，無(wú)權(quán)利基礎(chǔ)，其主張既不具有《民法典》施行前的相關(guān)法律依據(jù)，亦不符合《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，故法院不予支持。

換句話說(shuō)，小李、小張共同所有的房屋，小芳沒(méi)有居住的權(quán)利。

3.居住權(quán)的法律規(guī)定

對(duì)居住權(quán)，我國(guó)《民法典》施行以前未有法律規(guī)定，2021年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《民法典》對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定。

《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。

第三百六十七條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)和住所。

（二）住宅的位置。

（三）居住的條件和要求。

（四）居住權(quán)期限。

（五）解決爭(zhēng)議的方法。

第三百六十八條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

根據(jù)上述規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)不僅需居住權(quán)人與所有權(quán)人訂立書(shū)面合同，就居住權(quán)事宜進(jìn)行明確約定，而且還需要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

另，我國(guó)《民法典》第三百七十一條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用居住權(quán)章節(jié)的相關(guān)規(guī)定。所以，居住權(quán)設(shè)立方式可以是書(shū)面合同也可以是遺囑。

4.居住權(quán)的性質(zhì)

《民法典》規(guī)定的居住權(quán)，區(qū)別于承租權(quán)，也不同于司法實(shí)踐中常用的“房屋獨(dú)占使用權(quán)”。

居住權(quán)的設(shè)立與實(shí)際運(yùn)用，將對(duì)人們以往固有生活方式等產(chǎn)生相應(yīng)影響，需要引起人們的關(guān)注。

第一，居住權(quán)既不同于房屋租賃權(quán)，也不同于房屋使用權(quán)。而是從房屋物權(quán)中獨(dú)立出來(lái)的一種權(quán)利，得以對(duì)抗任何人對(duì)房屋占有、使用的主張。

第二，居住權(quán)無(wú)最高年限限制。

第三，居住權(quán)一般為無(wú)償獲得。

第四，居住權(quán)依據(jù)合同或者遺囑的約定，經(jīng)政府部門(mén)登記后設(shè)立。

第五，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，另有約定的除外。

第六，居住權(quán)因期限屆滿(mǎn)、居住權(quán)人死亡而終止。

5.提示

居住權(quán)是對(duì)房屋所有權(quán)的一種制約，一旦設(shè)立該項(xiàng)權(quán)利，房屋的占有、使用及處分都受到了相應(yīng)的限制。

試想一下，會(huì)不會(huì)有這樣的情景出現(xiàn)：張三花錢(qián)買(mǎi)了一套住宅，后來(lái)發(fā)現(xiàn)該房屋已為李四設(shè)立了居住權(quán)。那么，張三是不是擁有了一套只能觀賞而不能實(shí)際入住的房屋？