資產(chǎn)負(fù)債表

仔細(xì)看了碧桂園跟恒大的報(bào)表，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)問題：

1. 首先港股在改了會計(jì)準(zhǔn)則之后，預(yù)收賬款為0了，但是碧桂園又沒有完全結(jié)算完，那么剩下的錢去了哪里呢？我看到有一個(gè)科目是應(yīng)收貿(mào)易款和其他應(yīng)收款，里面是相關(guān)方的物業(yè)銷售所得，但是這個(gè)科目與去年的金額差距不大，所以不知道是不是有部分的預(yù)收款項(xiàng)被塞到了這個(gè)科目，剩下的達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)的就直接結(jié)算了？
2. 碧桂園將無形資產(chǎn)分為商譽(yù)+計(jì)算機(jī)軟件，這一點(diǎn)跟恒大的需要區(qū)別，恒大是把商譽(yù)單獨(dú)拿出來的，那剩下的無形資產(chǎn)可能就是系統(tǒng)或者計(jì)算機(jī)類的資產(chǎn)。
3. 碧桂園的土地使用權(quán)是指的自主經(jīng)營使用的土地，而開發(fā)用的土地使用權(quán)是放到存貨+在建物業(yè)+持作銷售的已落成物業(yè)中的。并且這里的土地使用權(quán)需要攤銷，攤銷的費(fèi)用在管理費(fèi)用中核算。
4. 投資性房地產(chǎn)使用的是公允價(jià)值計(jì)量，一般僅僅包含出租用的持有物業(yè)，由于目前絕大部分的出租率偏低所以這塊大家都會控制，經(jīng)營性的物業(yè)一般也不計(jì)入，比如酒店，一般計(jì)入固定資產(chǎn)，所以也限制了投資性房地產(chǎn)的規(guī)模，所以不是特別重要，不過對于陸家嘴、金融街、金地、綠地等可能會更重要一點(diǎn)。
5. 港股中的存貨都分為存貨+在建物業(yè)+持作銷售的已落成物業(yè)，其中存貨是建筑材料及配件，這種一般歸為流動資產(chǎn)；在建物業(yè)如果在正常的營運(yùn)周期（一般是一年到兩年）則放入流動資產(chǎn)，如果不在正常的營運(yùn)周期則放入非流動資產(chǎn)，其中包含建造成本（包括資本化的折舊、員工成本等）、土地使用權(quán)以及資本化利息等；持做銷售的已經(jīng)落成物業(yè)一般都是流動資產(chǎn)
6. 長投在港股報(bào)表中名字不同，恒大的叫做以權(quán)益法入賬之投資，但是碧桂園分成于合營企業(yè)之投資+于聯(lián)營企業(yè)之投資，（區(qū)別是是否對于企業(yè)有控制權(quán)，合營是有共同控制權(quán)的，一般是50%，但是聯(lián)營是小于50%的但是對于企業(yè)的經(jīng)營有著重大影響）一般合營都是收購入股第三方房企或者跟第三方合作新設(shè)房地產(chǎn)公司，而且收購中可能產(chǎn)生正的也可能產(chǎn)生負(fù)的商譽(yù)（這與一般的收購不太一樣，因?yàn)楹蠣I很多都是希望借助碧桂園的開發(fā)能力或者品牌的，所以也可能產(chǎn)生負(fù)的商譽(yù)）
7. 持有待售金融資產(chǎn)（AFS）在這里被叫做以公允價(jià)值計(jì)量且其變動計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)，恒大叫可供出售金融資產(chǎn)（跟國際叫法一致），一般是持股比例小于20%，未產(chǎn)生重大影響的金融資產(chǎn)，包括投資基金公司，投資控股有限公司以及風(fēng)險(xiǎn)投資資金，一般用公允價(jià)值計(jì)量。
8. 另一個(gè)需要注意的就是這個(gè)貿(mào)易及其他應(yīng)收款，一般包括應(yīng)收賬款+其他應(yīng)收款+提供給第三方貸款（有的時(shí)候也列作非流動資產(chǎn)）+預(yù)付土地款+其他預(yù)付款項(xiàng)；這里應(yīng)收賬款年報(bào)中的解釋是主要來源于物業(yè)銷售，碧桂園的這一科目17年對比16年幾乎翻番（可能是第一點(diǎn)指出的推測？），其他應(yīng)收款主要是關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)，這一塊碧桂園也有大幅度的增長，說明合作增多，（但是是不是同時(shí)說明合作過程中議價(jià)能力下降？），另外還有就是土地保證金，這塊也翻倍，源于其拿地大幅度增長；對應(yīng)的負(fù)債端的貿(mào)易及其他應(yīng)付款，應(yīng)付款就包括購房者預(yù)付保證金和應(yīng)付本集團(tuán)若干合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)的其他款項(xiàng)，以及尚未支付對價(jià)的款項(xiàng)。
9. 衍生金融工具其實(shí)也蠻重要的，管理層討論里面還特意提到，而且17年由于人民幣升值等原因公司這塊的收益還蠻大的。
10. 遞延所得稅資產(chǎn)和負(fù)債在A股的報(bào)表里面很重要，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖念A(yù)提是計(jì)入dta的，如果這個(gè)科目較大則說明其明年會繼續(xù)加速拿地，另一方面說明今年利潤較好，這里由于會計(jì)準(zhǔn)則的調(diào)整，所以還涉及到遞延稅項(xiàng)的調(diào)整，此外收并購、OCI等也會影響到稅項(xiàng)的調(diào)整。
11. 現(xiàn)金的話分為現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（庫存現(xiàn)金+銀行存款）+受限制現(xiàn)金，受限制現(xiàn)金主要是預(yù)售的時(shí)候交的建設(shè)保證金，只有預(yù)售的物業(yè)竣工這部分錢才能解除，否則是被當(dāng)做擔(dān)保存款，只有當(dāng)?shù)氐膰敛颗鷾?zhǔn)才能支付建筑費(fèi)用。
12. 以公允價(jià)值計(jì)量且變動計(jì)入損益的金融資產(chǎn)，個(gè)人理解就是trading security，碧桂園披露的話包含理財(cái)產(chǎn)品和天圖投資2.29%的股份。

利潤表

利潤表列式方法跟IFRS非常類似，遵循Sales-COGS=GP,GP-SG&A=OP, OP-I-TAX=NI 的公式

1. 碧桂園的收入主要分為5大部分，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、酒店、物業(yè)和租賃，其中房地產(chǎn)開發(fā)占比營收絕對高位
2. 費(fèi)用也就是COGS包括直接人工、直接材料、直接費(fèi)用，所以就包括了無形資產(chǎn)的攤銷、營業(yè)稅、折舊、員工工資、租金費(fèi)用、土地使用權(quán)攤銷等。
3. SG&A包括了營銷市場推廣、行政開支等等；財(cái)務(wù)收益主要是匯兌收益以及金融資產(chǎn)的利息收入；財(cái)務(wù)費(fèi)用這個(gè)科目，雖然地產(chǎn)公司負(fù)債率都較高，但是由于利息大部分被資本化了，所以可以看到財(cái)務(wù)費(fèi)用并不大
4. 這里注意長投產(chǎn)生的投資收益在17年是負(fù)的，而且都在稅前列支；
5. 非控制性權(quán)益包括永續(xù)資本工具和其他少數(shù)股東權(quán)益，這里永續(xù)資本工具由于16年已經(jīng)還完了所以不再付息，這對核心凈利潤的影響高達(dá)14億，少數(shù)股東權(quán)益有較大的增長。

利潤表

現(xiàn)金流量表

港股的現(xiàn)金流量表用的是間接法，所以就沒有銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，這個(gè)科目可以近似的堪稱企業(yè)的銷售回款，雖然現(xiàn)在隨著非并表項(xiàng)目的增多、地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)的開展，可能會有些失真，但是仍舊屬于比較重要的科目，然鵝港股沒有這個(gè)科目。一般A股的報(bào)表，可以這么去看：

1. 銷售商品、提供勞務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入---利潤表營業(yè)收入。二者通常情況下差不多，如果前者比后者小太多，說明賒銷為主，有無法收回貨款的風(fēng)險(xiǎn)，也有虛增收入的可能。
2. 購買商品、提供勞務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出---利潤表營業(yè)成本。二者通常情況下差不多，如果前者比后者小太多，說明供應(yīng)商以賒銷為主，公司的供應(yīng)鏈控制水平較高。
3. 收回投資收到的現(xiàn)金----資產(chǎn)負(fù)債表的長期股權(quán)投。對比歷年變化數(shù)，看看附注是什么內(nèi)容，如果是基金、理財(cái)?shù)脑挘f明這家公司不怎么缺錢，是比較安全的。
4. 取得投資收益收到的現(xiàn)金----利潤表的投資收益。如果前者比后者小太多，則投資收益并沒有在當(dāng)年收回全部現(xiàn)金，有關(guān)聯(lián)交易或者準(zhǔn)關(guān)聯(lián)交易做大利潤的嫌疑。
5. 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額----資產(chǎn)負(fù)債表的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等項(xiàng)目。這里的金額如果太大，說明這個(gè)企業(yè)砸鍋賣鐵賣點(diǎn)血，日子快過不下去了。
6. 處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額----資產(chǎn)負(fù)債表的長期股權(quán)投資?？梢缘礁阶⒅锌匆幌沦u掉的是哪個(gè)子公司，賣給了誰。A股常見的是賣給了關(guān)聯(lián)公司，然后賺一波非經(jīng)常性收益，確保不虧損。購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金----資產(chǎn)負(fù)債表的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等項(xiàng)目。如果這個(gè)項(xiàng)目比較大，可以看一下它年報(bào)里是不是新上了什么項(xiàng)目。
7. 吸收投資收到的現(xiàn)金----資產(chǎn)負(fù)債表資本公積。沒事總是吸收投資的公司，通常比較缺錢，如果沒有劃時(shí)代的產(chǎn)品要面試，那就小心一點(diǎn)。
8. 取得借款收到的現(xiàn)金---資產(chǎn)負(fù)債表短期借款、長期借款?？匆幌赂阶?，借的誰的錢，借銀行的說明安全性比較高

對于港股來說，對于經(jīng)營活動的現(xiàn)金流來說，這些指標(biāo)可能都需要自己去計(jì)算：

1、銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金＝利潤表中主營業(yè)務(wù)收入×（1＋17%）＋利潤表中其他業(yè)務(wù)收入＋（應(yīng)收票據(jù)期初余額－應(yīng)收票據(jù)期末余額）＋（應(yīng)收賬款期初余額－應(yīng)收賬款期末余額）＋（預(yù)收賬款期末余額－預(yù)收賬款期初余額）－計(jì)提的應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備期末余額
2、 收到的稅費(fèi)返還＝（應(yīng)收補(bǔ)貼款期初余額－應(yīng)收補(bǔ)貼款期末余額）＋補(bǔ)貼收入＋所得稅本期貸方發(fā)生額累計(jì)數(shù)
3．收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金＝營業(yè)外收入相關(guān)明細(xì)本期貸方發(fā)生額＋其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)明細(xì)本期貸方發(fā)生額＋其他應(yīng)收款相關(guān)明細(xì)本期貸方發(fā)生額＋其他應(yīng)付款相關(guān)明細(xì)本期貸方發(fā)生額＋銀行存款利息收入
4．購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金＝〔利潤表中主營業(yè)務(wù)成本＋（存貨期末余額－存貨期初余額）〕×（1＋17%）＋其他業(yè)務(wù)支出（剔除稅金）＋（應(yīng)付票據(jù)期初余額－應(yīng)付票據(jù)期末余額）＋（應(yīng)付賬款期初余額－應(yīng)付賬款期末余額）＋（預(yù)付賬款期末余額－預(yù)付賬款期初余額）
5．支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金＝“應(yīng)付工資”科目本期借方發(fā)生額累計(jì)數(shù)＋“應(yīng)付福利費(fèi)”科目本期借方發(fā)生額累計(jì)數(shù)＋管理費(fèi)用中“養(yǎng)老保險(xiǎn)金”、“待業(yè)保險(xiǎn)金”、“住房公積金”、“醫(yī)療保險(xiǎn)金”＋成本及制造費(fèi)用明細(xì)表中的“勞動保護(hù)費(fèi)”
6．支付的各項(xiàng)稅費(fèi)＝“應(yīng)交稅金”各明細(xì)賬戶本期借方發(fā)生額累計(jì)數(shù)＋“其他應(yīng)交款”各明細(xì)賬戶借方數(shù)＋“管理費(fèi)用”中“稅金”本期借方發(fā)生額累計(jì)數(shù)＋“其他業(yè)務(wù)支出”中有關(guān)稅金項(xiàng)目 即：實(shí)際繳納的各種稅金和附加稅，不包括進(jìn)項(xiàng)稅。
7．支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金＝營業(yè)外支出（剔除固定資產(chǎn)處置損失）＋管理費(fèi)用(剔除工資、福利費(fèi)、勞動保險(xiǎn)金、待業(yè)保險(xiǎn)金、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、折舊、壞賬準(zhǔn)備或壞賬損失、列入的各項(xiàng)稅金等)＋營業(yè)費(fèi)用、成本及制造費(fèi)用(剔除工資、福利費(fèi)、勞動保險(xiǎn)金、待業(yè)保險(xiǎn)金、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等)＋其他應(yīng)收款本期借方發(fā)生額＋其他應(yīng)付款本期借方發(fā)生額＋銀行手續(xù)費(fèi)、匯率變動對現(xiàn)金的影響＝匯兌損益。

對于投資和籌資來說，一般這些報(bào)表上披露的還是比較充分的，這里不作過多贅述。

港股會計(jì)準(zhǔn)則變更的具體影響

變化總體介紹

目前港股的會計(jì)準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則（IFRS）以及北美準(zhǔn)則（US GAAP）以及中國的會計(jì)準(zhǔn)則都不盡相同，但是港股的會計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)相比于大陸更加激進(jìn)，整體原則與國際準(zhǔn)則類似更加偏向于principle based 而中國大陸的與US GAAP類似，更加rule based。香港會計(jì)準(zhǔn)則15號提供了一套框架，用以取代美國公認(rèn)會計(jì)原則（US GAAP）及IFRS下現(xiàn)行的收入確認(rèn)指引。它摒棄了US GAAP下對特定行業(yè)及特定交易的具體要求，這些要求過去也常常被采用IFRS的報(bào)告主體在缺少特定IFRS指引的情況下采用。

1. 該項(xiàng)準(zhǔn)則引入全新的定性及定量披露要求，旨在幫助財(cái)務(wù)報(bào)表使用者理解源自客戶合同的收入和現(xiàn)金流量的性質(zhì)、金額、時(shí)間及不確定性。主體將應(yīng)用“五步法”模型來確定收入確認(rèn)的時(shí)間和金額。根據(jù)該模型的具體要求，收入應(yīng)在主體將商品或服務(wù)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶的時(shí)點(diǎn)（或過程中）以其預(yù)計(jì)有權(quán)獲得
   的金額予以確認(rèn)。
2. 根據(jù)滿足特定條件的情況，收入應(yīng)按以下方式確認(rèn)：1）在一段時(shí)間內(nèi)，以一種能夠反映主體履行履約義務(wù)的方式確認(rèn)；或者 2）在某一時(shí)點(diǎn)上，當(dāng)商品或服務(wù)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)確認(rèn)。

收入確認(rèn)

可能影響的行業(yè)

具體過程

滿足條件

在一份出售房地產(chǎn)的協(xié)議中，X公司考慮了以下因素，以評估合同存在的條件是否
滿足：
– 購買方可獲得的財(cái)務(wù)資源；
– 購買方對合同做出的承諾，這可能基于該房地產(chǎn)對于購買方業(yè)務(wù)營運(yùn)的重要程
度來確定；
– 出售方以往在類似情況下與類似購買方訂立類似合同的經(jīng)驗(yàn)；
– 出售方執(zhí)行合同權(quán)利的意圖；以及
– 協(xié)議安排的支付條款。
如果X公司經(jīng)評估后認(rèn)為不是很可能收到預(yù)計(jì)有權(quán)獲得的金額，則不會確認(rèn)任何
收入。相對地，X公司應(yīng)用該項(xiàng)新準(zhǔn)則的指引來核算合同存在之前收到的對價(jià)，并
可能在一開始將收到的現(xiàn)金作為訂金負(fù)債來核算。

另一個(gè)可能影響的步驟是收入的確認(rèn)，主體在其履行履約義務(wù)，即將商品或服務(wù)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶的時(shí)點(diǎn)（或過程中）確認(rèn)收入。控制權(quán)可能在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上或一段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移。首先，主體根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)來判斷控制權(quán)是否在一段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移。

轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)

如果滿足其中一項(xiàng)或多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，則主體在一段時(shí)間內(nèi)、以一種能夠體現(xiàn)其履行履約義
務(wù)的方式確認(rèn)收入。主體可能使用產(chǎn)出法（例如已生產(chǎn)的數(shù)量）或投入法（例如已發(fā)生
的成本或工時(shí)），其目的是體現(xiàn)主體將商品或服務(wù)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶的履約過程。
如果主體在履行履約義務(wù)的過程中產(chǎn)生了大量由客戶控制的在產(chǎn)品或產(chǎn)成品，那么產(chǎn)
出法（例如已交付的單位或已生產(chǎn)的單位）將無法準(zhǔn)確體現(xiàn)履約進(jìn)度。這是因?yàn)閷Ξa(chǎn)出
的計(jì)量并未包含所有已執(zhí)行的工作。
如果主體基于發(fā)生的成本使用投入法，則需考慮對未安裝的商品，以及沒有反映在合
同價(jià)格中的、履約過程中的重大低效損耗（例如浪費(fèi)的材料、人工或其他資源）進(jìn)行調(diào)
整。如果主體已向客戶轉(zhuǎn)移了合同中一項(xiàng)重要商品的控制權(quán)，但該商品將在以后安裝，
那么在滿足一定條件的情況下，主體可就該商品按零利潤確認(rèn)收入。
如果允許在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的上述三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)均不符合，那么主體應(yīng)在其向客戶轉(zhuǎn)
移商品或服務(wù)控制權(quán)的時(shí)點(diǎn)上確認(rèn)收入。

參考KPMG報(bào)告

對碧桂園的影響

對于碧桂園而言，有如下影響：

1. 預(yù)收賬款變?yōu)?，根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號，一方面，履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且整個(gè)合約期間內(nèi)有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請求權(quán)，所以可以按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度確認(rèn)收入。
2. 出現(xiàn)合同資產(chǎn)與合同負(fù)債科目，與房地產(chǎn)開發(fā)活動有關(guān)的對工程進(jìn)度款的合同負(fù)債在以往年度列示為預(yù)收客戶賬款；與建筑活動有關(guān)的合同資產(chǎn)在以往年度列示為貿(mào)易及其他應(yīng)收款 — 合約工程的應(yīng)收客戶款項(xiàng)。為獲得合同而直接產(chǎn)生的印花稅和銷售傭金如果預(yù)計(jì)可收回，則可資本化并記錄在合同資產(chǎn)中

碧桂園各個(gè)科目采納前后變化