商住又有新風(fēng)險(xiǎn)

買商住的粉絲們注意了，北京商住限購“商改住”限購！ 在建在售“商辦”不得賣個(gè)人。具體政策看文末。上海要買的同志建議多觀望，緩動手。

商住今年以來一直不斷有負(fù)面新聞爆出，年初北京的商住限購和接下來的上海拆違都表明了政府對商住的態(tài)度有著巨大的變化。

商住的興起

商住的火爆銷售是從一線城市限購后2010年開始的。當(dāng)時(shí)一線城市還在不斷吸收人才，城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。限購下的商住，通過修改用途的方式，解決了大量剛需人口的居住問題。不少商住產(chǎn)品的開發(fā)商開始打擦邊球，將原來用于寫字辦公的產(chǎn)品變相修改成各種商住，有的產(chǎn)品做成loft甚至實(shí)現(xiàn)了通水電煤氣，精裝售出比住宅產(chǎn)品還漂亮。由于一線供地住宅緊缺，但是商業(yè)類住宅供地較大，開發(fā)商這一行為一方面減少了商業(yè)類庫存，另一方面也解決了居住需求緊張的問題，可謂一舉兩得。市場行為也得到默許。

商住被打壓的原因

但是事情自2015年起就慢慢產(chǎn)生了變化。2015年開始，京滬政府開始提出要控制常住人口，未來五年常住人口幾乎零增長！兩地政府開始逐漸收縮人口流入，除了進(jìn)一步控制戶籍人口落戶難度外，流動人口的遷入也開始收緊。北京開始遷出低端產(chǎn)業(yè)，低端的商貿(mào)批發(fā)等產(chǎn)業(yè)開始整治外遷。上海則開始大規(guī)模拆違，住在上海的粉絲可以明顯到感覺到沿街的商鋪和居民違章搭建的棚戶開始大規(guī)模拆除，收縮用地。

這一切都是指向國家調(diào)控政策的新變化——一線要收縮人口，人口要流向二三四線，國家更強(qiáng)調(diào)各城市平衡發(fā)展。所有的政策都是為這個(gè)目標(biāo)服務(wù)的。也是出于這個(gè)目的，商住的居住功能開始被調(diào)控。前兩個(gè)月上海綠地風(fēng)尚匯被強(qiáng)制拆除，就是一個(gè)信號。京滬同時(shí)出臺如此重大的政策，絕不是巧合，因?yàn)閮傻厝丝诳刂茐毫Φ拇_很大，流動人口是長腿的，又不能用暴力手段，只能使用市場經(jīng)濟(jì)方式趕人了。

下一步政策限制

預(yù)計(jì)魔都政府也會跟進(jìn)，從需求和供給側(cè)兩端開始限制。在供給側(cè)一方面是進(jìn)一步控制開發(fā)商提供類似的產(chǎn)品，嚴(yán)格限制商住產(chǎn)品的供應(yīng)。以后不會再看到能通水電和煤氣的商住產(chǎn)品了。需求端，一是可能會跟進(jìn)啟動對買家的限購，二是已經(jīng)購買未交房的產(chǎn)品，可能會被強(qiáng)制拆除等。存量的已經(jīng)交付的產(chǎn)品，視調(diào)控成效而定。由于涉及民生居住，相信領(lǐng)導(dǎo)們也會比較謹(jǐn)慎對待，不會一刀切強(qiáng)制拆除的。

市場走勢

對于未來增量的一首新房商住，現(xiàn)階段變數(shù)太多，建議粉絲們不要參與了。至少也要等到政策落地再做考慮。我的觀點(diǎn)一直是寧可買花橋住宅，也強(qiáng)過上海商住。投資屬性好很多。

對于存量已有通煤氣通水電的二手商住，未來供給的收縮可能反而是一種利好。一定要買的，可以等到存量商住政策出盡后，如果未來不限購，可以考慮入手。

附北京商住限購政策：

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下

一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。

四、開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。