近期工作接觸到一些棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，腦子一片空白，查了一些相關(guān)文件，整理一些概念如下：
1、定義
棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患多、使用功能不完善、配套設(shè)施不健全的區(qū)域，包括集中成片和非集中成片棚戶區(qū)、需要綜合治理的城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)和城中村等。棚戶區(qū)種類一般包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、林業(yè)棚戶區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)（華僑農(nóng)林場棚戶區(qū)）和城中村等。棚戶區(qū)改造可采取拆除新建、改建（擴(kuò)建、翻建）、綜合整治等多種方式實(shí)施，具體改造范圍由各市、縣人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃合理界定。
2、政府購買服務(wù)模式：
棚改政府購買服務(wù)模式是指項(xiàng)目由地方政府或其主管部門按照政府購買服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)制度，履行完整、合規(guī)、有效的政府采購手續(xù)，由承接政府購買服務(wù)的主體實(shí)施，采用政府向承接主體購買基本住房保障服務(wù)的模式。承接主體主要依托政府采購資金回籠投資成本和獲得合理收益，開發(fā)銀行向承接主題提供貸款支持。
3、政府購買服務(wù)模式的主要步驟：
一是制定完善政策 ：（1）地方政府出臺政府購買棚改服務(wù)的管理辦法，對購買服務(wù)工作進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)一規(guī)范。（2）將棚改納入政府服務(wù)指導(dǎo)性目錄。（3）通過省級政府與開行簽訂合作備忘錄、向開行出函等方式，建立增信機(jī)制。
二是財(cái)政部門就購買服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行財(cái)政承受能力評估，并向開發(fā)銀行提供評估結(jié)果。
三是確定購買主體。
四是確定采購方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判、競爭性磋商、單一來源采購。
五是執(zhí)行采購程序。
六是購買服務(wù)資金納入預(yù)算。
七是簽訂政府購買服務(wù)合同。
中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金的用途和計(jì)算方法：
用途：城市棚改補(bǔ)助資金專項(xiàng)用于納入補(bǔ)助范圍的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征收（收購）、安置、建設(shè)以及相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等開支，不得用于城市棚戶區(qū)改造中回遷安置之外的住房開發(fā)、配套建設(shè)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)支出。
計(jì)算：按照各地區(qū)城市棚戶區(qū)改造的征收（收購）面積、征收（收購）戶數(shù)等兩項(xiàng)因素及相應(yīng)權(quán)重，并結(jié)合財(cái)政困難程度進(jìn)行分配。
2018年棚戶區(qū)改造國家目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：中央補(bǔ)助2.38萬元/套，自治區(qū)財(cái)政補(bǔ)助0.34萬元/套
《政府購買服務(wù)管理辦法（暫行）》（財(cái)綜【2014】96號）
政府購買服務(wù)是指：把政府直接提供的一部分公共服務(wù)事項(xiàng)以及政府履職所需服務(wù)事項(xiàng)，按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業(yè)單位承擔(dān)，并由政府根據(jù)合同約定向其支付費(fèi)用。
購買服務(wù)的種類：各級財(cái)政部門負(fù)責(zé)制訂本級政府購買服務(wù)指導(dǎo)性目錄，確定政府購買服務(wù)的種類、性質(zhì)和內(nèi)容。納入指導(dǎo)性目錄的服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)實(shí)施購買服務(wù)。
購買服務(wù)資金來源 ：政府購買服務(wù)所需資金，應(yīng)當(dāng)在既有財(cái)政預(yù)算中統(tǒng)籌安排。
采取其他途徑來實(shí)施棚改項(xiàng)目的資金來源：
? ? 首先，財(cái)政鋪底資金的注入。
其次，項(xiàng)目建設(shè)資金。目前可能的來源：一是國家開發(fā)銀行貸款。從以往的融資情況看，國家開發(fā)銀行在棚戶區(qū)改造過程中發(fā)揮至關(guān)重要的作用，成為融資的主力銀行。國開行的資金的來源包括發(fā)行金融債、專項(xiàng)債，目前探討成立政策性住房金融機(jī)構(gòu)的方式進(jìn)行融資。業(yè)內(nèi)也在討論在住房金融組建過程中，盤活住房公積金，將其可運(yùn)營部分用于支持棚戶區(qū)改造。二是通過棚改債、棚改中票、項(xiàng)目收益票據(jù)來解決。目前，國家政策層面對發(fā)行此類證券較為支持，例如，在國家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》文件中指出，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可發(fā)行并使用不超過項(xiàng)目總投資70%的企業(yè)債券資金，鼓勵(lì)有條件的市、縣政府對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目給予債券貼息。對發(fā)行此類證券用于棚改項(xiàng)目，有關(guān)部門將優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)，加快審批速度。三是鼓勵(lì)民營企業(yè)及其他各類社會資本積極參與棚改項(xiàng)目。通過PPP模式（公私合營）或者委托代建方式參與棚改項(xiàng)目是目前較為通行的方式。四是通過REITs或資產(chǎn)證券化模式融資。即由信托公司針對全市或全省的保障房為標(biāo)的資產(chǎn)，發(fā)行信托計(jì)劃或資產(chǎn)支持證券，由國開行、大型央企、保險(xiǎn)資金等認(rèn)購并在在交易市場流轉(zhuǎn)。投資者的收益為同期保障房租賃市場所獲得的收益，差價(jià)由政府進(jìn)行補(bǔ)貼?；I集到的資金由政府平臺統(tǒng)一管理，用于棚改項(xiàng)目。五是發(fā)行私募債融資。由政府指定或設(shè)立的投融資平臺為發(fā)債主體，由主承銷商代理承銷，面向特定投資者籌資，用于棚改項(xiàng)目。六是其他市場化籌資手段。聯(lián)合貸款、銀團(tuán)貸款、城市開發(fā)基金、市政債、資產(chǎn)管理計(jì)劃、債權(quán)投資計(jì)劃、債貸組合和投貸結(jié)合等多種融資方式均可使用。實(shí)踐中，一些公益性強(qiáng)、項(xiàng)目自身收益差的項(xiàng)目，主要靠政府財(cái)政資金為還款來源的項(xiàng)目,也可以采用回購的模式,即通過招標(biāo)的方式從市場上回購商品房,或者委托市場主體進(jìn)行建設(shè)。如采用這種方案，則相當(dāng)于將建設(shè)過程外包給了市場主體?？傊?，要根據(jù)項(xiàng)目的總體建設(shè)方案、資本金數(shù)量及到位情況、項(xiàng)目融資主體及其財(cái)務(wù)情況、擔(dān)保條件、融資成本、建設(shè)周期、還款方式可行性等條件，確定具體的融資方案。
就目前的財(cái)政情況來看，能夠采用政府購買服務(wù)，納入財(cái)政預(yù)算的項(xiàng)目少之又少，即便是能夠納入財(cái)政預(yù)算，基本上都是銀行可以直接支持的項(xiàng)目了，跟我們這種非銀行金融機(jī)構(gòu)沒有關(guān)系。
大多數(shù)情況下，還要看項(xiàng)目自身的資金平衡，如果扣除安置用房以外的商品房，出售收入足以覆蓋項(xiàng)目投入，且有合理的收益，可以考慮介入。同時(shí)可以盡量爭取政府在配套用地，規(guī)劃容積率上給予政策支持，補(bǔ)充項(xiàng)目的盈余。這類項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般不愿意直接介入，我們這類金融機(jī)構(gòu)才可以以增信的方式介入。
