多數(shù)項(xiàng)目臨近交付時(shí)，都非常緊張，等著它的有一大串驗(yàn)收，你知道一個(gè)項(xiàng)目最終交付使用需要經(jīng)過(guò)多少驗(yàn)收嗎？本文根據(jù)個(gè)人日常在看項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)梳理一下普通住宅類(lèi)項(xiàng)目的驗(yàn)收（內(nèi)部管控的驗(yàn)收不包括在內(nèi)，僅指外部單位進(jìn)行的驗(yàn)收），因現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不足，如有錯(cuò)誤請(qǐng)多指正。
一、樁基階段：樁基施工完畢后，需要請(qǐng)樁基檢測(cè)單位進(jìn)行樁基檢測(cè)驗(yàn)收，只有檢測(cè)合格后，才能進(jìn)入下一步。
二、主體工程階段：中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。在主體結(jié)構(gòu)施工完成后，需要進(jìn)行【中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收】，只有中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收通過(guò)后，方能進(jìn)入下一階段裝飾工程施工。一般主體工程驗(yàn)收由五方責(zé)任主體參加，工程所在地質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)程序進(jìn)行監(jiān)督，實(shí)體要看、砼要有無(wú)破損檢測(cè)（如回彈、鉆心取樣）、鋼筋保護(hù)層探測(cè)等，內(nèi)業(yè)資料要有材料出廠合格證、見(jiàn)證取樣記錄、復(fù)試報(bào)告、砼、砂漿強(qiáng)度評(píng)定、焊接試驗(yàn)報(bào)告、各分項(xiàng)檢驗(yàn)批驗(yàn)收表等，取得中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（四方蓋章）。只有當(dāng)主體驗(yàn)收合格后，方能進(jìn)行裝飾階段施工。
三、竣工交付前的各類(lèi)檢測(cè)和驗(yàn)收
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1、白蟻驗(yàn)收：由白蟻防治中心進(jìn)行驗(yàn)收，現(xiàn)場(chǎng)的回填土完成之后防治藥水打完，并繳納相應(yīng)費(fèi)用，可獲得【白蟻防治合格證】。
2、地名驗(yàn)收：驗(yàn)收單位地名辦。說(shuō)到地名驗(yàn)收，看似簡(jiǎn)單，還是容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。以前我們有一個(gè)項(xiàng)目，施工編號(hào)和銷(xiāo)售編號(hào)不一致，后面交付時(shí)房屋上的樓號(hào)用的是施工單號(hào)，卻一直沒(méi)人發(fā)現(xiàn)，臨到快要交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，結(jié)果近千戶的房號(hào)要進(jìn)行整改替換，工程量之大，且增加成本。我們還有一個(gè)項(xiàng)目，施工編號(hào)和銷(xiāo)售編號(hào)不一樣，計(jì)劃編制時(shí)用的是施工編號(hào)，錄入erp系統(tǒng)的基礎(chǔ)面積數(shù)據(jù)樓號(hào)是銷(xiāo)售編號(hào)，計(jì)劃節(jié)點(diǎn)采用的施工編號(hào)，erp系統(tǒng)中的銷(xiāo)售模塊也是銷(xiāo)售編號(hào)，最后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出錯(cuò)，有個(gè)樓號(hào)拿了預(yù)售證，計(jì)劃節(jié)點(diǎn)維護(hù)是工程編號(hào)5#樓，銷(xiāo)售系統(tǒng)錄入房號(hào)的是6#樓，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售非常好，實(shí)際是已經(jīng)基本去化，可集團(tuán)拉出數(shù)據(jù)確看到5#樓已拿證還沒(méi)開(kāi)始賣(mài)，成為庫(kù)存。
所以，樓號(hào)一定要項(xiàng)目早期就應(yīng)關(guān)注，統(tǒng)一各業(yè)務(wù)條線編號(hào)，統(tǒng)一用公安編號(hào)，以免出現(xiàn)不必要的麻煩，增加工作量和成本。
3、電力驗(yàn)收：供電局驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能正式通電。
4、正式通水：自來(lái)水公司驗(yàn)收通過(guò)后才能正式通水。
5、門(mén)窗相關(guān)檢測(cè)：門(mén)窗三性試驗(yàn)、節(jié)能測(cè)試；門(mén)窗淋水試驗(yàn)，看是否有滲漏。
6、分戶驗(yàn)收：由質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行驗(yàn)收，隨機(jī)抽查幾戶進(jìn)行驗(yàn)收，包括墻地面平整度、垂直度、陰陽(yáng)角方正，套內(nèi)尺寸，欄桿、護(hù)欄、玻璃，抹灰質(zhì)量、門(mén)窗，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、廚房、廁所、窗臺(tái)等滲漏情況，給排水，開(kāi)關(guān)、插座、燈具等。提前要正式通電、通水。
7、交警（交通）驗(yàn)收：由交警大隊(duì)進(jìn)行驗(yàn)收，須完成地下室工程車(chē)位劃線、市政道路，交通設(shè)施工程，交通指示標(biāo)志，車(chē)位數(shù)量核對(duì)等工作，驗(yàn)收通過(guò)后取得驗(yàn)收合格證明。
8、面積實(shí)測(cè)：由房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行面積實(shí)測(cè)，現(xiàn)場(chǎng)條件單體施工完成，車(chē)位劃線完成，規(guī)劃與房產(chǎn)報(bào)告須相互核對(duì)，出具【面積測(cè)繪報(bào)告】。
9、規(guī)劃測(cè)繪：由規(guī)劃測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)繪，包括面積、綜合管線、綠化，出具【面積指標(biāo)測(cè)量報(bào)告】、【管線竣工測(cè)量報(bào)告】、【綠化竣工測(cè)量報(bào)告】。
10、土地測(cè)繪：由土地測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)繪，進(jìn)行宗地測(cè)繪、土地紅線復(fù)核，地下車(chē)位測(cè)繪，出具測(cè)繪成果。
11、???????電梯驗(yàn)收：需要正式通電，在電梯安裝調(diào)試完成后，由特檢院進(jìn)行驗(yàn)收，取得【電梯合格證】。
12、???????防雷驗(yàn)收（氣象驗(yàn)收）：氣象局驗(yàn)收，防雷檢測(cè)完成，出具檢測(cè)報(bào)告。
13、???????綠化驗(yàn)收：現(xiàn)場(chǎng)施工完成，綠化測(cè)繪完成，住建局進(jìn)行驗(yàn)收。
14、???????規(guī)劃驗(yàn)收：取得規(guī)劃核實(shí)書(shū)。
15、???????室內(nèi)空氣檢測(cè)：出具空氣檢測(cè)合格報(bào)告。
16、???????環(huán)保驗(yàn)收：環(huán)保局驗(yàn)收，出具檢測(cè)報(bào)告。
17、???????水保驗(yàn)收：水利局驗(yàn)收，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)完成綠化、鋪裝、場(chǎng)地清潔。
18、???????城管驗(yàn)收：城管局環(huán)衛(wèi)處對(duì)項(xiàng)目的市政、綠化、燈光、公廁、垃圾房、化糞池等進(jìn)行驗(yàn)收。
19、???????人防驗(yàn)收：人防辦驗(yàn)收，人防工程施工完成，人防測(cè)繪完成取得人防竣工實(shí)測(cè)報(bào)告，人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換資金繳納完成，人防辦做好備案，并出具合格意見(jiàn)。
20、???????消防驗(yàn)收：前置條件為正式通水、通電，消防設(shè)施安裝完成，消防試水檢測(cè)完成，市政景觀、登高面及消防通道設(shè)置完成。取得消防合格證書(shū)。
21、???????智能化驗(yàn)收：
22、???????燃?xì)怛?yàn)收：燃?xì)夤?，具備通氣條件。
23、???????通郵：郵電局，郵報(bào)箱安裝完成。
24、???????供暖、有線電視、電話、寬帶
25、???????物業(yè)驗(yàn)收：物業(yè)移交具結(jié)單。
26、???????土地驗(yàn)收：國(guó)土局驗(yàn)收。
27、???????四方驗(yàn)收（質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收）:項(xiàng)目整體完工后，由質(zhì)監(jiān)站到場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督四方驗(yàn)收，最終評(píng)判建筑工程質(zhì)量是否合格，驗(yàn)收通過(guò)后才能進(jìn)行竣工備案。
28、???????檔案驗(yàn)收：檔案驗(yàn)收:由檔案館驗(yàn)收，一般可以提前先初驗(yàn)，讓檔案館工作人員給資料查缺補(bǔ)漏，然后最終驗(yàn)收，這樣可以避免趕在竣工備案前，資料驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題來(lái)不及補(bǔ)資料。
檔案資料的收集與整理貴在長(zhǎng)期檔案管理的重視和規(guī)范，應(yīng)該竣工備案前半年就開(kāi)始有計(jì)劃的收集和銷(xiāo)項(xiàng)。有過(guò)痛的教訓(xùn)，我們有一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有對(duì)檔案資料高度重視，很多重要原件丟失，后面竣工驗(yàn)收時(shí)找不到原件，補(bǔ)辦困難重重（人員更替，連補(bǔ)簽字的人都找不到了），花了大量精力補(bǔ)辦資料，非常驚險(xiǎn)，），差點(diǎn)因資料問(wèn)題導(dǎo)致竣工備案不能按計(jì)劃完成。
29、?竣工備案：住建局，取得竣工備案，可以交房的法律文件?？⒐浒盖绊毻瓿傻闹匾?yàn)收有：規(guī)劃驗(yàn)收、綠化驗(yàn)收、通水、電力驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、質(zhì)安監(jiān)驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）、檔案驗(yàn)收等。
竣工備案是交房的提前，只有取得了它，才是法律意義的符合交付條件，即使可能現(xiàn)場(chǎng)有些工作還未能達(dá)到客戶的滿意度，所以這個(gè)節(jié)點(diǎn)尤為重要。有些項(xiàng)目為了搶竣工備案，不得不將一些分項(xiàng)驗(yàn)收進(jìn)行甩項(xiàng)，這是不得以的辦法，延期交房需要賠償，但不得不說(shuō)這樣做的風(fēng)險(xiǎn)非常大。比如某項(xiàng)目的游泳池消防驗(yàn)收在項(xiàng)目消防驗(yàn)收時(shí)甩項(xiàng)了，面積實(shí)測(cè)和土地實(shí)測(cè)某些工作甩項(xiàng)，竣工備案是搶出來(lái)了，但這些就像一顆隱形炸彈一樣，到處是坑隨時(shí)會(huì)踩雷，最終在交付后辦產(chǎn)證時(shí)就都冒出來(lái)了，產(chǎn)權(quán)證難以辦出。
四、交付后
產(chǎn)權(quán)證辦理:一般銷(xiāo)售合同約定是交付90天內(nèi)辦理，有的銷(xiāo)售合同可能會(huì)約定半年，具體要看當(dāng)時(shí)和客戶簽訂的合同。產(chǎn)權(quán)證辦理的提前就是所有的分項(xiàng)驗(yàn)收和測(cè)繪都完成。只有開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理好了，小業(yè)主才能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這樣業(yè)主的房子才算有產(chǎn)權(quán)了。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)也非常重要，如果延期按銷(xiāo)售約定需要賠償，因?yàn)橛绊憳I(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)證辦理，進(jìn)而影響業(yè)主利益，比如學(xué)區(qū)房的業(yè)主子女上學(xué)問(wèn)題，落戶問(wèn)題等等。
五、總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要盡量減少方案變更，可以避免后期驗(yàn)收大量坑。如果不得以要設(shè)計(jì)變更，也需要及時(shí)做好相關(guān)資料的備案和替換，確保政府審批流程閉環(huán)，到了竣工驗(yàn)收再來(lái)補(bǔ)救，就已經(jīng)十分困難。
