吳曉波老師在今天的音頻里說到上海近期加大租賃性質(zhì)的土地供應(yīng)的模式，會(huì)帶來不確定性。一是房地產(chǎn)企業(yè)隨著售賣型土地供給減少，在中心城市獲得成本變高，大型城市是大型房地產(chǎn)企業(yè)的爭奪之地，中小房地產(chǎn)企業(yè)的全面出局將變得不可避免，土地成本的持續(xù)抬高，巨型企業(yè)也面臨著盈利模式的調(diào)整，樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。二是租賃型土地供給的增加，房價(jià)的走勢也會(huì)成為新的觀察點(diǎn)，年輕人不但買不起房，甚至買房的意愿，租賃土地資源的增加將對(duì)售賣型房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)起決定性作用；第三，年輕人包括中產(chǎn)階級(jí)，將對(duì)房屋的投資價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)的配置比例和投資價(jià)值也會(huì)重新評(píng)估；第四是不動(dòng)產(chǎn)的證券化可能出現(xiàn)新的改革方向，帶租約的不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)成為增勢較好的投資品，如果政策松動(dòng)，可能會(huì)變成金融衍生品在公共市場中流動(dòng)，可能出現(xiàn)外一級(jí)的證券產(chǎn)品，一方面推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的證券化，另一方面也隱藏著次貸危機(jī)。

個(gè)人看來，可售賣型住宅用地，對(duì)于開發(fā)商來說，一次性（以4年為開發(fā)樓盤的平均年限）可以回款套現(xiàn)，資金壓力較長期持有僅可租賃??；對(duì)于購房者來說，售賣型住宅享有所有權(quán)及使用權(quán)，而所有權(quán)意味著房主享有隱性權(quán)利如戶籍、學(xué)籍等，在這種前提下，只要人口保持一定增速，售賣型住宅在長期仍具有資產(chǎn)保值、增值的屬性。售賣型住宅相對(duì)于租賃型住宅來說，穩(wěn)定性較強(qiáng)，可抗風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)可以變現(xiàn)，屬于投資型產(chǎn)品；而租房屬于消費(fèi)型支出，除非搭著共享經(jīng)濟(jì)的快車，否則很難給租客創(chuàng)造長期、穩(wěn)定的收益。而穩(wěn)定性使得售賣型住宅可以自由使用，不必像租房時(shí)受房東制約，并且有房東隨時(shí)毀約的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

如果租賃型住宅要像售賣型住宅一樣具備優(yōu)勢，租售同權(quán)是需要政策支持的條件之一，而同權(quán)勢必會(huì)帶來其他的尋租風(fēng)險(xiǎn)，不同地段的學(xué)籍將影響房租，后續(xù)可能會(huì)面臨學(xué)區(qū)房價(jià)格居高不下的窘境。而長期費(fèi)用穩(wěn)定對(duì)于租客來說比較有利，但對(duì)于開發(fā)商來說，短期可以收回一定成本，但干涉了市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，無法隨市場經(jīng)濟(jì)而靈活變動(dòng)，影響開發(fā)商的長期利益。

不能簡單判定租賃型住宅勢必會(huì)緩解房價(jià)漲勢或進(jìn)一步推高房價(jià)，房價(jià)的走勢也受多方因素的影響。

一是不同性質(zhì)的出讓用地的供給量。如果后續(xù)租賃用地在拍賣用地中所占比例不斷攀升，住宅用地和已建成的商品房數(shù)量趨于恒定，而人對(duì)于售賣型住宅的需求如果沒有隨著用地供給減少，那么二手商品房的售價(jià)仍會(huì)保持上升趨勢，甚至出現(xiàn)期貨可居、有價(jià)無市的勢態(tài)。

二是人口凈流入保持穩(wěn)定甚至上升。房產(chǎn)交易市場，始終需要城市對(duì)于勞動(dòng)力有吸引力，不斷吸引外部人口流入，保持租房或購房需求。如果租賃型住宅無法實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，那么城市對(duì)于外部人才的吸引力將會(huì)隨著資源的稀缺性不斷降低。同時(shí)，相對(duì)于商品房租賃，租賃用地的特殊性使得開發(fā)商至少要保住成本，在這一前提下，租賃價(jià)格的靈活度不高，需要靠高租金保本盈利。

三是投資回報(bào)率。商品房的特性決定了即使沒有出租，也能保持價(jià)值增長，但租賃用地，如果沒有租出，對(duì)于開發(fā)商來說，就是無法回本，而這一因素，可能會(huì)使開發(fā)商虧本出租。但在租賃房有限供應(yīng)的前提下，對(duì)開發(fā)商來說最佳的策略，應(yīng)是選擇地段較好的用地，并定位中高端收入人群，提升租房的附加價(jià)值，如物業(yè)服務(wù)等，以良好的服務(wù)來吸引穩(wěn)定收入的客戶群。而這種盈利模式，基本將低收入的外來務(wù)工人群隔絕，會(huì)引起后續(xù)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)的不平衡。

四是開發(fā)商實(shí)力。購置租賃用地意味著長期內(nèi)無法回收開發(fā)成本，需要開發(fā)商就較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來抵抗風(fēng)險(xiǎn)。而這一政策將會(huì)使得可售住宅用地的爭奪白熱化，拉高樓面價(jià)，最終還是由消費(fèi)者買單。

無論租賃型住宅對(duì)于未來是否有深遠(yuǎn)的影響，但它始終是房地產(chǎn)摸著石頭過河的創(chuàng)新型政策，有它的理想性，也有它的局限性。時(shí)代已經(jīng)如此，誰知道下一步怎么走，也就知道下一個(gè)盈利點(diǎn)在哪。