?最近，我賣掉了一套位于某三四線城市的房子。
房子，中國家庭繞不開的話題，自從推出商品房制度以來，這二十年樓市的歷程，簡單說：就一個字“漲”。自2015年樓市一波瘋狂上漲，逼迫出了最嚴格的調(diào)控措施。一二線城市基本已經(jīng)限購、限售和限貸。
嚴控之下，一二線樓市眼下已陷入冰凍期，而自2017年以來，三四線城市的樓市開始火爆，漲幅驚人。限購之下，一些有閑錢的朋友，開始考慮投資小城市的房產(chǎn)。
三四線城市房產(chǎn)到底能不能買?
常常有朋友聊到這個話題。恰好，我這里有現(xiàn)成的例子，就以我這套房子的買賣和背后的決策過程，給大家提供一個三四線房產(chǎn)的真實樣本。
購房過程
2013年，在A市工作的我考慮買一套房子。
由于我在幾年之后會離開去其他城市，因此我的購房目的是：自住一段時間，離開時賣掉，獲取增值收益。簡單說就是自住+投資，需要上班方便，同時要具備升值潛力。
我的工作地點在郊區(qū)，周圍居住的都是當?shù)卮迕?，半?公里范圍內(nèi)沒有樓盤。更遠的樓盤，由于位置偏遠，缺乏購房需求，未來難出手，不符合我的考量。
此外，當?shù)毓步煌ㄝ^差，我給自己訂下的硬標準是開車通勤時間半小時以內(nèi)。當時考察區(qū)域主要為以下兩個片區(qū)：
一、緊靠主城區(qū)的近郊區(qū)域中心
當時，這一區(qū)域經(jīng)國務(wù)院批復(fù)“縣改區(qū)”，因此，當?shù)卣?guī)劃了一塊“區(qū)中心”，建設(shè)了全新的區(qū)府建筑，并通過行政手段要求職能部門轉(zhuǎn)移。在新的區(qū)府周邊，規(guī)劃的大量的住宅用地，新盤林立，建設(shè)如火如荼?？戳?、6個樓盤，均價在4000+。
站在這里，看著新建的道路上，渣土車、水泥攪拌車不時經(jīng)過，揚起的塵土緩緩飄散；周圍是綠油油的農(nóng)田，遠處是一條國道，生活配套基本都要去到國道的另一邊。
直覺告訴我，這塊地方5年以內(nèi)居住都不會方便，而這個片區(qū)真正成熟，可能需要8年以上的時間。
于是，我轉(zhuǎn)向老縣府周邊。
這個片區(qū)居住氛圍較好，生活便利。該區(qū)域僅有零星幾個新盤，有價格4000多的尾盤，小區(qū)整體設(shè)計陳舊基本無綠化；有開價6000多的新盤，價格明顯高于區(qū)域價值，小區(qū)僅一排板樓還臨國道。還有建設(shè)的好似商品樓的“小產(chǎn)權(quán)”小區(qū)，價格3000多。區(qū)域的二手樓，基本樓齡8-10年，小區(qū)設(shè)計更加落后。
總之，在這個區(qū)域，我沒有找到符合我需求的房子。
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二、核心城區(qū)靠近工作地的板塊
區(qū)域距離我工作地有25～30分鐘車程，在我可接受范圍內(nèi)。這個版塊是新城區(qū)，道路較寬，生活配套也較完善，屬于高端住宅區(qū)。這一帶的樓盤，新盤雖然不多，但二手樓齡都比較新，可選擇范圍還是蠻大的?？戳瞬簧贅潜P，總結(jié)如下：
①臨江樓盤，各方面都非常不錯，戶型較大，面積在190平～250平之間，均價8000。
②洋房+別墅的豪宅，全城最貴盤，洋房均價1.4W，面積200平以上（當年A市統(tǒng)計局均價約4000）。
③片區(qū)其他樓盤，各種位置都有，戶型主要為3～4房單位，小區(qū)環(huán)境各方面也都差不多，價格都在6000+。
經(jīng)過分析，我認為1.4W的豪宅盤明顯價格過高，均價8000的臨江樓盤也價格偏高，當時市區(qū)其他地段沿江樓盤在6000+。這樣的價格升值潛力恐怕不大。其他的的樓盤產(chǎn)品、價格相差不大，而選擇較多，一時間無從下手。
后來，我咨詢了一個開房產(chǎn)中介店鋪的朋友，經(jīng)他推薦，我考察了另一個位于此片區(qū)的樓盤，據(jù)他說不少中介老板已買入該盤。樓盤情況如下：
樓盤開發(fā)商B為A市最大開發(fā)商，小區(qū)已封頂，預(yù)計1年內(nèi)交樓，一手房已售罄，中介鋪面有不少二手房源，大部分價格6000左右。
小區(qū)尚未出房產(chǎn)證，交易可采取開發(fā)商“內(nèi)部更名”方式。小區(qū)戶型好，大部分戶型為南北向兩梯兩戶。位置佳，緊挨著此前看過的兩個價格高于區(qū)域價樓盤。位置如圖：
參照前面的分析，我雖然不認可旁邊樓盤的價格，但畢竟貴有貴的道理，處于這樣一個位置，加目標樓盤本身品質(zhì)并不差，我認為這里是一處“價格洼地”。
后來，經(jīng)過一番淘房，在這個小區(qū)全款購入一套不錯的房子三房，兩梯兩戶，高層，南北通透，心里還是比較滿意的。
在我買入后不久，省城一位官員因貪腐問題落馬，開發(fā)商B老板由于巨額行賄，被羈押。由于小區(qū)只差部分綠化就完工，所以只是延遲一點時間交樓，沒有像某些樓盤那樣面臨爛尾的風險。
我當時已請人做了裝修設(shè)計，裝修預(yù)算約20萬，我估計房產(chǎn)證不能正常辦理，怕不好出售再損失裝修錢，決定不裝修，沒辦交樓手續(xù)。
售房過程
2016年下半年，我離開了A市。
A市工作期間我一直租房居住，這套房子以毛坯狀態(tài)空置。我離開之前也曾想過出售，在中介放盤半年多發(fā)現(xiàn)：這房子根本無人問津。
2017年，三四線城市樓市普遍進入狂熱期，基本面并不好的A市，在這一年房產(chǎn)均價也上漲了約30%，而開發(fā)商B的老板，也走出了看守所，意圖東山再起。
今年初，發(fā)覺各方面情況好轉(zhuǎn)，我再次嘗試出售此處房產(chǎn)。首先在網(wǎng)上了解樓盤均價，然后，我以一個略高于網(wǎng)上均價的價格，通過中介放盤。一個多月過去，只接到一通電話。
為了解市場，精準報價以便賣出，我專程回到A市，以購房者的名義跑了好幾家中介。結(jié)果我吃驚的發(fā)現(xiàn)，實際上，這個樓盤并沒有所謂的“市場價”。
掛在中介的房源，6000+、7000+、8000+的都有，價格跨度之大，超過了我的想象。特別令我震驚的是，居然還有一套“筍盤”放售價5900！剛開始我以為這一定是假房源，直到我通過幾家中介確認這套房源確實存在。這差不多是5年前的價格了（房東很可能是2010年以3000多單價購買的樓花）。
不管怎么說，這對我的震撼很大。當時心想：“完了，我這房子可能賣不掉了?！?/p>
震驚過后，我開始思考造成這種現(xiàn)象的原因。
不同于新房市場中開發(fā)商的強勢，在二手房市場中，每一套房源背后是一個個獨立的房東，這些人的心態(tài)、認知各不相同，對同一個小區(qū)房價的看法千差萬別，加上常會有一些人因為這樣那樣的原因急于出售，二手房的定價其實是房東的心態(tài)和認知的體現(xiàn)。二手房的成交價，是市場認可的體現(xiàn)。
回到這個樓盤，它的優(yōu)點很明顯：
位置好，區(qū)域是A市房價最高的區(qū)域，且新的城市地標正在一旁建設(shè)中，可以說是當?shù)刈罹邇r值的地段；價格實惠，單價明顯低于周邊樓盤，甚至低于這座城市規(guī)劃的“XX新城”的部分樓盤。
缺點也可謂是非常致命：
未出房產(chǎn)證，辦證的可能性存在，但時間無法估計；銀行無法辦理按揭，必須一次性付全款才能交易。
這樣的實際情況，必然導(dǎo)致巨大的認知、心態(tài)的差別，加上個別房東急于出售，二手房源價格跨度大、“筍盤”也因此出現(xiàn)。
接下來，談?wù)勈袌?。在一線城市買過二手房的朋友，可能都會發(fā)現(xiàn)，想淘筍盤非常困難，一般人很難遇到真正的筍盤。按理說認知、心態(tài)的差異一定是客觀存在的，但體現(xiàn)到市場上，卻只會因為裝修、戶型、樓層、朝向等等產(chǎn)生一定差別，如果上面這些條件相同，則沒有太大價差。為什么會如此呢？
答案就是需求。
在一線城市，房子還是有相當大的需求存在。一旦某套房子明顯低于區(qū)域均價一定程度，在很短的時間內(nèi)，一定會有人買下成交。而我遭遇的情況，反推可知，需求明顯是不足的，因為大幅降價也無法迅速賣出，市場邏輯部分失效，實際上流動性危機已經(jīng)有所顯現(xiàn)。
想通這些環(huán)節(jié)，我制定了一個出售策略。
★價格方面
放盤采取了一個有吸引力又相對合理的價格，死拼低價我是不會去做的，前面已經(jīng)分析過，因為降價效果不明顯。而且我心里也有一個收益底線，無法接受低于它甚至虧損，當然，這個底線只有我自己知道，不會透露給中介或者在與潛在的購房者談判中暴露出來。
★行動方面
我廣泛的在A市的各個中介放盤，這基本上是個體力活。之所以這樣做是因為在前期的市場了解中，我發(fā)現(xiàn)各個中介手中的房源是有一定差別的，這和中介宣稱的信息完全共享不同。其實也很容易理解，任何中介都會希望手握盡可能多的房源以增加在自己這里成交的機會，畢竟成交才能帶來傭金收入。此外，幾家大型連鎖中介，我特意留下了鑰匙方便帶看。
★買賣談判
盡可能放開，只要是在我能接受的基礎(chǔ)上，價格，付款時間、方式，稅費負擔都可以談。
最終我賣出了這套房子，還取得了一定收益。這套房子，對我來說，實際上變成了純投資。讓我們從投資的角度，來分析下得失。
這套房子我全款購入，未辦理交房，物業(yè)水電均為0，因此我的持有成本為0。交易采用內(nèi)轉(zhuǎn)，稅費很少。去掉之后，五年收益約50%，似乎看上去還不錯。
可是，這里沒考慮到機會成本。實際上，2013年買入，2018年賣出，在這個時間段里，許多地方的房產(chǎn)已翻番甚至更多。各位讀者可以對比一下自己城市的房價變化得出結(jié)論。
空置幾年期間，我一直租房居住，我實際上付出了租房的成本。
加上這兩個因素之后，再看看我取得的收益，是否覺得這是一次成功的投資？
當然，投資的成功與否，要看你對投資收益的預(yù)期。只要達到預(yù)期，對你而言，這就是一次成功的投資。
總結(jié)
就我的經(jīng)歷而言，三四線城市的樓市，“坑”還是太多了。
據(jù)我所知，在三四線城市，樓花出售，五證一書不齊，長時間拿不到房產(chǎn)證這些情況，還是廣泛存在的，雖然近幾年在逐漸規(guī)范，但依然很常見。甚至因為各種原因，發(fā)生爛尾的情況，也時有發(fā)生。
然后，想要取得收益真是太難了。
地段選擇非常重要，一定要市區(qū)最核心的地段?！靶聟^(qū)”、“新城”常常淪為“鬼區(qū)”、“鬼城”。三四線城市的規(guī)劃，大多難以實現(xiàn)。搞不好名義上價格漲了，實際無人接盤，淪為紙面富貴。此外，小城市的“新房癌”也變相降低了二手房需求。
同等情況下，你應(yīng)該有更好的選擇。
最后，如果是居住在三四線城市，房子該買還是得買。
畢竟國人嘛，房子總是要有的，租房一輩子很多人還是接受不了。用幾年的時間來等待房價下跌，也十分不靠譜，畢竟像結(jié)婚，孩子入學，這些事情都等不起。
我的親歷有一定代表性，不過中國真的非常廣大，三四線城市有兩百多個，不同區(qū)域，不同城市之間差別也很大，也不能一概而論。買房子這件事，最好還是根據(jù)自身狀況獨立思考后決策。
以上，供大家參考。如想知道A市、開發(fā)商B具體所指，可以關(guān)注公眾號，對話框發(fā)送“A市”或者“開發(fā)商B”，會自動回復(fù)告知。
