咨詢者問：

? ? ? ?楊律師，你好，我系外地來滬人員，由于現(xiàn)正疫情管控期間，來滬進(jìn)入小區(qū)都需要報備并隔離，但在我進(jìn)入租賃房屋所在小區(qū)時，被告知我租賃房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，是屬于違法出租，所以不能進(jìn)入小區(qū)入住該房，請問我簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房的租賃合同是否有效？我之前支付租金和押金等費(fèi)用，該如何處理？

上海星圖律師事務(wù)所楊東律師答：

首先，需要核實(shí)你所承租房屋是否為經(jīng)濟(jì)適用房，一般可以向房東核實(shí)，要求房屋出具相應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)證，如系經(jīng)濟(jì)適用房，該不動產(chǎn)權(quán)證上應(yīng)由相關(guān)的備注；如果房東不配合，也可以向房屋所在地的不動產(chǎn)登記中心查詢核實(shí)，具體可以憑租賃合同及身份證等相關(guān)材料查詢該房屋產(chǎn)權(quán)登記信息。

其次，如果你承租房屋確為經(jīng)濟(jì)適用房，那么這樣的租賃合同一般會被認(rèn)定為無效，主要的原因在于，作為經(jīng)濟(jì)適用房的申請人（也就是房東）將經(jīng)濟(jì)適用房出租的行為違反了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十三條規(guī)定，即個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營；另外在申請購買經(jīng)濟(jì)適用房時，簽訂經(jīng)濟(jì)適用房購買合同中也會有不得對外出租的承諾。雖該《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》屬于國務(wù)院部門規(guī)章，其中關(guān)于經(jīng)適房出租的限制性規(guī)定，也非法律的效力性禁止性規(guī)定，不以此認(rèn)定租賃合同無效，但是房東對外出租經(jīng)濟(jì)適用房的行為，實(shí)質(zhì)上是在損害社會公共利益，根據(jù)《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：……（四）損害社會公共利益，依法也應(yīng)認(rèn)定該租賃合同無效。

最后，如果認(rèn)定了租賃合同無效，那么根據(jù)《合同法》第五十八條之規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果已經(jīng)承租一段時間并支付部分租金及押金的，那么租賃期間已經(jīng)使用的租金收益對于房東而言，一般屬于違法所得，應(yīng)當(dāng)予以沒收；未使用的租金及押金應(yīng)當(dāng)予以返還給你