自1980年起有了住宅商品化以后，經(jīng)過(guò)初試10年的摸索發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)從90年代中后期開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，期間還發(fā)生過(guò)91-93年海南房?jī)r(jià)的波動(dòng)，2002年發(fā)布的217號(hào)文成為了當(dāng)局當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的第一次正式出手的標(biāo)志，從18年后的今天來(lái)看，顯然調(diào)控沒(méi)有達(dá)成預(yù)期的效果，本文嘗試分析為什么各級(jí)部門(mén)數(shù)百次的調(diào)控并未能取得理想成果。

一、區(qū)分住房服務(wù)跟私有產(chǎn)權(quán)

先前在討論居住是否應(yīng)該有其屋的時(shí)候很多朋友認(rèn)為應(yīng)該比較房?jī)r(jià)與收入的比例，我初時(shí)還以為他們是在說(shuō)應(yīng)該有一個(gè)讓人買(mǎi)得起房的環(huán)境，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)相當(dāng)部分人說(shuō)的是應(yīng)該有一個(gè)讓人有房住的環(huán)境，但問(wèn)題就在于，要滿足有房住這個(gè)需求，不一定需要買(mǎi)房啊。其實(shí)從產(chǎn)權(quán)角度理解，租賃跟購(gòu)買(mǎi)只是對(duì)資產(chǎn)的使用權(quán)時(shí)間長(zhǎng)短不同的占有形式，從對(duì)資產(chǎn)付費(fèi)的角度來(lái)看購(gòu)買(mǎi)同樣也是一種租。只是租賃一般簽訂的是幾個(gè)月到幾年的合約，購(gòu)買(mǎi)對(duì)應(yīng)的是更長(zhǎng)時(shí)間，接近于永久的產(chǎn)權(quán)占有，當(dāng)然從利息理論來(lái)看超過(guò)一定年限以后的“永久”產(chǎn)權(quán)價(jià)值并不大，而通常附帶的對(duì)資產(chǎn)的處置權(quán)也有些例外的情況，例如一些股票或者集體資產(chǎn)就帶有不能夠獨(dú)立處置的限制，不過(guò)這個(gè)對(duì)以使用權(quán)為主要目的的房屋服務(wù)來(lái)說(shuō)關(guān)系不大。那么如果是租賃的話獲取住房服務(wù)的條件可以有多低呢？以廣州為例，單間的起價(jià)在200-300，合租床位的話100以內(nèi)就有交易，當(dāng)然那是在城中村里，不是在豪宅區(qū)或者別墅區(qū)里面。不過(guò)這些城中村的條件其實(shí)也有不錯(cuò)的，有些就在CBD附近本身衣食住行都能在本地解決，想出行1公里以外就能接駁到公交地鐵，但考慮到廣州也是個(gè)特大規(guī)模的城市，高峰期穿越市區(qū)花兩三個(gè)小時(shí)并不讓人意外，是不是1小時(shí)能到達(dá)工作的地方就無(wú)法保證了。那么租房跟買(mǎi)房有什么兩樣呢？單純?cè)谙硎茏》糠?wù)方面來(lái)說(shuō)是沒(méi)有區(qū)別的，如果你不喜歡搬家也可以在合約制訂上約定較長(zhǎng)的租期以及加上違約條件的約定，保障不會(huì)有人不付代價(jià)地隨心把租客趕走，除了抽屜里面那份文件叫做房產(chǎn)證還是租賃合同，也沒(méi)太多的不同。我并沒(méi)有否定私有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)值，但是擁有住房同樣也要接受由于錨定效應(yīng)發(fā)展空間受限等不良影響。我不會(huì)建議你租房還是買(mǎi)房好，可能你也要跟一起生活的朋友或者伴侶一起討論這個(gè)問(wèn)題，但即使在那部自由憲法里面，條文也只能保障人民追求幸福的權(quán)利，而未能保障你能獲得具體哪一種形式的幸福，相信也沒(méi)有其他的文件能提供這種保障，僅此而已。

二、調(diào)控得了價(jià)格，能夠調(diào)控需求嗎？

調(diào)控政策五花八門(mén)，簡(jiǎn)單概括不外乎限購(gòu)、限售、限外、限貸等幾個(gè)，從直覺(jué)上感受也是合理的，一些時(shí)候政策發(fā)布后市場(chǎng)也會(huì)有所反應(yīng)，表現(xiàn)為局部地區(qū)的賬面價(jià)格發(fā)生了改變，至少是上漲的速率沒(méi)有原來(lái)快了，這就代表調(diào)控成功了嗎？我認(rèn)為并沒(méi)有?；氐绞虑榈脑c(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)行為本身是為了通過(guò)貨幣換取物業(yè)產(chǎn)權(quán)以達(dá)成投資或者使用需求的過(guò)程，投資需求下文單獨(dú)討論，這里先講使用，如果本來(lái)想要買(mǎi)房住的人由于政策的原因暫時(shí)買(mǎi)不了了，他的居住需求就消失了嗎？大概不會(huì)如此。需求仍然在，只不過(guò)需要通過(guò)繞一個(gè)彎來(lái)實(shí)現(xiàn)了，比如說(shuō)先租房，或者通過(guò)各種手段滿足購(gòu)房條件的要求，于是種種的戶籍交易虛假婚姻成為秘而不宣的手法。繞了一個(gè)彎以后，在買(mǎi)房的時(shí)候交易的金額可能是少了，賣(mài)房者收到的錢(qián)比沒(méi)有調(diào)控以前少一些，但是買(mǎi)房人要付出的卻沒(méi)有減少，買(mǎi)房人出的全部?jī)r(jià)格需要把額外的租房錢(qián)、灰色手段獲取資格的錢(qián)、不確定性都加上去，最后全部?jī)r(jià)格應(yīng)該等同于調(diào)控以前預(yù)算用來(lái)買(mǎi)房的數(shù)目，甚至由于手續(xù)繁多不同環(huán)節(jié)中間發(fā)生摩擦導(dǎo)致比原來(lái)要花的還更多一點(diǎn)。畢竟價(jià)格只是反映供求關(guān)系的溫度計(jì)，而并不是造成稀缺的原因，天氣太熱的時(shí)候給溫度計(jì)澆水是沒(méi)法讓人舒服一點(diǎn)的。

三、抑制了價(jià)格也就抑制了供給

需求定律告訴我們，如果其他因素不變，需求減少以后價(jià)格均衡也就下降了，不就能起到壓制價(jià)格上漲過(guò)快的目標(biāo)了嗎？看起來(lái)是正確的，任何一本教科書(shū)都能找到類(lèi)似的結(jié)論，唯一壞就壞在其他因素不變也就只能存在于黑板討論上面，現(xiàn)實(shí)中根本不存在其他可以被控制的變量，世界是關(guān)聯(lián)的需求改變什么都變了。事實(shí)上很多參與投資房地產(chǎn)的商業(yè)組織涉獵范圍都不僅僅有一個(gè)類(lèi)別，就算那些專(zhuān)注于一個(gè)界別的企業(yè)也常常會(huì)同時(shí)供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)跟住宅產(chǎn)品。不難理解如果由于什么原因住宅的價(jià)格受到抑制，投資回報(bào)率必然下滑，掌握有限資源的開(kāi)發(fā)商自然會(huì)減少對(duì)住宅產(chǎn)品的投資，轉(zhuǎn)而把資源放在相對(duì)回報(bào)更高的其他項(xiàng)目上面，即使有些企業(yè)管理者出于自身的道德感考慮想要抵抗，持有股份的經(jīng)濟(jì)人們也會(huì)迫使企業(yè)把資源投到別處去，否則就賣(mài)掉股票讓這些“良心”企業(yè)可用資源客觀地減少。因此雖然部分的需求被移出市場(chǎng)，在可見(jiàn)的未來(lái)里價(jià)格被壓抑的產(chǎn)品供應(yīng)量也相應(yīng)地就減少，新的均衡將仍然維持在原有的水平上面。

四、廉價(jià)保障房成本有多高（成本是放棄的那個(gè)商品房）

為了讓買(mǎi)房的門(mén)檻降低，有人就建議通過(guò)由政府大規(guī)模提供的保障性住房，這個(gè)可能也只是想得很美好的事情，今天的商品房本來(lái)就是90年代以前的福利分房系統(tǒng)無(wú)法持續(xù)以后才應(yīng)運(yùn)而生的。各位年輕的朋友如果還有長(zhǎng)輩健在，不妨跟他們了解一下當(dāng)年的經(jīng)歷，那時(shí)候要分到一個(gè)房子可不是太容易的，很多人為了能夠期盼能夠分到一個(gè)住處，做了幾十年自己不適合也不樂(lè)意去干的工作，很多人到退休的年紀(jì)也還是分不到房子，經(jīng)常要跟別人合住共用一個(gè)住處，大量的家庭矛盾由此誕生。繼續(xù)引用薛教授的課程內(nèi)容，有一些大學(xué)生寫(xiě)帖子說(shuō)剛畢業(yè)收入只有一萬(wàn)，房?jī)r(jià)那么高怎么買(mǎi)得起？現(xiàn)在看來(lái)畢業(yè)能有1萬(wàn)收入已經(jīng)是非常好的條件，90%以上的國(guó)人收入都沒(méi)有那么高，但這樣的要求難道不是太高了嗎，剛畢業(yè)就想買(mǎi)房這個(gè)在哪個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都不是合理的期望。同時(shí)還有一個(gè)說(shuō)法，說(shuō)是沒(méi)有房子就沒(méi)法成家，如果有房已經(jīng)是成家的一個(gè)必要條件，只能說(shuō)明比以前容易多了，也只有比以前容易多了買(mǎi)房才會(huì)成為必要的條件，過(guò)去我們父母的那一代可沒(méi)有說(shuō)有房子才能成家的，有張床板就可以了。另外一個(gè)成本體現(xiàn)在保障房限制了年輕人的階層流動(dòng)性，上一篇已經(jīng)提到過(guò)房屋不是標(biāo)準(zhǔn)品而是綜合服務(wù)的載體，保障房在新加坡可能比較接近使用，這是因?yàn)樾录悠轮皇莻€(gè)彈丸之地，方圓幾公里之間比較容易提供接近標(biāo)準(zhǔn)品的住在，人口基本也不流動(dòng)，這個(gè)在城市面積巨大，城市內(nèi)部已經(jīng)存在巨大差異的中國(guó)是完全不同的情況。同時(shí)在國(guó)外也有類(lèi)似的經(jīng)驗(yàn)，分到了廉租房或者限制交易保障房的人就被綁定在那個(gè)了，他們的子女也在那里甚至后來(lái)情況改善以后多數(shù)人也舍不得承擔(dān)更高的居住成本搬離那個(gè)社區(qū)，本來(lái)他們的子女可能有機(jī)會(huì)去更好的地方就讀也不得不留在原來(lái)的地方，這樣社會(huì)的流動(dòng)性也就減少了上升的渠道收窄，階級(jí)固化就更明顯了。最后不能忽略的保障房不可能是免費(fèi)的午餐，由公營(yíng)部門(mén)提供成本是不是更低的問(wèn)題下文再討論，這里要注意的首先是擠出效應(yīng)。當(dāng)我們要興建保障的時(shí)候。必須消耗土地、建筑材料等資源，這些資源都是一個(gè)人用了以后別人就不能用具有排他性的私用品，當(dāng)局多用一點(diǎn)，私人機(jī)構(gòu)可用的就少了一點(diǎn)。根據(jù)成本是放棄了的諸多選項(xiàng)中價(jià)值最高的一個(gè)，建造保障房的真實(shí)機(jī)會(huì)成本就是那個(gè)沒(méi)有能建起來(lái)的可能價(jià)值最高的商品房，而由于本來(lái)可能出現(xiàn)的商品房沒(méi)能出現(xiàn)，其余地方的房產(chǎn)價(jià)格也就只能相應(yīng)地上升，對(duì)于不符合保障房的那些人群而言，買(mǎi)房就更貴了。

五、房住不炒不是關(guān)鍵

剛開(kāi)始房住不炒只是輿論口號(hào)，媒體用多了慢慢也就成了當(dāng)局的說(shuō)法，事實(shí)上他們都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一個(gè)誤解，以為使用需求跟投資需求是分離的，是可以區(qū)別對(duì)待的兩種人提出兩種需求。市場(chǎng)有一種普遍觀點(diǎn)，說(shuō)很多房子被購(gòu)買(mǎi)后空置在那里，為什么空置呢，因?yàn)橘I(mǎi)房的人想投資而不實(shí)際使用。有些學(xué)者就提出一個(gè)辦法，認(rèn)為我們應(yīng)該優(yōu)先滿足實(shí)際需要住房也就是所謂“剛需”的人群，同時(shí)要打擊投資炒賣(mài)的人，所以要把配套成熟的市區(qū)位置低價(jià)提供給住房需求，專(zhuān)門(mén)劃出一片偏遠(yuǎn)區(qū)域讓喜歡投資的人炒賣(mài)去，這符合邏輯嗎？如果這樣的邏輯能成立的話，我們馬上就可以開(kāi)始炒賣(mài)無(wú)人區(qū)的土地，城市都留給修保障性住房，這可能嗎？實(shí)際上所有的投資需求都是以實(shí)際使用需求為基礎(chǔ)的，如果沒(méi)有實(shí)際需求就不可能存在投資的需求，不讓他們?cè)谠趺床蝗コ促u(mài)堆填區(qū)的垃圾呢？很多人還會(huì)以為，參與炒賣(mài)的都是所謂的有錢(qián)人，他們以為有錢(qián)人買(mǎi)不到房以后，房子就會(huì)留到相對(duì)貧窮的人手里，但這些學(xué)者沒(méi)等房子流下來(lái)供應(yīng)就已經(jīng)減少了。這里有一個(gè)事與愿違的事實(shí)，當(dāng)持有房產(chǎn)的人想要以最高價(jià)格出售房產(chǎn)，他進(jìn)入市場(chǎng)的一刻客觀上就增加了房產(chǎn)的供給，價(jià)格均衡點(diǎn)實(shí)際上就由于這個(gè)人進(jìn)入市場(chǎng)的行為而下降了；當(dāng)一個(gè)人想以最低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，他進(jìn)入市場(chǎng)的一刻客觀上就增加了房產(chǎn)的需求，價(jià)格均衡點(diǎn)實(shí)際上由于這個(gè)人進(jìn)入市場(chǎng)的行為就上升了。如果投資者不過(guò)是用自己金錢(qián)參與了房產(chǎn)的供應(yīng)，暫時(shí)持有一個(gè)可能不一定要被使用的資產(chǎn)去對(duì)賭資產(chǎn)可能在未來(lái)的時(shí)間里有一個(gè)使用者愿意付更高的價(jià)格，如果我們阻止已經(jīng)購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)的投資者去出售他們的資產(chǎn)，同時(shí)也就是減少的可能提供的供應(yīng)，如果我們組織想要購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)的投資者，開(kāi)發(fā)商需要募集資金的成本就會(huì)加大，可能提供的產(chǎn)品預(yù)期也會(huì)減少，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)凡是打擊投資需求的政策，最終同時(shí)打擊的也包括使用需求者。

六、公營(yíng)部門(mén)是商品房的合適供應(yīng)者嗎

有些學(xué)者提出應(yīng)該由公營(yíng)部門(mén)作為房產(chǎn)這類(lèi)民生產(chǎn)品的供應(yīng)者，因?yàn)樗綘I(yíng)機(jī)構(gòu)都是貪婪逐利的，由不以盈利為目的的供應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃以及建造可以降低總成本。這又是一個(gè)美麗的誤會(huì)。當(dāng)然，私營(yíng)機(jī)構(gòu)的主觀意愿是逐利的，但這并不代表不逐利的公營(yíng)機(jī)構(gòu)就能用更低的成本造成一樣的產(chǎn)品。顯然無(wú)論是哪一方的施工單位，都需要消耗真實(shí)的資源去完成工程，最低需要消耗的底線并不會(huì)改變，如果當(dāng)局出于某些理由使用財(cái)政資源去補(bǔ)貼不過(guò)是拿多數(shù)人納稅的錢(qián)去補(bǔ)貼少數(shù)買(mǎi)房人的需求，這可稱(chēng)不上公允。私營(yíng)機(jī)構(gòu)雖然逐利，但是在獲取建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候需要面臨同行的競(jìng)爭(zhēng)，成交價(jià)格會(huì)被控制在效率最高的承建商所需要的資源的附近，而為了提神自身競(jìng)爭(zhēng)力，私營(yíng)機(jī)構(gòu)顯然比不需要通過(guò)跟同行競(jìng)爭(zhēng)的公營(yíng)機(jī)構(gòu)更有動(dòng)力提高效率壓低成本，以提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)。另外我們還要權(quán)衡這些資源放在私人開(kāi)發(fā)商手里或者放在管治當(dāng)局的手里，哪個(gè)能得到更好的運(yùn)用，誰(shuí)能設(shè)計(jì)出適合需求的房型、質(zhì)量、地區(qū)以及周邊設(shè)施配套？對(duì)于公營(yíng)部門(mén)來(lái)說(shuō)，只不過(guò)是完成了當(dāng)局交付的一個(gè)行政任務(wù)，所獲得的好處難以歸功到具體的創(chuàng)新決策人或者機(jī)構(gòu)上面，即使設(shè)計(jì)或者構(gòu)想失敗也不需要承擔(dān)直接損失的后果，這是明顯的非對(duì)稱(chēng)性風(fēng)險(xiǎn)；而私營(yíng)機(jī)構(gòu)需要為自身供應(yīng)的產(chǎn)品承擔(dān)全部責(zé)任，不能適銷(xiāo)對(duì)路的損失也全部由私營(yíng)機(jī)構(gòu)的所有人承擔(dān)，顯然更有動(dòng)力投入更多資源對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)進(jìn)行雕琢。

自人類(lèi)開(kāi)始記事以來(lái)就在不斷試圖對(duì)身邊的一切進(jìn)行控制，無(wú)論是山川還是海洋，動(dòng)物還是植物，好像一一都被我們所改變。但從例外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)在那個(gè)漫長(zhǎng)的努力過(guò)程中，同時(shí)被改變的也包括我們自己，很多最終能夠穩(wěn)定以來(lái)的相處關(guān)系往往不是以一方被另一方所操縱來(lái)結(jié)束的，我們馴化野草中找到了谷物，何嘗不是谷物利用人類(lèi)的勞動(dòng)繁衍生息呢？市場(chǎng)可能就是另外一個(gè)不能被操控只能共生發(fā)展的事物，哈羅德-德姆塞茨在討論價(jià)格的時(shí)候曾經(jīng)有一個(gè)經(jīng)典的說(shuō)法，他說(shuō)從亞當(dāng)斯密到歐文費(fèi)雪，半個(gè)世紀(jì)以來(lái)的經(jīng)濟(jì)學(xué)成就，就是建立了一個(gè)高度分權(quán)的抽象模型，其中沒(méi)有人任何人可以攻之價(jià)格或者其他重要市場(chǎng)指標(biāo)。我相信，這句話概括了經(jīng)濟(jì)學(xué)150多年來(lái)最基本的教訓(xùn)，任何想要通過(guò)個(gè)人或者組織力量控制市場(chǎng)的人，都應(yīng)該好好反思。