《人民的名義》落下帷幕，祁同偉飲彈自盡，對這個命運頗為坎坷的省廳一枝花，大家都充滿了同情。祁同偉的人生目標就是勝天半子，他還真不是說說而已。一介武夫，還很有經濟頭腦，是個房地產高手。那我們今天就來說一說這里面的門道道。
工業(yè)用地和商業(yè)用地有什么不一樣？
工業(yè)用地，通俗來說就是只能用來建工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的場地等工業(yè)用途的地。而商業(yè)用地簡單來說就是可以從事商業(yè)活動的地，通常建的是商務公寓、寫字樓、商業(yè)街、購物中心、會展中心等。
這個在《人民的名義里》，本來是塊工業(yè)用地，后面變成商業(yè)用地之后，高小琴用來打造了山水莊園，里面有高爾夫球場、高級餐廳、酒店、射擊室等，走的那是高端休閑路線。用高規(guī)格的配套和服務，打造漢東高官們的后花園。
除了所能建的建筑業(yè)態(tài)不同、用途不同，兩者的不同還有三點：
一是工業(yè)用地一般在郊區(qū)，商業(yè)用地地段會好一些；這一點呢，在里面沒有很好的體現，不過隨著城市的發(fā)展，郊區(qū)地段也會開發(fā)起來，比如另外一個坑：大風廠就變成了光明峰項目。
二是工業(yè)用地的使用年限（通常所說的產權）是50年，商業(yè)用地是40年。
三是工業(yè)用地的價格比商業(yè)用地低很多。祁同偉就是利用這一點， 用4萬元/畝拿地，轉成商業(yè)用地之后地價就值60萬元/畝了。這一轉一換之間，祁同偉和高小琴就賺了整整10個億！
工業(yè)用地怎么轉為商業(yè)用地呢？
企業(yè)是不能擅自將工業(yè)用地轉為商業(yè)用地的。企業(yè)申請變更土地用途，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字，然后拿著批復到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。還要補交土地出讓金。
這個時候呢，丁義珍這個副市長就出現了。他就是管規(guī)劃的副市長，辦起這件事來自然很順利。
實際上，變更土地用途沒有充分的理由，一般是不會批下來的。因為，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所有簽字的人都得受牽連，官員一般不會冒這個風險。
所以最后如果要變的話就是政府收回土地使用權，重新公開出讓，但是價格就是按商業(yè)用地的價格出讓了。
但是丁義珍啊，就是被錢沖昏了頭腦，還真給批了。
商業(yè)物業(yè)投資，你真的想清楚了嗎？
普通市民，也不會干房地產開發(fā)，看似這個問題和我們沒有關系。但是別忘了商業(yè)用地上是可以蓋商務公寓、商鋪和寫字樓的，這幾種物業(yè)，我們是有機會去購買的。那當然要從根源上了解這些信息啦，特別注意在購買的過程中還要留意些這些事情。
買商務公寓要注意這四點：
1、學位。商務公寓一般是沒有學位的，這在我之前的文章中有提到過。
2、落戶。商務公寓一般也是不能落戶的。
3、水電成本。商務公寓的水電價格是和商業(yè)水電是一樣的，比住宅要貴一倍。
4、政策風險。北京等地已經出臺政策禁止個人購買商務公寓，也就是說你現在買了商務公寓，以后可就不能賣給個人了。政策出來之前買的，可以賣給個人，但是限購，也就是說買方要有購房名額才行。這樣的規(guī)定可以說是對商務公寓的投資影響很大。深圳雖然還沒有這樣的政策，但是這樣的風險是存在的。
5、首付和貸款。商務公寓的首付是5成，不能使用公積金貸款。
買商鋪、寫字樓要注意這一點：
會進行商鋪和寫字樓這種需要一定門檻的投資行為的人，我相信都不會是投資上的小白。而這類物業(yè)最需要關心的就是地段和租金回報。便宜就意味著偏僻，偏僻就意味著長期套牢。
