先舉個(gè)實(shí)際計(jì)算栗子

點(diǎn)擊央行查看公布的LPR

從上圖可以看出，LPR每月20日9點(diǎn)公布，最新的LPR，也就是2020年8月的LPR為4.65%。

我有個(gè)朋友去年買(mǎi)的房子，基準(zhǔn)利率為4.9%，上浮20%，所以它的年利率為：
4.9%*(1+20%)=5.88%

他現(xiàn)在要轉(zhuǎn)成LPR，現(xiàn)在是2020年，2020年無(wú)論什么時(shí)候轉(zhuǎn)LPR，LPR都是以2019年12月份的LPR計(jì)算的，由上圖可以看出2019年12月的LPR是4.8%，轉(zhuǎn)換后的總利率是不會(huì)變的，可以算出一個(gè)
加點(diǎn)=5.88%-4.8%=1.08%
也就是說(shuō)他的利率加點(diǎn)是1.08%，這個(gè)加點(diǎn)在轉(zhuǎn)換LPR后是固定的，以后變化的只能是LPR。

房貸利率每年變一次，那么2021年他的利率是多少呢？2021年利率要以2020年12月份的LPR來(lái)計(jì)算，假如2020年12月份的LPR是4.5%，那么他2021年的利率就是：
利率=4.5%+1.08%=5.58%

附一張從銀行APP上截的圖：

華夏銀行的貸款

以下是理論了，是參考李永樂(lè)老師的視頻寫(xiě)的。

一、貸款基準(zhǔn)利率

1、銀行可以貸款給個(gè)人、企業(yè)
2、個(gè)人、企業(yè)需要把本金和利息還給銀行

有利息就有利率，那么這個(gè)利率怎么算呢？

利率 = 基準(zhǔn)利率 * （1+浮動(dòng)利率）

基準(zhǔn)利率是由中央銀行直接決定，一般不會(huì)變動(dòng)。
浮動(dòng)利率由中央銀行、國(guó)家政策、商業(yè)銀行和個(gè)人共同決定。因?yàn)閲?guó)家要通過(guò)利率浮動(dòng)來(lái)控制市場(chǎng)資金；商業(yè)銀行要盈利；個(gè)人有資質(zhì)的差別，資質(zhì)好上浮小，資質(zhì)不好上浮大，銀行要對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。

比如你有一個(gè)房貸，基準(zhǔn)利率是4.9%，上浮10%，那么你的利率如下：
貸款利率 = 4.9% * (1+10%) = 5.39%
這個(gè)利率是在和銀行簽訂合同之后就固定不變了，直到合同結(jié)束

二、利率雙軌制

上面的貸款利率存在著問(wèn)題，就是利率雙軌制，哪雙軌呢？市場(chǎng)利率和政策利率。

市場(chǎng)利率：中央銀行通過(guò)MLF方式向商業(yè)銀行投錢(qián)，商業(yè)銀行需要償還本金和利息。MLF的數(shù)額和利率由中央銀行決定，央行通過(guò)調(diào)整MLF的數(shù)額和利率，去調(diào)控市場(chǎng)資金。

政策利率：商業(yè)銀行需要把錢(qián)借給個(gè)人或者企業(yè)，利率為基準(zhǔn)利率加上浮動(dòng)利率，這個(gè)基準(zhǔn)利率是有央行根據(jù)政策直接決定的。

那么問(wèn)題來(lái)了，如果國(guó)家想向市場(chǎng)投放更多的錢(qián)，那么國(guó)家就要調(diào)低MLF的利率，同時(shí)也要調(diào)低基準(zhǔn)利率，最后錢(qián)才能投放到市場(chǎng)。那么就是要同時(shí)調(diào)整市場(chǎng)利率和政策利率了，因?yàn)槿绻徽{(diào)低市場(chǎng)利率，那么錢(qián)只能到商業(yè)銀行，到不了個(gè)人和企業(yè)手上。國(guó)家想要更多的不干涉市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自己調(diào)控，所以就有了LPR。

三、貸款基礎(chǔ)利率（LPR）

LPR = MLF + 加點(diǎn)

MLF由央行決定，因?yàn)閲?guó)家要控制市場(chǎng)。
加點(diǎn)由商業(yè)銀行決定，因?yàn)樯绦幸?，要?duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。由18家銀行共同決定，每個(gè)銀行每月報(bào)價(jià)，然后除頭除尾取平均數(shù)，如果報(bào)價(jià)特別離譜，國(guó)家會(huì)更換銀行，所以不能隨便報(bào)價(jià)。

貸款利率 = LPR + 國(guó)家政策加點(diǎn) + 銀行加點(diǎn) = LPR + 加點(diǎn)

其中國(guó)家政策加點(diǎn)是因?yàn)閲?guó)家要控制房?jī)r(jià)。銀行加點(diǎn)是由個(gè)人去跟銀行協(xié)商，簽訂合同。

四、我需要轉(zhuǎn)換成LPR利率嗎？

因?yàn)楹芏嗳嗽贚PR出來(lái)之前就已經(jīng)買(mǎi)了房了，那個(gè)利率是固定的，那么要不要轉(zhuǎn)換成LPR利率呢？

假如我之前買(mǎi)了房，基準(zhǔn)利率是4.9%，上浮10%，那么我之前的利率就是4.9% * (1+10%) = 5.39%。

如果我要轉(zhuǎn)成LPR，假如當(dāng)前LPR利率為4.8%，那么要算出一個(gè)加點(diǎn)，5.39%=4.8%+加點(diǎn)，那么加點(diǎn)=0.59%，轉(zhuǎn)成LPR后這個(gè)加點(diǎn)就不會(huì)變化了，首年的利率就是4.8%+0.59%=5.39%。如果下一年，LPR下降了，那么我的利率就會(huì)下降，因?yàn)榧狱c(diǎn)是不會(huì)變的。如果LPR上升了，那么我的利率就會(huì)跟著上升。

從短期來(lái)看，五年內(nèi)，因?yàn)閲?guó)家要調(diào)控房?jī)r(jià)，打壓炒房，所以是LPR會(huì)大概率下降的，從2019年出臺(tái)LPR之后到現(xiàn)在，LPR也已經(jīng)多次下降了。但是30年呢，從世界范圍來(lái)看是有規(guī)律可尋的，國(guó)家發(fā)展到一定程度，利率是會(huì)下降的，所以中國(guó)也大概率不例外，大概率也會(huì)下降，但是30年太久，會(huì)發(fā)生什么誰(shuí)都不知道，說(shuō)不定三體人會(huì)入侵太陽(yáng)系呢

總結(jié)，五年內(nèi)，轉(zhuǎn)LPR大概率會(huì)更劃算。五年后，LPR下降的概率也更大，也有風(fēng)險(xiǎn)。

注：如果理解錯(cuò)誤，指出必改。
參考：李永樂(lè)老師的視頻