? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 深圳天價豪宅區(qū)養(yǎng)成記

紅樹灣最早風(fēng)云人物是泰華羅老板

歷史證明深圳政府的眼光一直都很超前，濱海大道一開通，就看中紅樹灣的地段資源，想把這里打造成一張濱海名片，2001年11月公開征集名字，取名“紅樹灣”，又找了當年的地產(chǎn)圈大佬王石、林少斌等一眾人開會，給紅樹灣出謀獻策同時動員他們拿地。

就在政府召開紅樹灣動員會后的半個多月，2001年12月6日，一場關(guān)于紅樹灣的土地拍賣在交易中心舉行，為了爭奪紅樹灣的三塊地，深圳15家房企聚集。大家都想拿到這三塊政府重點推薦的地，特別是幾大品牌開發(fā)商，每個人都有舍我其誰的想法。誰知道斜刺里冒出一家來自寶安的開發(fā)商泰華地產(chǎn)，泰華那時像足了一匹黑馬，鋒芒畢露，一口氣干掉萬科、招商、中海等另外14家房企，以14.55億元的總價拿下前兩塊地，樓面地價樓面價分別為2833元/平方米和2793元/平方米。另外一塊地，泰華的老板羅瑞希還想拿，但是有一家開發(fā)商比他還勢在必得，因為他們甚至連樓盤名都取好了，還在工商局注冊了，不拿下情何以堪。所以兩家不斷舉牌，緊追不舍，一路把樓面地價喊到3055元/平，最后羅老板見對方心意決絕，成本一路走高，于是收手。后面這家開發(fā)商叫百仕達，這塊地開發(fā)的樓盤就是后面賣出高層最高價格的紅樹西岸。

如果后來的泰華沒有出現(xiàn)變故，那泰華開發(fā)完這兩塊地后應(yīng)該會在深圳聲名鵲起，但“命運多舛”有時候不僅是對人的寫照，也針對企業(yè)。在泰華老板羅瑞希雄心萬丈想要打造深圳豪宅名片時候，卻因為意外離世。還在國外讀書的羅家公子臨危受命，回來管理家族企業(yè)。多年后有業(yè)內(nèi)人士回憶當年細節(jié)，說紅樹灣的兩塊地幾乎是羅老板以空手套白狼的形式拿下，地塊14.55億元，貸款14億。所以他一離開，銀行趕緊上門要錢，新上任的羅公子不得不轉(zhuǎn)讓這兩塊地。一位業(yè)界大佬幫他們找到了中信地產(chǎn)，再后來，大家都知道，這兩塊地成為了中信華南的囊中物，中信華南取名中信紅樹灣，并在這個項目上一舉成名。后來，中信華南的人談起拿地過程，總是會說，當時也是很謹慎，直到坐直升機看完地塊，才最終決定拿下。

多少風(fēng)流，都被雨打風(fēng)吹去，泰華從此和深圳市區(qū)無關(guān)，而中信華南一炮而紅，，但該項目之后也無多大建樹，直到被中海地產(chǎn)并購，此是后話。

02

紅樹西岸2.5萬/平開盤當時是天價

2004年，中信紅樹灣一期推出，均價9200元/平方米，賣得很好，幾百套房子2000多人到場，創(chuàng)造了一個熱銷奇跡。但是它的鄰居百仕達卻不想要這樣的熱鬧奇跡，只想要一個價格的高度，因為它做了很多創(chuàng)新，成本頗高，不僅請來美國設(shè)計師打造了一個不像住宅也不會老的玻璃外立面，又投入3000萬美元裝霍尼韋爾的智能化系統(tǒng)，還花重金打造窗墻系統(tǒng)以及提供五星級的精裝修。10年后，接替它成為深圳高層項目最高價的深圳灣一號將這種花大價錢的成本意識放大了幾倍，但是在2004年，這樣的創(chuàng)新還是絕無僅有的

。

2005年，紅樹西岸即將開盤，對它開盤價格的猜測在當時市場上引起軒然大波，彼時深圳的頂級豪宅區(qū)是華僑城，均價是1萬元/平，紅樹西岸號稱要超過2萬元，市場震驚。一位當時的媒體記者采訪了幾位業(yè)內(nèi)人士，發(fā)表在媒體上的文章副題是“業(yè)界認為紅樹西岸如果高過2萬元/平，將脫離深圳市場，風(fēng)險過高。”文章里面，他有采訪當時已經(jīng)是業(yè)內(nèi)大咖的半求，半求輕描淡寫的跟他說，可能銷售價格還不止2萬，未來，紅樹西未來超過5萬元/平都可能。這在當時是很瘋狂的言論，所以這位記者采訪了當時另外一位專家的觀點來平衡，”深圳高層住宅的售價，1萬元/平是個臨界點，超過這個數(shù)字，就會有風(fēng)險，在深圳，沒有人會買2萬/平的房子“。

那位記者已經(jīng)成為現(xiàn)在的地產(chǎn)資深專家，不知道他會如何看待當年的這兩個觀點，后面的事實完全是按照半求的說法一路走下去，2005年，紅樹西岸開盤2.5萬元/平，到了2011年，紅樹西岸二手均價超過5萬元/平，頗具諷刺意味的是，這一年，有贈送面積的中信紅樹灣價格跟著紅樹西岸一路飆漲，高層均價已經(jīng)是6萬元/平。

盡管當時的市場不太認可紅樹西岸的價格，但是歷史證明，一個城市最好的灣區(qū)，價值就在那里，只需要等時間來見證就好。

03

深圳灣后海區(qū)域啟動

到了2011年，紅樹灣的風(fēng)頭已經(jīng)不是最勁的，因為從2008年開始，深圳灣的另外一頭，原來號稱后海靠海區(qū)域的那一塊開始啟動第一個樓盤的銷售，2011年已經(jīng)讓購房者癡迷和瘋狂。

2008年下半年，樓市還在冬天的尾巴上，距離樓市回暖大概還有4個月的光景。在這個區(qū)域的核心位置，一個叫卓越維港的樓盤開盤，均價2.2萬元/平。

那個時候，這個樓盤所在的區(qū)域，“深圳灣”還是個陌生的名字，即便是地產(chǎn)人，大家也喜歡叫后海，如果說到深圳灣，得附帶解釋下，例如，那一年還在媒體做地產(chǎn)記者的呆呆，當時描述開盤的稿子里是這樣寫的，“靠近深圳灣西部通道的卓越維港開盤“?？诎赌菚r也不叫深圳灣口岸這么洋氣的名字叫西部通道，“西部”兩字滿含生機，但是略顯遙遠，就如當年美國西部一樣的感覺。

記得那天開盤，一位朋友問呆呆，能不能找到渠道，她朋友想花8萬塊茶水費買到一套房子。那個年代，茶水費已經(jīng)流行，數(shù)額都是幾萬塊，還沒有 今天一樣嚇人，媒體也甚少關(guān)注，大部分購房者還是不知道茶水費的。當時呆呆很詫異還有人主動去找人交茶水費買房子，還沒好奇多久，朋友說她朋友已經(jīng)找人買到了。后來的好幾年，深圳灣房價一路上漲，呆呆偶爾會想起那個主動要交8萬塊的茶水費的人。盡管8萬和如今動不動100萬、200萬的茶水費比，真的是小巫見大巫。但是在那樣的市場那樣的區(qū)域，必須有睿智和前瞻的眼光才能如此果斷吧。

那個時候大概誰都沒能想到，這個區(qū)域能在10年間翻7倍呢？

一年之后，卓越維港附近的三湘海尚花園開盤，均價就已經(jīng)到了3萬多元/平方米，然然而這都只是開始。因為很快，深圳灣一號要來了。深圳灣一號的老板徐航，醫(yī)療行業(yè)出身，偶然拿到這塊地，一開始就用地產(chǎn)開發(fā)商不同的思維來打造這塊地，見過世界豪宅的老板真實的詮釋了什么叫“舍得”和重金打造，一開始就走國際范，2011年前后的設(shè)計費就已經(jīng)2000萬美元，邀請各種頂級設(shè)計師用頂級材料頂級產(chǎn)品，所以，它一登場，在別的樓盤價格都還只有5萬左右的時候，它作為公寓，根本不和別的產(chǎn)品做類比，開盤就是8-10萬/平，令市場震驚。

如今，這個盤新推出的公寓價格，均價已經(jīng)過了20萬/平。

這世界上，只要有用于帶頭的勇士，就會有追隨者，也許是深圳灣一號成就了深圳灣的價值，也許是后來讓人驚艷的各種配套成就了深圳灣?？傊@之后，深圳灣價格一路飆升，開盤也從8萬/平方米到10萬/平，到深圳灣悅府北區(qū)的時候，是2015年年底，開盤均價12萬/平，創(chuàng)造了當時住宅最高價。但是2017年的年底，這個樓盤的南區(qū)再次開盤，因為限價，價格略低于北區(qū)，景觀和位置卻好了不止一點，導(dǎo)致爭奪激烈，吸引眾多土豪前往，一直選房到凌晨2點。

其實從深圳灣一號開始，這個區(qū)域就再也沒有給過普通人任何機會，目前這個區(qū)域出來的二手均價，住宅以恒裕濱城二期為首，二手價格大戶型均價已經(jīng)超過20萬元/平，有理由相信，未來，悅府南區(qū)出來，價格會超越恒裕二手。

如今，站在深圳灣20萬的房價高崗上回望深圳樓市的發(fā)展，歷史的車輪里，從來成王敗寇，但是這個區(qū)域的房價卻很少有波動且一路向前。

04

超總的誕生

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，深圳灣后海區(qū)域風(fēng)光無限之后，土地也開發(fā)完畢，灣區(qū)新的篇章又輪回到紅樹灣，有土地才可以有想象力，從這里，天下掉下個世界級的超級總部。

略微諷刺的是，在深圳灣后海片區(qū)那一大片土地上，除了后海總部基地的土地都是拍賣出讓外，住宅用地都不是拍賣完成的，大量均價15萬+的樓盤也不是因為產(chǎn)品出色，而是靠地段+交通+商業(yè)+學(xué)校+公園+海景多重配套享受這豪華價格，這個豪宅區(qū)完全是天然偶成。

但是紅樹灣區(qū)域的土地待遇很不一樣，一開始就是政府規(guī)劃的，由于紅樹灣住宅價格飆升，政府不再敢輕易轉(zhuǎn)讓這里的地塊，在中信紅樹灣和紅樹西岸之后，這里只賣過一個叫瑞河耶納的盤。再后來，聯(lián)泰有個住宅項目，圍墻圍了幾年又悄無聲息了。時間走到2013年，之前這里規(guī)劃的一切似乎都消失了，連帶一所傳言很久的歌劇院。一個全新的深圳灣超級總部基地橫空出世，這個總部基地就在紅樹西岸的東邊，這一年的9月，深圳官方還公布了《深圳灣超級總部基地控制性詳細規(guī)劃》，取消了區(qū)域內(nèi)所有的住宅用地，全部轉(zhuǎn)向商務(wù)開發(fā)。這個超級總部有個很NB的定位：全球經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中最終級地位的典型代表，是未來深圳發(fā)展成為世界城市的一個功能中心。

超級總部基地限制企業(yè)資格，要求入駐的必須是世界500強企業(yè)，所以這里現(xiàn)在出讓的幾塊土地，分別屬于萬科、恒大、招商銀行、中信證券、天音、恒力等。最新，在萬科的深圳灣城市展廳里面，呆呆看到，深圳灣超級總部基地最牛的規(guī)劃大概有，這里未來會打造一個智慧型立體城市，空中連廊會將所有的總部基地連接起來，人們可以在云端散步。未來這里還會有一條類似紐約第五大道的購物大街，也會有畫廊、國際藝術(shù)品拍賣中心，云端酒店、時裝秀場所、演出場所等等，未來它和深圳灣公園的連接，會通過一個天橋步行過去，濱海大道則會沉入地下。從效果圖上看，這里的摩天大樓將會建立起一個嶄新的深圳灣天際線，計劃中超過600米的高樓將大有刺破天際的模樣。

在深圳，所有和時間做朋友的人都得到了最好的回報，在深圳灣，這位時間的朋友一直讓人驚喜，早期買入深圳灣的人都得到極大收獲。誰也不知道，再過10年，是不是一切又會無法想象。

05

超總天際線的價值

和超級總部規(guī)劃一起抵達的事實是：這片土地上沒有住宅了，只有商務(wù)公寓和辦公空間，這也是購房者進入超級總部擁有深圳灣天際線不多的機會。

而瑧灣匯恰好是目前唯一在售的產(chǎn)品，剛剛拿證的深鐵萬科瑧灣匯，號稱世界總部資產(chǎn)，涵蓋公寓、辦公、商業(yè)、酒店，總占地約6.8萬㎡，總建面約47萬㎡，是城市核心濱海區(qū)域的大型高端綜合體。項目自帶的9萬㎡商業(yè)購物中心將由頂級設(shè)計大師伍茲貝格進行設(shè)計，整體以多彩的盒體為概念，規(guī)劃引入各大國際知名品牌，為深圳灣超級總部基地打造一個國際化的時尚購物場所。

從去年到今年，瑧灣匯其實已經(jīng)經(jīng)歷2次開盤，這次3棟樓拿到預(yù)售許可證，共829套辦公產(chǎn)品，面積74-88平方米，備案均價12萬/平，54套258平的大戶型公寓，備案均價11萬/平。

呆呆特別詫異的是，曾經(jīng)以為最難賣掉的大戶型公寓，之前已經(jīng)推出4棟，每套至少2500萬以上總價，銷售說，這些大戶型公寓已經(jīng)全部售罄。時間在證明，真正有錢看過世界的人，似乎從來不在乎價格，而只是在乎在什么地段得到什么產(chǎn)品。當年的紅樹西岸是這樣，深圳灣一號的業(yè)主是這樣，悅府的業(yè)主也是這樣，而瑧灣匯未來大抵也是這樣的路子。

那些走過世界很多地方的人，最后都會和我的朋友J哥一樣，發(fā)現(xiàn)一個簡單樸實的道理：無論哪個國家，大城市的中心區(qū)，不管什么空間，都會非一般的值錢。時間的朋友在過去17年已經(jīng)證明了這個道理，未來，瑧灣匯也會用自己的價值來證明。

Ps：

發(fā)布文章前，得到最新消息，深鐵萬科瑧灣匯將于9月28日20：00線上公示房源，20：30正式進行線上選房。