謝主隆恩，翻了我的牌子。
你點(diǎn)開(kāi)的時(shí)候心里是不是在想：“哼，這肯定是個(gè)標(biāo)題黨！”什么百萬(wàn)收入啊，動(dòng)不動(dòng)就是百萬(wàn)千萬(wàn)的，可別信。
的確，很多事和我們想的不一樣。???二房東也是。
咱們先來(lái)看一看這個(gè)表。
以深圳的平均水平來(lái)看，只要很二的房東擁有10套長(zhǎng)租，10年就有180萬(wàn)。看起來(lái)不多，但是被動(dòng)收益。
再來(lái)看這個(gè)表，只要有10套就有2億。
這是二房東10年管理的資產(chǎn)。
每個(gè)人身邊都不缺乏號(hào)稱自己管理或者支配了2億資產(chǎn)的人。其實(shí)真的沒(méi)這么難，只要找對(duì)了圈子，一切都很簡(jiǎn)單。
大家對(duì)“二房東”這個(gè)詞，一定不陌生。
說(shuō)起來(lái)，可能還會(huì)有點(diǎn)不屑。二房東不就是租別人的房子，再租給別人賺個(gè)差價(jià)嗎？有本事自己買房子好啦，做什么二房東，這么辛苦，也賺不了啥錢。
其實(shí)啊，二房東和你想的真的不一樣。
沒(méi)有現(xiàn)金流走不快，沒(méi)有資本利得走不遠(yuǎn)，只有兩者相結(jié)合，才能走得又快又穩(wěn)。
001 做二房東是為了做房東
“4個(gè)綠房子，一個(gè)紅酒店”
什么叫做綠房子，什么叫做紅酒店呢？
綠房子就是長(zhǎng)租公寓。紅酒店就是你買的房子。我們只要用四套綠房子，就可以補(bǔ)充一套紅酒店的月供。
我們依然以深圳的房子來(lái)計(jì)算，一套綠房子一個(gè)月可以給我們帶來(lái)1500/元的現(xiàn)金流，四套就是6000元。
我們買套便宜的紅酒店吧：
總價(jià)：40000*60=240萬(wàn)
首付：240*30%=72萬(wàn)
貸款：168萬(wàn)
月供30年: 9168元
是不是月供基本上就出來(lái)了。何況，四套的基數(shù)還可以更多。
所以我們做二房東是為了做房東，是為了擁有更多的被動(dòng)收益的現(xiàn)金流。
002 要支配，不要擁有
假設(shè)我們一直努力的工作，擁有一份穩(wěn)定還持續(xù)上漲的工資，但沒(méi)有收益。
我們可以計(jì)算一下。
如果在深圳，以平均工資2萬(wàn)來(lái)算。
年收入：20000*12=24萬(wàn)
除去基本開(kāi)支，一年能存下12萬(wàn)的已經(jīng)被人佩服得五體投地。10年時(shí)間可以存120萬(wàn)，夠買240萬(wàn)房子的三成首付加稅費(fèi)和家具了，還沒(méi)有考慮通貨膨脹。
如果單考慮出租收益：
年收益：5000*12=60000
年回報(bào)率：60000/240=2.5%
銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化都有4%以上。
如果我們運(yùn)用別人的資產(chǎn)為我們自己掙錢，看起來(lái)?yè)碛械煤苌?，但我們支配的卻很多。
如果做長(zhǎng)租房來(lái)講的話，我們可以擁有10套房子的支配權(quán)，也可以擁有100套房子的支配權(quán)。我們甚至可以擁有1000套房子的支配權(quán)。
再來(lái)看一套長(zhǎng)租房的投入：
裝修成本：約200/平米
200*60（單價(jià)*面積）=12000
1500*12*10=18萬(wàn)
用12000的投入可以撬動(dòng)10年18萬(wàn)的被動(dòng)收益。當(dāng)然這個(gè)期間還有裝修折舊、中介費(fèi)、空置期等費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的存在。只要選擇的城市、小區(qū)、房源有標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)是很小的，而收益很大。
要支配，不要擁有。
理論上成立了，?可是做二房東那么麻煩啊。
003 怎么做？
房源怎么選？租約怎么簽？房子怎么裝？租客怎么管？
房源怎么選？
對(duì)于初次做長(zhǎng)租房的人來(lái)說(shuō)，最重要的三點(diǎn)：地段，首選與自己居住的地段。
小區(qū)，選擇交通方便、且易出租的小區(qū)。離地鐵口、公交站近，配套齊全。
戶型，首選一房到兩房，因?yàn)檫@是大部分租房人群的選擇。
租約怎么簽？
八個(gè)字，年限要長(zhǎng)、六年以上
違約金要高，被動(dòng)為主動(dòng)。
房子怎么裝？
房子為什么還要裝呢？
我們?yōu)槭裁匆虬缒?，讓?duì)方第一眼就有好感，嘻嘻。房子也是。
我們要把房子進(jìn)行二次裝修，才可能提升這個(gè)長(zhǎng)租房的溢價(jià)。
記著，不要?jiǎng)佑惭b！不要?jiǎng)佑惭b?。ㄖ匾氖乱酶袊@號(hào)?）
把錢花在最大面積視覺(jué)的軟裝上。
租客怎么管？
“房東房東，你這個(gè)空調(diào)壞了修一下”
“房東房東，馬桶壞了要修一下”
“房東，燈泡壞了你可以幫我換一下嘛，我一個(gè)女生不會(huì)也?！?/p>
房東太帥沒(méi)辦法。
和管理下屬、團(tuán)隊(duì)一樣，租客也需要教育。租房前，有公約，哪些我負(fù)責(zé)，哪些你負(fù)責(zé)，表現(xiàn)好，愛(ài)護(hù)物品，一年不煩我，有獎(jiǎng)勵(lì)。
凡事建立規(guī)則，還有小小激勵(lì)，90%都會(huì)成為好租客。
沒(méi)有現(xiàn)金流走不快。這就是百萬(wàn)收入的秘密。
沒(méi)有資本利得走不遠(yuǎn)，房產(chǎn)之千萬(wàn)之路篇，敬請(qǐng)下回分解。
我是俠女，房產(chǎn)創(chuàng)富人，15年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，有過(guò)10+房產(chǎn)買賣經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)學(xué)習(xí)房產(chǎn)+金融知識(shí)，歡迎鏈接。手機(jī)微信同號(hào)：13570655811
