一、什么是無風(fēng)險(xiǎn)套利

風(fēng)險(xiǎn)和收益，是市場永恒的話題。很多投資者被各種「妖股」迷惑了眼睛，每天追漲殺跌,承受著極高的風(fēng)險(xiǎn)，卻不知那些抓到妖股的人，往往是幸存者偏差下的少數(shù)幸運(yùn)兒，「七虧兩平一賺」才是規(guī)律。追漲殺跌、幻想一夜暴富的人一直對無風(fēng)險(xiǎn)套利機(jī)會(huì)視而不見，但真正的牛人看的是風(fēng)險(xiǎn)收益比、算的是概率和賠率，他們追求的要么是風(fēng)險(xiǎn)收益比極佳的大機(jī)會(huì)，要么就是風(fēng)險(xiǎn)較小、收益合理的套利機(jī)會(huì)（即杠鈴策略）。在當(dāng)下的市場，并沒有大機(jī)會(huì)的存在，那么，無風(fēng)險(xiǎn)套利就是當(dāng)下最好的策略。

市場在絕大多數(shù)時(shí)間都是有效的，風(fēng)險(xiǎn)和收益歷來是成正比的，但有時(shí)由于人性的因素，會(huì)產(chǎn)生短期的錯(cuò)誤定價(jià)，導(dǎo)致出現(xiàn)短暫的低風(fēng)險(xiǎn)高收益機(jī)會(huì)，這就是我們常說的無風(fēng)險(xiǎn)套利（其實(shí)任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，但無風(fēng)險(xiǎn)套利是行業(yè)內(nèi)約定俗成的說法）。無風(fēng)險(xiǎn)套利普遍存在于各個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，但想要抓到這樣的機(jī)會(huì)，必須是深耕各領(lǐng)域的老司機(jī)，一般人玩兒不轉(zhuǎn)。

本號是房產(chǎn)類公號，自然聊的是樓市中的無風(fēng)險(xiǎn)套利機(jī)會(huì)。

二、樓市中是否還有無風(fēng)險(xiǎn)套利機(jī)會(huì)

中國的樓市從90年代住房改革開始，已經(jīng)轟隆隆的走過了30年，期間無數(shù)的購房者通過房產(chǎn)投資賺到了百萬、千萬量級，但經(jīng)過了2015-18年的樓市超級牛市后，“房住不炒”的大旗被祭起，一二線城市的調(diào)控政策已經(jīng)執(zhí)行了3年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了下半場，無腦買入房子，躺著就賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。

近些年，樓市已經(jīng)從一個(gè)長期穩(wěn)定的套利市場轉(zhuǎn)變成了有漲跌周期的細(xì)分市場。買在市場谷底或上漲周期中，則兩三年就會(huì)有一個(gè)可觀的收益，若買在房價(jià)高點(diǎn)或市場下行期，則必然會(huì)資產(chǎn)大幅縮水被套三五年。此處以濟(jì)南為例，濟(jì)南上一波牛市是從16年初開始的，18年5/6月份漲到歷史峰值，市區(qū)內(nèi)房價(jià)均價(jià)從9200+漲到19400+,兩年漲幅110%，截止到今年5月份均價(jià)回落到15700+，比兩年前最高點(diǎn)降幅20%。

從歷史數(shù)據(jù)可知，目前濟(jì)南的均價(jià)已和17年4月份的價(jià)格相同，房價(jià)已經(jīng)跌回到三年前，甚至部分新房價(jià)格已經(jīng)四年未漲。

2016年，華潤公園紫云府開盤，均價(jià)13500元/㎡；2020年，旁邊的華潤公園九里開盤，成交均價(jià)14500元/㎡。
4年，每平漲了1000元。
2016年，工業(yè)北恒大城開盤，均價(jià)11500元/㎡；2020年，恒大城三期在售，均價(jià)12000元/㎡。
4年，每平漲了500元。
三年前，綠地中央公館，均價(jià)26000元/㎡，且需要捆綁車位和地下室，號稱要引領(lǐng)濟(jì)南進(jìn)入5萬時(shí)代。
三年后，均價(jià)21000元/㎡。

在濟(jì)南，如果你是17年中旬以后買的房子，大概率這三年是賠錢的，這確實(shí)是大多數(shù)購房者面臨的真實(shí)情況。

但放到無良媒體小編口中則成了：濟(jì)南房價(jià)4年時(shí)間原地不動(dòng)，套住了無數(shù)投資客的血與淚。

本號作為濟(jì)南房產(chǎn)投資群體中的資深一員，想要說的是丫的結(jié)論：

以上全錯(cuò)！

原因是什么，來我們掰扯掰扯：

1、大多數(shù)購房者≠大多數(shù)房產(chǎn)投資者，更≠資深買家

在無良媒體小編口中，近三年買房的投資者都賠掉了底褲，而真實(shí)情況是，身邊圈子里的買房者在上一波行情啟動(dòng)初期就早早建好了倉，17年中旬之后大家更多的是買外省未啟動(dòng)行情的城市，買濟(jì)南的也是買的被低估未補(bǔ)漲完成的片區(qū)和小區(qū)，細(xì)分市場下專業(yè)度、選籌能力的高低決定了房產(chǎn)投資者的盈虧。大多數(shù)購房者這三年內(nèi)被套不代表大多數(shù)房產(chǎn)投資者被套，更不代表房產(chǎn)資深買家被套，真實(shí)情況是房產(chǎn)老司機(jī)們買的房子一直在漲。

2、樓市的價(jià)格是三維的，不是所有的樓盤和房子近三年都在降價(jià)

絕大多數(shù)人，對房價(jià)的理解是錯(cuò)誤的。多數(shù)人心中的房價(jià)，就是媒體小編每月一更新的城市均價(jià)或鏈家網(wǎng)上每月的參考價(jià)，在大家的認(rèn)知中，房價(jià)就是一個(gè)二維的K線圖，在某一個(gè)時(shí)間某個(gè)小區(qū)的同一戶型價(jià)格是一樣的。但真相并非如此，任何城市某一個(gè)時(shí)間的房價(jià)都不是一個(gè)固定的數(shù)字，它是由價(jià)格千差萬別的幾千個(gè)小區(qū)、幾十萬套房子的價(jià)格組成的一座三維的重巒疊嶂的山峰。

組成價(jià)格山巒的每一個(gè)點(diǎn)都代表了某一套具體房源的價(jià)格，這些價(jià)格有些被低估，有些被高估，樓市中的無風(fēng)險(xiǎn)套利便是在重重價(jià)格山巒中找到那些價(jià)格被低估的房子，然后買入它。正所謂，非筍勿入，不是折價(jià)到吐血的房子絕不買入。

3、資深買家近三年的買入都是筍盤驅(qū)動(dòng)型

? 筍盤，即物美價(jià)廉、明顯低于市場價(jià)的房子。由于三維價(jià)格的存在，市場上總有一些房主因?yàn)樯馐?、出國移民、炒股被套、離婚分家產(chǎn)等各種原因變賣房產(chǎn)，而這些房子如想快速賣出則需要大幅降價(jià)，一般都是市場價(jià)的85折-8折，有些房子若全款買甚至能把價(jià)格壓到75折或7折，所謂買入即賺錢就是指的這種房子。最近兩、三年，筆者和身邊的朋友買的都是此類房子，8折買入的那一刻就已經(jīng)鎖定了2成的收益，把風(fēng)險(xiǎn)降到足夠低，有足夠的安全緩沖空間，才能在未來獲得超額收益。

? 寫到這里有些讀者朋友們就會(huì)問：

如果是買在了房價(jià)最高點(diǎn)附近，雖然你8折買入，但現(xiàn)在整體房價(jià)也降了2成啊，這樣豈不是抄底抄在了半山腰？
答：大哥，怎么會(huì)這么寸呢！出門沒看黃歷嗎！

剛才聊到了，細(xì)分市場下專業(yè)度和選籌能力的重要性，也聊到了三維價(jià)格體系下要尋找價(jià)格被低估的片區(qū)和房源，那如何才能發(fā)現(xiàn)價(jià)格被低估的小區(qū)和房源呢？總結(jié)成一句話就是：要建立起覆蓋整個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格體系。

要對整體市場有判斷，對各片區(qū)的價(jià)格體系有判斷，甚至對各片區(qū)的主要小區(qū)價(jià)格有判斷，這需要長年累月的關(guān)注市場和經(jīng)常性的去實(shí)地踩盤，一整套的房產(chǎn)價(jià)格體系建立起來后，自然能分辨出哪些板塊被低估、哪些小區(qū)被低估，在低估板塊里的低估小區(qū)中，買入同戶型成交單價(jià)8折的房源，你說會(huì)抄底抄在了半山腰？

三、樓市中的無風(fēng)險(xiǎn)套利操作

如果你能發(fā)現(xiàn)一個(gè)長期套利機(jī)會(huì)，毫無意外，你會(huì)積累大量財(cái)富，無可限量。

幾乎所有的人都說“長期套利機(jī)會(huì)”是不可能存在的。

但，好巧不巧，我們從樓市中發(fā)現(xiàn)了她。

?簡單點(diǎn)來說，若想在樓市中無視行情走勢進(jìn)行無風(fēng)險(xiǎn)套利操作，必須要深耕所在城市的樓市，對各片區(qū)、各主要小區(qū)足夠了解，看足夠多的房子，加足夠多的中介，了解足夠多的市場信息，建立起整個(gè)城市的價(jià)格體系后，出來一套房源自然能分辨出這套房子是不是筍盤。

非筍勿入，你買入的那一刻就已經(jīng)鎖定了收益，買到即賺到才是真正的無風(fēng)險(xiǎn)套利。

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