? ? ? “家”，其意義往往和房產(chǎn)緊密相連?！凹摇钡降状碇裁?？物質(zhì)化的角度，她是不動(dòng)產(chǎn)，是兩室一廳，精神的角度，她是遮風(fēng)避雨，卸下疲憊，做回自己的精神界址，不可否認(rèn)的是，精神建立的基礎(chǔ)，在于物質(zhì)存在。
? ? ? ? 隨著房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)得起與買(mǎi)不起同樣焦慮，不論是30%首付，背負(fù)三十年貸款，成為月光族；還是無(wú)債一身輕，動(dòng)輒搬家，與城市歸屬感無(wú)緣，都同樣讓人心力憔悴，買(mǎi)得起是好事，能順利買(mǎi)得起，更是重要。在購(gòu)房過(guò)程中，買(mǎi)房者常會(huì)遇到“預(yù)購(gòu)定金”“預(yù)購(gòu)誠(chéng)意金”“預(yù)購(gòu)意向金”等詞，以下的對(duì)話(huà)，是否熟悉：
? ? ? “XXX先生您好，我是某房產(chǎn)工作人員，您的置業(yè)顧問(wèn)小麗，很抱歉的通知您，因?yàn)閷徟仍颍A(yù)購(gòu)的南向、明衛(wèi)、一梯兩戶(hù)的房子已被其他住戶(hù)競(jìng)得，按照公司規(guī)定，我們將為您提供其他優(yōu)質(zhì)戶(hù)型，如果您選擇退款，按規(guī)定預(yù)購(gòu)款只能退50%....”
? ? ? 那么，購(gòu)房者的合法權(quán)益怎么保護(hù)，“定金”“意向金”“誠(chéng)意金”，到底什么坑？
? ? ? 一、定金
? ? ? 1、如果購(gòu)房者與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約定的是“定金”，且簽訂了定金合同
? ? ? ? 該情況，對(duì)于購(gòu)房者比較有利，依據(jù)《合同法》第一百一十五條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡囊?guī)定，若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違約行為，應(yīng)雙倍返還購(gòu)房者所交付的定金，因此，“定金”代表著購(gòu)房者的權(quán)益可以受到較好的保護(hù)，定金其具有擔(dān)保的屬性，帶有一定的罰則性質(zhì)。
? ? ? ? 2、如果購(gòu)房者與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約定的是“定金”，但未簽訂定金合同
? ? ? ? 此時(shí)，購(gòu)房者最好保留有付款記錄，和證明“定金”性質(zhì)的證據(jù)，如果無(wú)法適用定金罰則，且房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房者可依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！钡囊?guī)定，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房者返還所收取的預(yù)購(gòu)費(fèi)用，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
? ? ? ? 二、“意向金”“誠(chéng)意金”
? ? ? ? 現(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)“意向金”“誠(chéng)意金”作出規(guī)定，其性質(zhì)不屬于“定金”，無(wú)法適用定金罰則。
? ? ? ? 1、雙方約定了“意向金”“誠(chéng)意金”，并簽訂了預(yù)約合同。
? ? ? ? 之所以在此處叫做預(yù)約合同，是與商品房預(yù)售合同進(jìn)行區(qū)分，按照《商品房司法解釋》第二條的規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無(wú)效合同，因此，預(yù)約合同與本約合同相對(duì)應(yīng)，其并非預(yù)售合同。預(yù)約合同旨在約束預(yù)約合同雙方主體訂立本約合同，其承擔(dān)的責(zé)任在實(shí)踐中屬于締約過(guò)失責(zé)任。在這個(gè)前提下，若收取“意向金”“誠(chéng)意金”的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違反預(yù)約合同的行為，除應(yīng)根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條的規(guī)定返還收取的款項(xiàng)，購(gòu)房者還可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及所掌握的證據(jù)，主張對(duì)方的締約過(guò)失責(zé)任。
? ? ? ? 2、雙方約定了“意向金”“誠(chéng)意金”，未簽訂了預(yù)約合同
? ? ? ? 此時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)保留著相關(guān)證據(jù)，依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主張已付款的返還。
