前段時間，好幾位業(yè)主朋友一直私信阿飄，關(guān)于開發(fā)商延期交房后，用物業(yè)費折抵違約金的問題。阿飄在研究了國家法律法規(guī)、島內(nèi)相關(guān)政策以及多個案例后，做出如下回復(fù)：
開發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下，提出免收一段時間物業(yè)費抵償違約金的做法是不合法的。
一方面，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十九條第一款
當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。
雖然物業(yè)費和違約金標的物種類、品質(zhì)相同，但由于開發(fā)商支付延期交房的違約金，與業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)費是兩個不同的法律關(guān)系，存在不同的法律關(guān)系主體，因此兩者不能相抵。
另一方面，業(yè)主們遭遇這一問題，可以追償違約金。而開發(fā)商用“不可抗力”和“政府法規(guī)政策調(diào)整”等特殊原因搪塞業(yè)主時，建議業(yè)主查閱與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，合同中“交付期限”和“出賣人逾期交房的違約責任”，明確了遇“不可抗力”“政府法規(guī)政策調(diào)整”等特殊原因，據(jù)實予以延期，否則“按逾期時間分別處理”。其中，《中華人民共和國合同法》第七章中對“不可抗力”有了明確解釋：
第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
與“不可抗力”和“政府法規(guī)政策調(diào)整”等特殊原因?qū)е陆桓堆悠诘挠嘘P(guān)訴訟實例可以參看《海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ好袷屡袥Q書 （2017）瓊01民終83號》和《海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ好袷虏枚〞?（2014）海中法仲字第44號》。
實例中，法院均支持了業(yè)主向開發(fā)商追償違約金的訴求。
最后，業(yè)主們在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)，以便在日后進一步處理該問題時能得到法律保護。
edit by Apiao
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