前兩天，我寫了《買房也是一場賭博|25歲的我第一套房買房記》這篇文章。有許多小伙伴通過后臺留言、發(fā)消息、發(fā)簡信等形式，咨詢了買房的一些事宜。我把問題梳理了一下，基本上有以下10個主要問題。在此，統(tǒng)一解答下。希望能夠?qū)Φ谝淮钨I房的小伙伴有所幫助。
1. 啥時候買房合適？
其實，這個問題，我在之前的文章中已經(jīng)回答過了。早點買、早點買、早點買，重要的事情再說三遍。作為剛需狗，不要考慮太多問題。房價漲跌與你無關(guān)！A股漲跌與你無關(guān)！美聯(lián)儲加息與你無關(guān)！M2貨幣發(fā)行量大小與你無關(guān)！悔創(chuàng)阿里的杰克馬、不知妻美的劉強東、一無所有的王健林都統(tǒng)統(tǒng)與你無關(guān)！······總而言之，你不要關(guān)注許多不該你關(guān)注或至少在買房這段時間里不需要你關(guān)注的事情。想法越簡單，目標越單一，結(jié)果越容易達成。你只需要關(guān)注兩點：一是房價現(xiàn)在到底是多少？二是手上的錢夠不夠付三成或四成的最低首付。一旦可以付首付了就立馬去買，不要過于挑剔，先上車，再換座位。不然，一旦踏空，只能望車跑，空流淚。
這兩天，中信銀行已經(jīng)叫停了北京地區(qū)的住房抵押貸款。各地各銀行的首套房貸款利率少的在基準利率的基礎(chǔ)上上浮了5%，多的上浮了20%，甚至30%。這意味著100萬的貸款，如果按30年貸款周期和上浮20%算，每月多還房貸600元。所以，買房越早越好，別猶豫，別徘徊，別張望，不然傷心太平洋。當然，土豪除外，不在此討論之列。
如果一定要有個購房時間的話，建議奇數(shù)年的年初，偶數(shù)年的年尾。仔細研究，你會發(fā)現(xiàn)房價也和果樹一樣，是有大小年的。
2. 買一、二線城市還是買三、四線城市？
房子不僅僅是用來住的，也是享用一個城市教育、醫(yī)療、文化等資源的一個門檻。你住在哪里，很大程度上決定了你的下一代住在哪里，在什么樣的學校讀書，與什么樣的人為伍，參加什么樣難度的高考，考上什么樣的大學，等等。
如果不缺錢，想都不用想，首選北上廣深這四個一線城市。如果買不了一線，那就買二線城市。二線城市里首選天津、重慶、成都、武漢、鄭州、西安等國家中心城市，隨著城市化進程的不斷推進，這些城市將是人口、信息流、物流、資金流的聚集地。
三、四線城市一般不建議買。
3. 買市中心還是買郊區(qū)？
市中心交通便利、配套齊全，發(fā)展比較成熟，但缺點就是比較嘈雜，不夠清凈。一般而言，市中心的房價也比較高。郊區(qū)的話，無論是交通還是配套，都不是那么健全，但環(huán)境好且房價便宜。
如果買房是為了投資，那么一定要選市中心。地產(chǎn)界的投資金言就是：“地段、地段、地段?！?/strong>如果買房是為了自住，那么哪里離上班近就買哪里。如果要買郊區(qū)的房子，建議買有地鐵或新城規(guī)劃的區(qū)域。
4. 買大開發(fā)商還是買小開發(fā)商？
買房也和買其他物品一樣，品牌也很重要。品牌在一定程度上就代表著房子的質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平。但不一定大品牌開發(fā)商的房子一定比中小開發(fā)商的房子建的好。
由于你與開發(fā)商之間存在著地位不對等、信息不對稱，所以，買房難免要入坑。你不會不入坑，只是坑大坑小、坑深坑淺的問題。為了避免更大的坑，盡量買大開發(fā)商的房子。
5. 買期房還是買現(xiàn)房？
能買現(xiàn)房肯定買現(xiàn)房，畢竟現(xiàn)房看得見、摸得著，周邊的配套也比較成熟。但現(xiàn)在的樓市比較火爆，一般來說基本上是不會有現(xiàn)房的。如果有，那也是別人挑剩下之后的房子，肯定存在著一些問題，看你個人是否在乎。
對絕大多數(shù)人而言，買房只能買期房。買期房的好處就是能夠選到最大程度滿足自己心意的房子，好的戶型、好的樓層、好的朝向等等。但存在的問題就是一般要等兩年后才交房，交房后的房子到底如何，不得而知，需要承受一定的風險。
6. 買一手房還是買二手房？
一手房是新房，一般是期房，兩年后交房。如果按揭買房，貸款年限最長可以到三十年。新房一般比二手房房價便宜。二手房是現(xiàn)房，買房后可以立即入住，有的也需要重新裝修。二手房如果按揭買，根據(jù)房齡不同，最長貸款二十年。
二手房的交易稅費較高。比如，總價100萬的房子，算上增值稅、個人所得稅、中介費等，加起來有十余萬元。如果不差錢又著急入住，建議買二手毛坯房。
7. 買住宅還是買公寓？
住宅和公寓的主要區(qū)別是使用產(chǎn)權(quán)年限不同，住宅是70年，公寓是40年。在同一個城市、同一地段，一般而言，住宅要比公寓貴。在當前的市場狀態(tài)下，住宅限購，公寓不限購。從升值保值層面而言，住宅勝于公寓。如果不差錢，那就買住宅。當然，在無法選擇住宅的時候，公寓也是不錯的選擇。
8. 買毛坯房還是買精裝房？
現(xiàn)在許多開發(fā)商都在做精裝房了，比如萬科、融創(chuàng)、恒大等。精裝房的獲利空間一般比毛坯房要大。買毛坯房的好處是比較便宜、可以自己裝修但費時費力，不好的是一開始的入住率低，裝修過程中的環(huán)境不太好。買精裝房的好處是省時省力、入住率高，不好處是裝修質(zhì)量不可控制，而且裝修標準一般低于合同上約定的標準，多花了錢卻沒有買到應(yīng)有的品質(zhì)。
9. 全款買房還是按揭買房？
開發(fā)商最喜歡全款買房的，因為全款買房有利于開發(fā)商回款。在當下的房地產(chǎn)市場，一般是優(yōu)先全款買房的客戶。土豪一般會選擇全款買房。對于普通人而言，都是通過銀行貸款來買房的。按揭買房的好處就是通過加杠桿就撬動了你想獲得的房子。比如，現(xiàn)在買房的最低首付可以只付三成，其余七成貸款即可。
對于普通人而言，買房是這輩子你能從銀行借的最大的一筆錢了，而且利率低，還款周期長。不要怕負債，保持合理的負債率是資產(chǎn)增值的重要手段。所以，按揭貸款的利率越低越好，還款的周期越長越好。
10.公積金貸款還是商業(yè)貸款？
能公積金貸款當然用公積金貸款最好了，因為公積金的利率只有3.25%，比商業(yè)貸款的基準利率的4.9%，低了很多，更不用說比上浮之后的商貸利率了。
但現(xiàn)實問題是很少有開發(fā)商支持用公積金貸款，因為回款周期太慢，且支持公積金的條件是樓盤主體要封頂，而現(xiàn)在都是期房，一開盤就賣完了，顯然無法支持公積金。
其次，就算有樓盤可以支持公積金，但貸款額度有限。以西安為例，使用公積金的條件是連續(xù)繳存12個月后才可以。根據(jù)公積金賬戶余額不足5000，不足10000，不足20000，分別給予25萬、30萬、35萬的貸款，而且以個人為單位最多可貸款50萬元，以家庭為單位最多可貸款65萬元?，F(xiàn)在在二線城市購一套房子，總房價至少在120萬。若是用公積金貸款，若個人，得付70萬首付；若家庭，得付55萬首付。若是用商貸，只需要付40萬首付就可以了。
當然，不同城市的公積金使用政策不一樣，在買房時應(yīng)詳細了解下。
