【經(jīng)典案例】中介個人代收定金效力及違約責(zé)任認(rèn)定
——李某與楊某房屋買賣合同糾紛案
一、案情簡介
2023年2月12日，李某（買方、原告、反訴被告）與楊某（賣方、被告、反訴原告）簽訂《二手房買賣合同》，約定李某以575萬元購買楊某位于深圳市寶安區(qū)的房產(chǎn)，定金50萬元。買方需在48日內(nèi)付清剩余款525萬元，賣方需在40日內(nèi)還清貸款并注銷抵押、將房產(chǎn)證交予居間方。
合同簽訂后，買方向賣方支付定金45萬元，并向中介劉某支付5萬元托管。
賣方未按時將房產(chǎn)證或復(fù)印件交給中介方，拒絕配合網(wǎng)簽。
后來，賣方以“買方未按時支付定金”為由單方解除合同，退回45萬元定金。
買方隨后委托本所律師起訴，要求解除合同、返還5萬元定金及支付違約金115萬元，賣方反訴主張買方違約，要求解除合同并索賠違約金115萬元。
二、爭議焦點
- 定金支付是否有效：
買方支付給中介個人的5萬元是否屬于定金？
- 誰是違約方：
賣方是否存在未交付房產(chǎn)證、拒絕網(wǎng)簽等違約行為？買方是否存在未付定金違約行為？
- 違約金數(shù)額：
合同約定的20%違約金是否合理？
三、原告觀點
（一） 定金支付有效，買方已履行義務(wù)
- 合同明確約定：
首先， 《二手房買賣合同》第三條、第十二條約定“定金交由居間方托管即視為賣方收取”。 買方支付45萬元至賣方賬戶、5萬元由中介托管，已履行全部義務(wù)。
其次，賣方出具全額定金收據(jù)，且聊天記錄中知曉中介代收5萬元定金，承認(rèn)對中介托管的5萬元享所有權(quán)。
- 符合交易慣例：
行業(yè)慣例允許中介代收定金，賣方未及時催繳定金反而多次要求提前支付首付款的行為間接認(rèn)可買方已履約。
- 中介代收合法：
中介代收定金未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》屬部委規(guī)章，不影響合同效力。程序瑕疵不影響買方履約效力。
（二）賣方構(gòu)成根本違約
首先，賣方逾期交付房產(chǎn)證（故意粘連內(nèi)頁致無法使用）。
其次，賣方拒絕配合網(wǎng)簽及資金監(jiān)管。
再次，在付款期限屆滿前單方解除合同。
（三）違約金應(yīng)全額支持
首先，賣方惡意違約。賣方解除合同的根本原因是房價上漲，自認(rèn)無法提前收到全部購房款以購買另一套法拍房。賣方因房價上漲意圖毀約，且二審中因房價下跌提出調(diào)解，印證主觀惡意。
其次，買方因賣方違約被迫高價另購房產(chǎn)，實際損失顯著。
故賣方獲利、買方利益受損時，法院應(yīng)支持全額違約金以維護(hù)公平。
綜上所述，買方已按約履行定金支付義務(wù)，賣方未履行交證、網(wǎng)簽等核心義務(wù)且惡意解約，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)合同約定的20%違約金（115萬元）以彌補(bǔ)買方損失。
四、被告觀點
（一）買方未足額支付定金
- 中介代收無效：
買方將5萬元支付至中介個人賬戶，未按《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要求轉(zhuǎn)入公司賬戶，且未注明用途，無法證明為定金。
- 賣方未實際收取：
中介未將5萬元轉(zhuǎn)交賣方，賣方僅收到45萬元定金，買方未完成全額支付義務(wù)。
（二）買方拒絕支付余款構(gòu)成違約
賣方多次要求買方提前支付首付款或尾款，買方無正當(dāng)理由拒絕，導(dǎo)致交易停滯。
（三）違約金過高
賣方主張的115萬元違約金遠(yuǎn)超實際損失，且買方未充分舉證損失金額，應(yīng)依法調(diào)減。
五、法院觀點
一審法院認(rèn)為：
關(guān)于買方支付給中介 5 萬元的性質(zhì) ，買方、賣方之間合同明確約定“雙方同意買方將定金支付給居間方即視為賣方收訖定金；買賣雙方協(xié)商同意在定金或其他房款中預(yù)留伍萬元整作為該房產(chǎn)交易之交房保證金，交由居間方托管”，庭審中買方、賣方均認(rèn)可買方在合同約定定金支付期限內(nèi)支付5萬元給中介，支付 45 萬元給賣方，可以認(rèn)定買方已經(jīng)履行了合同約定的支付定金的義務(wù)。因此，買方依約履行了支付定金的義務(wù) ，而賣方則于 2023 年 3 月 25 日退回買方 20 萬元定金，于 3 月 26 日退回買方 25 萬元定金并發(fā)出解除合同通知，系違約 ，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二審法院認(rèn)為：
本案二審爭議的焦點為：涉案合同誰是違約方 。本院認(rèn)為，《二手房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，涉案合同并非買方提供，而是中介公司出具，有針對不特定的人反復(fù)使用的情況，屬于格式合同，但是合同第三條約定“雙方同意前述定金均交由居間方監(jiān)管，買方將定金支付給居間方即視為賣方收訖定金。雙方直接收付的以實際交付方式為準(zhǔn)”，合同第十二條約定“買賣雙方協(xié)商同意在定金或其他房款中預(yù)留伍萬元作為該房產(chǎn)交易之交房保證金，交由居間方托管”，并未存在增加賣方的負(fù)擔(dān)，減輕買方責(zé)任的情形，因此，該約定合法有效。在合同約定的時間內(nèi)，買方直接向賣方支付定金45萬，向中介公司支付5萬，均視為賣方收訖定金，因此，買方并未違約。賣方自行退還定金并主張解除合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因買方認(rèn)可其交付給中介公司的 5 萬元，已經(jīng)作為購買其他房屋的傭金，則視為該 5 萬元已經(jīng)退還，賣方無需承擔(dān)退還義務(wù)。關(guān)于違約金，綜合考慮合同金額、履行情況、過錯程度、實際損失等，一審法院酌定為 50 萬元，并無不妥，本院予以維持。
六、法院裁判
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一審判決：
確認(rèn)合同解除，楊某退還李某定金5萬元并支付違約金50萬元，駁回楊某反訴。
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二審判決：
李某確認(rèn)托管5萬元已用于其他購房傭金，楊某無需退還該5萬元，維持違約金50萬元及合同解除的判決。
七、律師評析
（一）重點難點：
本案中需確定誰是違約方？即買方有沒有違約，賣方有沒有違約？
買方是否違約的關(guān)鍵是定金支付是否有效，賣方是否違約的關(guān)鍵是賣方發(fā)出解除通知是否屬于合法解除？
首先，定金支付是否有效？
概而言之，即買方支付給中介個人的5萬元是否應(yīng)視為定金的一部分？
對于買方而言，風(fēng)險有三點：
一是買方通過微信將定金支付給中介個人，沒有付給中介公司，也未注明用途；
二是中介沒有及時開具定金托管收據(jù)并轉(zhuǎn)交給賣方；
三是中介公司與買賣雙方?jīng)]有再簽署任何合同。
據(jù)此，賣方主張個人中介代收定金的約定，因違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》而無效，且轉(zhuǎn)給中介個人的5萬元沒有標(biāo)明用途，無法證明是定金還是買方傭金？因此買方通過中介個人支付的5萬元不屬于購房定金。
我方作為買方律師，從合同約定、交易慣例、客觀事實上說服法院采納了我方觀點，即一是合同約定交中介視為交付賣方、約定定金中預(yù)留5萬元交房保證金交中介托管。二是交易慣例也是買方直接付定金給中介，賣方開具定金收據(jù)，中介給賣方開保證金托管收據(jù)。三是客觀上，賣方也開具了全部定金收據(jù)（雖然標(biāo)注以到賬為準(zhǔn)），各方在產(chǎn)生糾紛前均默認(rèn)買方已經(jīng)付齊定金。并向法院提供了相關(guān)法律檢索報告。
雖然定金支付給中介個人而非付到中介公司存在瑕疵，但法院最終認(rèn)定買方按合同約定時間支付全部定金50萬元，不存在違約。
其次，賣方是否違約？
撇開買方是否違約不說，那么賣方是否存在違約行為？
我方認(rèn)為，賣方未將房產(chǎn)證交給中介方（故意將房產(chǎn)證內(nèi)頁粘連在一起寄給中介導(dǎo)致無法使用）、不配合辦理資金監(jiān)管以及網(wǎng)簽備案手續(xù)是其一，更重要的是，在履行期限屆滿前，賣方提前解除合同并退回定金，明顯構(gòu)成違約。
最后，違約金數(shù)額如何確定？
我方主張應(yīng)支付20%違約金115萬元，約定的違約金是否過高？我方從對方以房價上漲惡意違約、買方以高價另購小區(qū)其他房產(chǎn)產(chǎn)生損失為由，告知法庭賣方獲利、買方受損，法院最終綜合考慮合同金額、履行情況、過錯程度、實際損失等，法院酌定為50萬元違約金，即支持了相當(dāng)于定金金額的違約金。當(dāng)事人對這個結(jié)果也很滿意。
（二）典型意義：
本案的關(guān)鍵焦點是關(guān)于買方向個人中介支付定金是否可以視為買方已支付的問題，通過法院裁判，明確兩點裁定規(guī)則：
第一，即若賣方?jīng)]有實際收到定金，但約定支付給中介視為賣方收取。
若合同已明確約定，“雙方同意買方將定金支付給居間方即視為賣方收訖定金”、“買賣雙方協(xié)商同意在定金或其他房款中預(yù)留伍萬元作為該房產(chǎn)交易之交房保證金，交由居間方托管”以及其他類似條款的，就意味著，只要買方向中介支付了定金，就可以視為賣方收到了定金，買方無權(quán)據(jù)此解除合同。
第二，即若沒有支付給中介公司，或與中介公司沒有簽署任何書面合同，賣方交定金支付給中介個人視為賣方履行了支付定金義務(wù)。
本案中，買賣雙方未與中介公司簽署任何書面合同外，中介個人也未在合同或交易文件中簽字確認(rèn)，其是否有權(quán)代收定金成為爭議點，法院在本案中認(rèn)定，中介作為個人，即若沒有掛靠在中介公司，也可以依據(jù)合同約定代收定金。
八、律師建議
首先，與中介公司簽署書面合同。
確保買賣雙方與中介公司簽訂正式的三方合同或雙方傭金協(xié)議，以明確各方的權(quán)利義務(wù)，避免因中介角色模糊而引發(fā)爭議。
其次，樓款勿支付中介個人。
相關(guān)樓款（包括定金）應(yīng)盡量直接支付給合同約定的中介公司賬戶，而非個人賬戶。如需支付給個人，必須有書面授權(quán)或確認(rèn)文件，以防資金流向不明導(dǎo)致糾紛。
再次，慎發(fā)解除合同通知。
在發(fā)生合同履行爭議時，不要輕易發(fā)出解除合同的通知，因為這可能成為對方主張違約的重要證據(jù)。
本案明確了中介代收定金的效力邊界及違約責(zé)任的裁量標(biāo)準(zhǔn)，對二手房交易中定金支付、解約程序具有重要參考價值。買賣雙方應(yīng)注重合同規(guī)范性，中介機(jī)構(gòu)亦需強(qiáng)化合規(guī)操作，以保障交易安全。
