價(jià)值并不基于通貨膨脹

我購置公寓的價(jià)值基于我的租戶支付的租金。換句話說，房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值是我的租戶們認(rèn)為這個(gè)房子值多少錢。如果租戶覺得這個(gè)房子每個(gè)月值500美元，那就是該公寓的價(jià)值。如果我能提高公寓在租戶眼中的認(rèn)知價(jià)值，我——而不是市場——就提高了房產(chǎn)價(jià)值。如果我不是認(rèn)清房產(chǎn)的增值價(jià)值就提高租金，租戶就會(huì)搬到沿街別的社區(qū)去。

租賃房地產(chǎn)的價(jià)值，如這個(gè)例子中我的公寓，是工作、薪水、人口分布，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和住宅的供應(yīng)關(guān)系等因素綜合決定的。房地產(chǎn)市場暴跌時(shí)，租賃市場的需求一般會(huì)增長，表現(xiàn)為租金也會(huì)上漲。如果租金上漲，租賃房產(chǎn)的價(jià)值可能就會(huì)上升，及時(shí)住宅的價(jià)值正在下跌。

在購置300套公寓的時(shí)候，我為什么不擔(dān)心市場暴跌？

有三個(gè)主要的原因。第一個(gè)原因是俄克拉荷馬州塔爾薩市是新興的石油城市，有大量高收入的工作。第二個(gè)原因是挨著公寓的當(dāng)?shù)匾凰髮W(xué)的學(xué)生正在成倍增加，但是校園宿舍卻沒有相應(yīng)增加，這就擴(kuò)大了租賃公寓的需求。

第三個(gè)原因是現(xiàn)在貸款的固定利率很低。是低利率、支出更低和收入增加而不是市場波動(dòng)，將提高房產(chǎn)價(jià)值。

這意味著300套公寓我可以控制，也可以使用杠桿作用。

杠桿作用并不是冒險(xiǎn)

許多理財(cái)顧問會(huì)告訴你，高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)。換句話說，杠桿作用是要冒風(fēng)險(xiǎn)的。這絕對是錯(cuò)誤的。只有在人們投資他不能控制的資產(chǎn)時(shí)，杠桿作用才是危險(xiǎn)的。如果能很好的控制，運(yùn)用杠桿作用就可以將風(fēng)險(xiǎn)控制得很低。大多數(shù)理財(cái)顧問認(rèn)為高收入意味著高風(fēng)險(xiǎn)，只是因?yàn)樗麄兌凳鄣耐顿Y項(xiàng)目很少是允許投資者控制的。

什么是控制？

儲(chǔ)蓄、股票、債券、共同基金和指數(shù)基金等紙資產(chǎn)，主要缺點(diǎn)是不可控制。因?yàn)槟悴荒芗右钥刂?，運(yùn)用杠桿作用就有困難和風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覀兒茈y控制這些紙資產(chǎn)，也就很難從銀行借到錢來投資。那么，什么是控制呢？

下圖顯示了一個(gè)銀行家和一個(gè)投資者想要控制的4個(gè)主要方面。

損益表：

收入——售價(jià)、租金；

支出——運(yùn)作成本；

資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)——生意、房地產(chǎn)

負(fù)債——債券；

作為一名企業(yè)家，我能控制我生意的財(cái)務(wù)報(bào)表中的這4欄。作為一名房地產(chǎn)投資者，我也能控制我投資財(cái)務(wù)報(bào)表中的這4欄。

理財(cái)智慧是關(guān)健所在：

理財(cái)智慧是控制的關(guān)健所在。理財(cái)智慧可以提高控制能力，財(cái)商則對理財(cái)智慧帶來的財(cái)務(wù)收益加以衡量。

我們愿意購買那些管理不善的房產(chǎn)，因?yàn)槲覀冇心芰νㄟ^有效的管理將其轉(zhuǎn)為好投資。換句話說，我們從不稱職的投資者那里賺大錢。

房產(chǎn)管理是控制的關(guān)健

如你所知，房產(chǎn)管理是提高房地產(chǎn)盈利能力的一個(gè)關(guān)健因素。房產(chǎn)管理是施加控制的關(guān)健。和大多數(shù)投資者一樣，我討厭管理房產(chǎn)。那就是我選擇《房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)》的作者——做事業(yè)伙伴的原因。他的公司絕對是最好的。如果你愿意了解更多關(guān)于房地產(chǎn)管理或者通過管理提高房地產(chǎn)價(jià)值的信息，富爸爸公司有提供由我和肯撰寫的幾本書和音響制品供你參考，他的公司是美國西部數(shù)一數(shù)二的房地產(chǎn)管理公司。