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? ?? 在二三線城市，如果你有10萬可用于投資，你會怎么辦？買房，好像離首付還差好多。買銀行理財，好像收益率太低了。想又有租金又可以升值怎么辦，投資公寓是個不錯的選擇。

? ? ? 本文公寓的概念是指40年產權的商業(yè)住房。商業(yè)住房與普通住宅的主要區(qū)別：土地使用年限的差別，商業(yè)住宅為40年或者50年，普通住宅是70年。目前對于普通住宅70年土地使用權到期后自動續(xù)期是法律明確的，但是對于商業(yè)住宅，目前只有說是按法律規(guī)定辦理，也就是存在風險。在投資領域風險往往與機會并存的。其他區(qū)別例如按揭方式、教育、稅費、用水用電等不詳細展開。

2.

? ? ? 怎樣的公寓才是投資價值高的公寓？租金收益高、升值空間大。租金是投資公寓的首要點。那么首先要引入一個概念，那就是租售比（租金÷房價），租售比越高公寓越值得投資。一般在5%以上才具有投資價值，如果低于5%那么還不如選擇其他理財方式。怎樣的公寓租金高？那要定位公寓出租的人群，通常公寓的租客主要是白領群體。那么我們要考慮白領喜歡怎么樣的公寓。

? ? ?? 1. 地段。公寓的位置首先考慮辦公樓林立的商業(yè)區(qū)、新型產業(yè)開發(fā)區(qū)等，這些地區(qū)白領多、求租需求旺盛。但往往該地區(qū)的公寓價格往往不菲，如果預算不夠，退而求其次就要考慮交通便利的商業(yè)區(qū)邊緣地帶，通常要在地鐵沿線、公交站點密集的地區(qū)。

? ? ?? 2. 配套設施完善。配套設施主要考慮超市、餐飲、醫(yī)院等。完善的商業(yè)配套措施會更加吸引租客。學校往往不是公寓配套設施的考慮點，因為租住公寓的白領往往沒有孩子。

? ? ?? 3.周邊租金也是考慮的點，如果周邊的住宅租金都比較高（結合市場，會發(fā)現公寓的單位面積租金值往往比住宅高），那么公寓的租金也會非常可期待。但切記需結合白領可承受的租金范圍，不能一味追高。

3.

? ? ? 關于升值空間，公寓的單價比住宅低很多，那么相應的升值空間也就不如住宅。公寓也存在著轉售比住宅難的特點，所以想通過公寓快速升值來賺一筆差價的投資者，最好理智。但公寓近些年來的投資表現也是不俗的。那么從升值空間來談談如何選擇好的公寓。

? ?? 1. 板塊。不同于上文所述的地段，地段的區(qū)域比較小范圍，板塊則要考慮整個城市的規(guī)劃及未來的發(fā)展方向。舉個例子，A城市北面某某街道下有一個商業(yè)中心，辦公樓林立，白領很多，那么可以說是很好的地段。該街道正好處于市政府著力推廣的XX新城，那么這個地區(qū)就是未來發(fā)展有潛力的板塊了。考慮公寓升值也是要著重考慮板塊的概念，投資有時候可能就是投資概念，如何了解板塊，可以經?？幢镜貐^(qū)的新聞，板塊規(guī)劃常見于地區(qū)日報中。

? ? ? 2. 規(guī)劃用地批準時間。批準規(guī)劃用地的時間就是開始計算土地使用權的時間，如果你的公寓是2016年批的地，而交付時間是在2020 年，那么你就已經損失了4年，現在政策不明朗的情況，已經使用的時間越短，對于想要購買你公寓的投資者來說更有吸引力，愿意支付的價格也就越高。

? ?? 3. 朝向及樓層。在投資公寓時，銷售顧問往往會用投資回報率高來建議你購買朝北的公寓，但是在增值出售時，你就會流失用于自住的購買者。相信為了住的舒適的白領寧愿花多一點錢去居住朝南的房間，而不是終年曬不到太陽的房間。其次是樓層，公寓樓層選擇與住宅樓層選擇方式不太一樣。很多公寓的價格是樓層越高價格越高，但因為許多公寓一二層是店鋪，那么考慮稍微高一點的樓層，但建議還是不要購買頂樓。

? ? ? 4. Loft還是單間。投資loft還是單間見人見智。現在有些公寓推出了好幾種選擇，有單間的，寬敞簡約，有LOFT挑高5.4米的，隔成兩層，用于投資，有半隔開，有個高挑的客廳，用于自住的。無論哪種都是各有各的好。建議30平米以下的還是單間為佳，這樣不會顯得局促。30平米以上的就考慮你是怎樣的投資者，如果是為了得到更好的租金收益率，不想花太多心思再租售上，日后轉售也考慮同類投資者，考慮上下全隔開，月租且合租會使該布局的公寓收益更大。如果投資者時間充裕，喜歡經營的，日后考慮日后會轉售同類型的投資者，可以考慮半隔開公寓，以日租形式經營，且經營有道的話，并不比月租收益少。

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tips：

? ?? 1. 貸款，公寓只能商業(yè)貸款，且首付的比例必須在50%以上。

? ?? 2. 契稅，比例及項目高于多于住宅。

? ? ? 3. 水、電、燃氣，現在基本都可以使用民用電，水的話不一定每個公寓都可以，燃氣一般面積小的公寓不可以，需看公寓項目。

? ? ? 4. 落戶，根據地區(qū)政策，銷售會告訴你，這個公寓可以落戶，其實不一定是公寓可以落戶。

? ? ? 5. 讀書，目前沒有公寓可以解決孩子學區(qū)的問題。

? ? ? 最后希望大家都可以買到一間會下金蛋的公寓，早日實現財富自由。