2017年3月4號貸款買了自己第一套房，應該是值得一件高興的事，但是內(nèi)心卻有一絲絲的恐慌，因此在接下來的很長一段時間一直關注樓市，關注杭州區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，近幾年的投資讓我明白在當下的情形做房產(chǎn)投資是不明智的，但是作為剛需的可悲就是隨著限購的進一步升級你可能沒有權限買房，也第一次體會到了作為一個剛需客的無奈，以及錯過前兩年買房機會的內(nèi)心的悔恨。所以很多做房地產(chǎn)的朋友說賺剛需的錢比賺有錢人的錢來的容易，想想剛需的無奈。

然而在接下來的樓市，北京瘋了，5環(huán)內(nèi)的房子均價超過了12萬/方，網(wǎng)上也各種文章來闡述其背后的原因，貌似是北京折疊的現(xiàn)實版，恰巧上周末與一個做房地產(chǎn)的朋友聊了聊，對房市也萌發(fā)出自己的一些見解，因此想把它記錄下來。

能達到共識的是，本次的房子上漲來源于國家的去庫存。那國家為什么要去庫存呢，我認為有兩個原因，一方面是美聯(lián)儲加息，而近幾年由于國內(nèi)實體不行超發(fā)了很多貨幣，但是貨幣并沒有進入實體，而大部分都在資本市場中空轉，從國家出臺一系列例如降低配資比例等政策就可以看出來，因此對目前做金融的朋友而言，相對而言比較好的是從事股權投資（題外話）因此隨著美聯(lián)儲加息預期愈來愈烈，國內(nèi)的大部分資金都想尋求渠道出去，但是國家需要保匯率而利于人民幣走出去，（想讓別的國家持有我國的貨幣，我國的貨幣的匯率就需要穩(wěn)定，不能大幅下跌）因此切斷各種渠道防止人民幣的外流也實屬無奈之舉，而資金總是需要尋找出路的，而房地產(chǎn)作為最大資金儲蓄池用來吸納資金也不算是奇事，而這一舉措除了進一步吹大泡沫外，對當前我國的形式而言，帶來的好處多多，除了一定程度上減緩了匯率下跌的壓力，另一方面當前地方融資平臺、房地產(chǎn)商的負債率高企，風險集中，一旦出現(xiàn)風險硬著陸的風險極大，我們也知道風險是不可能被消除的，風險只能被轉移，把集中風險轉移給個人，就起到了分散風險的作用從而降低了國家硬著陸的風險，給國家處置風險留足更多的時間。

另一方面我們看當前的限購政策，很些非常有意思，新樓盤的房價是確定的，同時鼓勵地方政府平臺出讓土地，提供更多的住宅面積，而當下一線城市的房價調(diào)控政策非常嚴重，二三線城市輪番上漲，我認為國家這么做的一個原因是一方面通過線樓盤房價限價來穩(wěn)定市場價格，避免房價過高造成后面的斷崖式下跌，另一方面趁這一輪牛市，鼓勵政府出讓更多的土地從而降低地方融資平臺的負債率，也為加快房產(chǎn)稅的出臺提供現(xiàn)實可行基礎，因此等這一輪樓市牛市后，政府手中的土地出讓差不多了，等房子都落在老板姓的手里時，離房產(chǎn)稅征收的日子估計也不遠了。

那政府為什么需要通過漲價來去庫存，一方面是中國老板姓買漲不買跌的購買習慣，另一方面，總所周知，一線城市的房子是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這部分也可以根據(jù)經(jīng)濟學的供求關系來解釋，另一方面房價高企對分流人群、降低當前一線城市太過龐大的壓力有一定的作用，這次房價的快速上漲掐滅了很多人在一線城市購房的幻想，大部分購房往往關注的是首付款，例如700萬的房子，首付大致為150萬，對工作在一線的年收入50萬小年輕家庭來說，這個還是能達到的，但是若房子一旦快速上漲到1000萬左右，瞬間幻想就破滅了，我想這也是為什么一些離一線城市較近的城市例如蘇州、杭州房價快速上漲的原因之一，感覺這一輪房價對城市人才的擠出效應非常明顯。因此從這些舉措來看，國家的調(diào)控政策是相當高明的。

還有一個非常有意思的現(xiàn)象是：當前很多文章都提出了，當前真正有錢的那部分人都通過這一輪牛市把房子脫手變現(xiàn)了，而購房者大部分是中產(chǎn)階級。然后讓大家去判斷自己要不要買房。但是我覺得當前不同階層適用的投資理論會存在一定的差異性，對我國真正高凈值的客戶而言，他們可以參與的投資途徑較中產(chǎn)階級來的多的多，例如目前很多高凈值客戶參與股權投資，進行海外配置，而對大部分中產(chǎn)來說，除了股市、理財而言，可以供投資的也只剩房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)還附加跟生活息息相關的很多因素，特別是在一線城市，很多人購房不能一步到位，只能通過逐步置換，因此購房需求一生中會出現(xiàn)多次，增加了購房的需求量。而當前房產(chǎn)投資對真正有途徑投資的高凈值客戶來講，風險收益比已沒有前幾年來的那么客觀，這也是我在當前購房后的忐忑，對于做投資來講，隨著這一輪的暴漲，以后后續(xù)房產(chǎn)稅推出的概率而言，當前的房產(chǎn)投資的吸引力已不俱當年。

個人見解，無需參考！